二手房指導(dǎo)價(jià)兩年后，最后的“高地”正慢慢淡出

4月20日下午，關(guān)于深圳二手房指導(dǎo)價(jià)的消息在朋友圈“炸街”。

具體為：1、參考價(jià)不調(diào)整；2、銀行核定房?jī)r(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)，參考價(jià)僅作參考；3、即日起執(zhí)行。

對(duì)于上述消息，第一財(cái)經(jīng)同時(shí)向深圳兩家大行的內(nèi)部人員求證，均表示“沒(méi)有聽說(shuō)政策變動(dòng)”，“還沒(méi)看到正式文件”。

(資料圖)

不過(guò)，市場(chǎng)顯然更愿意相信傳言的真實(shí)性。記者看到，許多深圳的房產(chǎn)中介以此作為賣點(diǎn)在朋友圈推廣，在他們看來(lái)“靴子”落地是遲早的事情。

事實(shí)上，二手房參考價(jià)的時(shí)代正逐漸成為過(guò)去。記者發(fā)現(xiàn)，廣州的相關(guān)購(gòu)房APP上，早已顯示業(yè)主的真實(shí)放盤價(jià)格；深圳市住建局在去年3月就曾公開表示，會(huì)視調(diào)控要求和市場(chǎng)形勢(shì)適時(shí)對(duì)價(jià)格做出相應(yīng)調(diào)整，并于近期發(fā)布。

尚待官宣

實(shí)際上，上個(gè)月深圳二手房指導(dǎo)價(jià)即將取消的消息已經(jīng)在流傳，但最終并未得到證實(shí)。但中介們已經(jīng)以此作為賣點(diǎn)在朋友圈推廣，在他們看來(lái)，“靴子”落地是遲早的事情。

今年的2月8日，深圳住建局工作人員在回應(yīng)“深圳二手房指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行兩周年是否會(huì)有調(diào)整計(jì)劃”時(shí)曾表示，“內(nèi)部已根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)參考價(jià)做了一版方案，但調(diào)整時(shí)間還沒(méi)有定下來(lái)，是否發(fā)布也不一定”。

另外，2022年3月，深圳市住建局也曾公開表示，“住房成交參考價(jià)格的發(fā)布是為落實(shí)我市房地產(chǎn)調(diào)控的工作安排，按照《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》要求定期發(fā)布，我們會(huì)視調(diào)控要求和市場(chǎng)形勢(shì)適時(shí)對(duì)價(jià)格做出相應(yīng)調(diào)整，并于近期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)等官方網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布”。

早在2021年2月8日，深圳率先在全國(guó)推行二手房指導(dǎo)價(jià)，全市共3595個(gè)住宅小區(qū)出臺(tái)了詳細(xì)的價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

政策效果顯著，深圳樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示：二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)當(dāng)年，深圳二手住宅成交量同比下滑57%，2022年繼續(xù)腰斬，成交量同比下滑47%，全年成交量?jī)H2萬(wàn)套出頭，創(chuàng)近二十年最低記錄，相較2020市場(chǎng)高峰縮水近八成。與二手房指導(dǎo)價(jià)發(fā)布當(dāng)月相比，如今，二手房掛牌價(jià)低于及接近參考價(jià)的房源占比大幅增加。今年一季度，深圳各區(qū)二手房成交TOP10小區(qū)中，過(guò)半成交價(jià)低于參考價(jià)。

“深圳是二手房參考價(jià)執(zhí)行得比較徹底的城市。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)，“但如今該政策也面臨兩難，如果參考價(jià)向上調(diào)整，就意味著刺激樓市；如果往下調(diào)整，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下跌。”

“參考價(jià)保持不變是一個(gè)比較好的選擇，在具體執(zhí)行過(guò)程中可以采取靈活的辦法，一方面使得銀行按揭評(píng)估價(jià)格更靠攏市場(chǎng)價(jià)格，避免參考價(jià)失真；另一方面，也避免了調(diào)整并公布參考價(jià)導(dǎo)致市場(chǎng)振蕩。最后，也希望參考價(jià)能夠成為市場(chǎng)價(jià)格的錨，讓市場(chǎng)價(jià)格向參考價(jià)靠攏，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的目的。“他說(shuō)。

指導(dǎo)價(jià)時(shí)代正在過(guò)去

事實(shí)上，在深圳之后當(dāng)年國(guó)內(nèi)陸續(xù)又有14個(gè)城市出臺(tái)了二手房參考價(jià)、二手房指導(dǎo)價(jià)等類似的政策。包括一線城市的上海、廣州，以及二三線城市中的西安、成都、溫州、東莞、寧波等。

以廣州為例，2021年8月31日晚，廣州市住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》。通知指出，成交活躍的熱點(diǎn)區(qū)域，以住宅小區(qū)為單位，由廣州市住房政策研究中心在過(guò)去一年二手住房網(wǎng)簽成交價(jià)格基礎(chǔ)上，綜合考慮評(píng)估價(jià)格、周邊一手樓盤成交價(jià)格等因素，形成二手住房交易參考價(jià)格。

同日，廣州市住房政策研究中心發(fā)布《首批熱點(diǎn)區(qū)域住宅小區(qū)二手住房交易參考價(jià)格表》，共涉及96個(gè)小區(qū)，覆蓋天河、越秀、海珠、番禺、黃埔五個(gè)區(qū)域。

但具體到上述城市對(duì)于二手房指導(dǎo)價(jià)政策的執(zhí)行力度，則各有千秋。尤其是隨著2021年四季度以來(lái)的樓市遇冷，這些城市也在慢慢放棄指導(dǎo)價(jià)。

比如，在2021年11月，網(wǎng)上就突然傳出“廣州二手房貸可以不用參考指導(dǎo)價(jià)”的消息，當(dāng)時(shí)，部分小區(qū)房產(chǎn)的成交價(jià)已經(jīng)低于指導(dǎo)價(jià)。

2022年，為了提振樓市，房貸利率步入了一輪又一輪的下調(diào)，買賣雙方按照市場(chǎng)價(jià)成交，銀行按照實(shí)際成交價(jià)放款，指導(dǎo)價(jià)日漸虛設(shè)。

“廣州現(xiàn)在不再執(zhí)行二手房指導(dǎo)價(jià)了。”廣州一按揭公司負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)說(shuō)。

在貝殼找房上，廣州早已顯示業(yè)主的真實(shí)放盤價(jià)格。

在深圳，貝殼找房上顯示的依舊是參考價(jià)。

“無(wú)論如何，從長(zhǎng)期來(lái)看，還是希望二手房回到合理的價(jià)格水平上，這也是穩(wěn)定二手房市場(chǎng)的長(zhǎng)效之舉。”李宇嘉說(shuō)。

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