貸款利率超預期下調，利好的不單是樓市

上周五，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）報價超預期下調，對市場影響幾何？

5月20日，最新一期LPR報價出爐：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。正如市場預期，LPR利率調降了，但超出意料的是，這次單獨下調了5年期以上LPR利率，且下調幅度達15個基點（BP）。

此舉被市場視為央行給房地產市場單獨“開小灶”。對此，有市場觀點稱，在5年期以上LPR下調的情況下，存量按揭房貸成本也下調，有助于減輕存量購房者按揭還款負擔，提振消費需求；另外，有房者可能因此降低提前還貸動力，提高持股意愿，尤其是持有股息率在5%以上的股票。

5年期以上LPR的大手筆調降，刺激A股、港股和匯率等中國資產大漲。A股市場表現上，截至5月20日收盤，滬指漲1.6%，收復3100點；深成指漲1.82%；創業板指漲1.69%；港股市場也有明顯反彈，恒生指數漲約3%，恒生科技指數漲4.7%。

截至5月20日16:30，在岸人民幣對美元收盤報6.6740，較上一交易日上漲938個基點，周內漲1090個基點。更值得一提的是，截至收盤，離岸人民幣和在岸人民幣的價差也收窄到42個基點。

從更廣泛的層面看，LPR的下調不僅對房市有影響，也將影響各行各業，惠及更多主體。作為中長期貸款定價的參考，5年期以上LPR降低有助于促進中長期貸款企穩回升，提振企業融資需求。

如何影響樓市

作為房貸定價的錨，對于購房者而言，在加點基數不變的情況下，5年期以上LPR利率的下調將減少房貸支出。接受第一財經采訪的業內人士認為，一方面，這意味著支持剛需住房需求金融政策力度有所加大；另一方面，隨著5年期以上LPR的調整，存量按揭房貸成本也下調，有助于減輕存量購房者按揭還款負擔，提振消費需求。

自2019年8月LPR改革以來，5年期以上LPR下調4次，從4.85%降至4.6%，此次調整后進一步降至4.45%。

業內專家對記者表示，與企業貸款不同，個人住房貸款期限長，目前99%以上的個人住房貸款利率與5年期以上LPR掛鉤。

近日，央行、銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，將全國層面新發放首套住房商業性個人住房貸款利率下限從LPR調整為LPR-20BP，二套住房貸款利率下限保持LPR+60BP。

業內專家稱，此次調整后，按照最新LPR計算，個人住房貸款利率最低可達首套房4.25%，二套房5.05%。5年期以上LPR下調，有助于落實中央政治局會議精神，支持剛性和改善性住房需求，減輕居民房貸利息壓力，穩定投資、消費和宏觀經濟基本盤，促進房地產市場平穩健康發展。

2019年LPR改革完成后，所有新發放、存量商業性個人住房貸款利率均以相應期限LPR為定價基準加點形成。在房貸轉化成LPR利率模式后，新的房貸全部采用LPR定價模式，存量房貸也從2020年下半年起開始批量進行轉換。

業內專家表示，本次LPR調整對新發放和存量個人住房貸款均會產生影響。對于新發放商業性個人住房貸款，利率將立即下調15個基點，疊加央行、銀保監會5月15日將全國新發放首套住房商業性個人住房貸款利率下限從LPR調整為LPR-20BP，新申請住房貸款的居民家庭將迎來雙重利好，購買二套房的居民家庭也能從中獲益。

該專家還表示，對于存量商業性個人住房貸款，也將在購房人與商業銀行合同約定的利率重定價日后下調15個基點。按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，平均每月可減少支出約45元，未來30年內共減少利息支出約1.6萬元。

不過，還需注意的是，按照國內房貸利率的區域特點，最終各地方銀行機構是否落地實施還存在不確定性。而且在實際情況中，第一財經記者了解到，不同銀行也會根據貸款人的資質、當時外部環境等對加點基數做出不同調整。

但對于銀行來說，相比其他資產，住房按揭貸款仍屬于優質資產，存在加大投放的動力。民生銀行首席研究員溫彬分析稱，4月居民部門住房貸款減少了605億元，同比少增4022億元，反映出居民的購房意愿回落。本月5年期以上LPR下降15BP，總體上會降低購房成本，有助于滿足居民的合理購房需求和促進消費。

光大銀行宏觀分析師周茂華也對記者表示，5年期以上LPR報價利率下調，直接利好制造業與房地產，市場信心逐步回暖，年內房地產與制造業復蘇加快將帶動國內消費和投資反彈，內需動能有望穩步恢復。

LPR緣何非對稱降息

事實上，市場對于本次5年期以上LPR大幅下調較為意外。LPR由兩部分組成，即公開市場操作利率與加點，其中公開市場操作利率主要指中期借貸便利（MLF）利率。一般而言，MLF如果未變，LPR難以變動。而本月5年期以上LPR調降，為2019年LPR新機制以來第一次。

“著眼于激發市場主體信貸需求，穩住樓市運行，當前推動企業和居民貸款利率下降的迫切性很高。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示，更為重要的是，受貨幣政策邊際向寬推動，這段時間以銀行同業存單收益率為代表的市場利率大幅下行，加上近期監管層在著力降低銀行存款成本，因此報價行下調LPR報價的動力明顯增強，最終帶動5月5年期LPR報價打破常規下調。

而之所以5年期LPR報價下調15個基點，而1年期LPR報價保持不動，在業內人士看來，這可能緣于當前企業貸款利率已處于改革開放四十多年以來的最低點，而居民房貸利率仍然處于較高水平；而且，年初以來盡管房地產金融環境在持續回暖，但受疫情及行業本身運行規律等因素影響，樓市下滑勢頭仍在延續，對宏觀經濟的拖累效應正在加大。

其中，1~4月房地產投資增速由正轉負，社會消費品零售總額中的涉房消費持續處于負增長狀態。由此，繼5月15日央行宣布下調首套房房貸利率下限20個基點后，5月主要針對居民房貸的5年期LPR報價也下調15個基點，表明當前政策面對樓市的定向降息正在加碼，意在遏制房地產下滑勢頭。

周茂華也對記者表示，本次單獨調降5年期LPR利率，且幅度超預期，主要是三方面原因：一是，近幾個月實體經濟中長期貸款需求偏弱，引導金融機構降低中長期貸款利率成本，提振實體經濟融資需求；二是，近幾個月國內房地產復蘇不理想，5年期報價利率下降有助于降低按揭貸款成本提振剛需住房需求，促進房地產平穩運行；三是，此前央行穩增長政策靠前發力，降準央行結存利潤依法上繳、專項再貸款、優化存款利率等，為銀行提供長期限、低成本資金，為銀行金融機構降低中長期貸款利率成本營造良好條件。

未來仍有調降空間

作為中長期貸款定價的參考，5年期以上LPR的下調也有助于提振企業融資需求。4月企業部門票據融資加快增長，而中長期貸款增長乏力，反映出融資需求不足。而隨著利率調降，將降低中長期融資成本，有助于幫助企業盡快扭轉預期、提振信心，加快完成復工復產，從而促進經濟運行在合理區間。

復旦大學金融研究院兼職研究員、招聯金融首席研究員董希淼也對記者表示，當前，1年期LPR已經較低（1年期MLF操作利率為2.85%，點差85個基點），下降空間本已不大；而降低5年期以上LPR，可推動降低企業中長期貸款利率，提振企業恢復生產、擴大投資的意愿和能力，從一季度和4月金融數據看，企業中長期貸款增速緩慢是較為突出的問題；同時，推動降低居民住房貸款負擔。

在匯率方面，“5年期LPR意外大降15個基點，提振了市場的風險情緒，也提振了人民幣。”某外資行外匯交易員告訴記者，“預計后續要繼續觀察外資流出情況、出口沖擊對貿易順差的潛在影響，以及美元的后續強度。我們認為美元/人民幣可能會走出W形。”

在此次LPR調整后，展望未來，多數市場觀點認為，LPR仍有下調空間。

中信證券首席策略師秦培景團隊分析稱，5月20日央行下調5年期以上LPR15個基點，標志著本輪密集落地的穩增長政策進入發力期，貨幣政策的重心從松貨幣轉向寬信用，預計今年剩下時間里還有降準和LPR降息空間。

王青分析，2021年四季度以來市場對美聯儲政策收緊預期已較為充分，美聯儲也先后啟動加息和減碼購債，但這并未影響中國央行去年12月和今年4月兩度降準及今年1月降息。由此，若6月乃至下半年早些時候降準降息持續落地，LPR報價還會有一定幅度的下調空間。這也將帶動企業貸款利率和居民房貸利率更大幅度下降。

溫彬也表示，當前全球通脹高位波動，主要經濟體貨幣政策加快收緊，國際形勢更趨復雜多變。下一階段，預計貨幣政策將繼續發揮總量和結構雙重功能，加大力度為困難行業、企業和人群紓困，促進經濟加快企穩回升，運行在合理區間。

標簽： 房貸利率