疫情下，園區能否免租？商業租賃合同糾紛如何處理？多位律師解答

“我們是一家房產中介公司，承租了二房東的門面，2個月沒有收入實在無力承擔租金，不知能否給予一定的減免，法律是否支持我們的訴求？”

“我們是一家入駐在上海寶山區月羅公路2255號的企業，該園區不是國有土地，還能享受租金減免、或其他幫扶政策嗎？”

隨著上海復工復產的不斷擴圍，第一財經記者從“第一財經抗疫助企平臺”后臺留言了解到，有不少企業可能面臨著因疫情影響而產生商業租賃合同糾紛，例如，怎樣的減免租金申請主張可以在法律上得到支持？商業場所、產業園區是否適用？

租金減免如何適用？

“新冠肺炎疫情屬于不能預見、不能避免且不能克服的不可抗力，這在目前已經沒有爭議了。”20日下午，上海市海華永泰律師事務所高級合伙人葉平律師在由上海市工商聯、第一財經等共同舉辦的“復工復產企業經營法律實務”線上會表示。

此前，3月底出臺的《上海市全力抗疫情助企業促發展的若干政策措施》已明確：承租國有房屋從事生產經營活動的小微企業和個體工商戶，2022年免除3個月租金，2022年被列為疫情中高風險地區所在的街鎮行政區域或因落實防疫要求嚴重影響經營活動的，再免除3個月租金、全年合計免除6個月租金。

那么，對于非國有經營性房屋租賃合同，承租人能否主張減免租金？

上海高院在4月發布的《關于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答》（下稱《問答》）規定，承租非國有房屋用于經營，因疫情或者疫情防控措施，導致承租人沒有營業收入或者營業收入明顯減少，繼續按照租賃合同支付租金對其明顯不公平的，承租人請求減免租金，延長租期或者延期支付租金的，可以引導當事人參照上海市有關資金減免政策進行協商，調解協商調解不成的，符合民法典第533條情形的，可結合案件的實際情況，根據公平原則變更合同約定。受疫情或者疫情防控措施影響，導致房屋無法正常使用，承租人以此要求出租人減免一定期限的租金的，可視情予以支持。

葉平表示，結合2020年的一則“某貿易公司與非國有企業房屋租賃糾紛”的案例，法院當時最終判決認為，雖出租人為非國有企業，但基于公平合理的原則，和貿易公司最終按照50%的比例來結算租金。

那么，企業能否以“情勢變更”來變更或者解除合同？

葉平表示，《問答》還規定“疫情或者疫情防控措施致使合同目的無法實現，當事人可以根據民法典第563條相關規定，主張解除合同；疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，當事人可以根據民法典第590條相關規定，主張免責或部分免責”。

但在具體實踐中還要特定看待。結合2020年一則“某旅游企業以新冠疫情導致損失無法開展經營業務為由通知出租人解除租賃合同糾紛”為例，葉平表示，此前，出租人事實上已經同意免除該企業疫情一段時間內的租金、物業費。

“但法院最終判決認為，新冠疫情給旅游企業原告造成了一定的經營困難，但該困難并非持續、不能克服；因此，在出租人已經減免租金的情況下，承租方未就合同繼續履行付出努力，而于當年5月單方終止合同，是構成違約的。”

葉平進一步表示，一般來說，當不可抗力的影響程度達到合同目的不能實現的，才能夠解除合同，比如，2020年另一則案例中，某公司作為承租人租用商戶開設兒童游樂場，進行盈利是其合同的目的。但疫情期間該公司確因合同目的客觀上無法實現，且在協商無果的情況下提出解除合同，其行為就不構成違約。這在具有特定目的且臨時性的房屋租賃中也適用。

多位律師表示，有企業會以“情勢變更”來抗辯來達到豁免民事責任的法律效果。但事實上法院會根據疫情發生時間、發展期間、嚴重程度、地域范圍等對合同履行的實際影響程度等因素，綜合判斷疫情或者疫情防控措施與合同履行障礙之間的因果關系。

另外，出租人因為疫情防控要求，其房屋給相應部門征用作為隔離場所，承租人是否可以要求減免租金？

比如，2020年疫情期間滬上某餐廳所在的酒店被征用，“法院判決認為，該餐廳若繼續履行原租賃合同，顯然對于承租人不公平，綜合考慮疫情及出租人酒店被征用對承租人餐廳經營的影響，最終確認免除了該餐廳3個月租金及雇傭管理費。”葉平為此解答。

園區可適當幫扶企業

為順利實現復工復產，企業所在的產業園區將如何實施減租免租措施？

上海市海華永泰律師事務所高級合伙人郭元鑫律師告訴記者，根據當下的政策規定，如果產業園區是國有企業及納入合并報表范圍內下屬企業的房屋，小微企業和個體工商戶可適用以進行租金減免；而如果產業園區是非國有單位，則鼓勵市場運營主體給予承租方適當租金減免。

那么，對于一些由民營企業承包運營的產業園區（如鎮屬集體所有制），應如何處理減租免租事宜?

郭元鑫表示，存在間接承租情形的，轉租人不享受本次減免政策，相關國有企、事業單位要確保免租措施要惠及到最終的承租企業。

“另一種情況，如果產業園區的運營方為混合所有制企業，民營股東本身也屬小微企業的話，其此前花費數千萬對園區進行改造，這就不能單純地理解為二房東，也要將他們的情況考慮在內。”

此外，對于純民營園區或商業樓宇，企業要求免租又應該怎樣處理?

郭元鑫告訴記者，這就要根據企業受疫情影響情況一事一議，相關的措施可以包括延長租期，延期支付，適當減免等。

“比如，有科技型企業因融資受限且短期內無經營收入擬退租；如果因退租糾紛產生訴訟會兩敗俱傷。為此，產業園區可以就企業是否具有發展前景和幫扶希望，來協助企業取得政府補助，拓寬融資渠道，并且適當減免、延緩繳納租金。同時，還可以根據實際情況為企業調換小面積空間等。”

郭元鑫還建議，我們的經驗來看，從園區角度，肯定是希望和企業共同成長。有的園區的確在運營中投入了大量資金，但由于租賃市場不景氣而租金下滑，一些園區仍然是持續虧損的狀態，可能不愿意完全按照國企標準來進行減免，”因此，企業與園區溝通減租免租，也需要適當了解園區的類型，互相理解才能相互成就。”

標簽： 商業租賃合同 復工復產 減租免租 產業園區