每日聚焦：“穩(wěn)預期”下的樓市抉擇：有城市放開限價，有城市還在限跌

樓市傳統(tǒng)的“金九”已至，不過全國新房市場仍在低溫運行。在銷售壓力較大的三四線城市和城市郊區(qū)及外圍區(qū)域，房企們紛份加大價格營銷力度，以期加快新房去化。

為穩(wěn)定市場，近期以來，多地“因城施策”采取了不同的價格調控措施。例如，在湖南瀏陽、內蒙古呼和浩特等地，則逐漸打開新房限價的口子，加大項目備案價的浮動空間；而在湖南衡東等少數(shù)地區(qū)，“限跌令”再度出現(xiàn)。

【資料圖】

多名受訪人士認為，無論是階段性“限跌”還是放開限價，都是根據當?shù)貥鞘行星?ldquo;因城施策”做出的差異化選擇，二者在同一時期出現(xiàn)，并不矛盾。但從長遠來看，應讓市場調節(jié)發(fā)揮更大作用，“限跌”效用或有限。

“低能級城市房價下跌是由多重原因導致。尤其是在高能級城市逐漸放寬限購和落戶政策之后，大城市的虹吸效應更加凸顯。在此背景下，三四線城市需要加速融入都市圈中，增加人口和產業(yè)的吸引力，并在調整土地推出節(jié)奏，激活房企拿地熱情上下功夫。”中國房地產數(shù)據研究院院長陳晟在接受第一財經采訪時稱。

限跌還是放寬限價？

去年下半年，至少有23城祭出“限跌令”。進入2022年，限跌的城市數(shù)明顯減少，相反，還不少城市松綁了新房限價的幅度。

早在今年5月，廣東中山就發(fā)布新政，新建商品住房實際銷售價格，可在備案價上下浮動15%的幅度區(qū)間進行商品房買賣合同網簽備案。

9月以來，放寬新房備案價下限的城市數(shù)在增加，相關城市還包括呼和浩特、瀏陽等。根據呼和浩特房地產業(yè)協(xié)會近日發(fā)布的“2022年超級購物節(jié)”通知，2022年10月1～5日期間，參展項目享受備案價一次性下調等優(yōu)惠政策。

中國城市經濟學會房地產專委會主任、中國區(qū)域科學協(xié)會副理事長王業(yè)強對記者表示，新房備案價與新房實際銷售存在一個時間差，由于樓市下行，可能會出現(xiàn)備案價高于市場銷售的價格，這就需要允許新房在備案價基礎上下浮銷售。

國信證券研報顯示，9月銷售回暖趨勢走弱。截至9月17日，30城監(jiān)測重點城市當月商品房成交面積10337萬平方米，同比-31%。其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域的商品房成交面積累計同比分別為-32%、-35%、-33%、-15%。

“各地房地產市場環(huán)境不同導致對于限價要求有所區(qū)別，部分城市有限度的調低備案價格下限，可以一定程度上起到促進需求釋放的作用，短期促進商品住宅成交量的提升。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜告訴記者。

不過，在去化壓力更大、市場對價格波動也更敏感的三四線城市，近期以來，部分新房項目售價過度下跌的現(xiàn)象引起地方關注，“限跌令”再度出現(xiàn)。

以湖南為例，在縣級市瀏陽出臺“鼓勵房企自行制定讓利”政策不到兩周，另一縣級城市——衡陽市衡東縣祭出“限跌令”。根據衡東縣人民政府官網21日發(fā)布的《關于促進房地產業(yè)和建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施（試行）》（下稱《措施》），加強商品房銷售價格管理。嚴格執(zhí)行國家有關商品房銷售價格調控政策，嚴禁哄抬房價，嚴禁惡意跌價，防止商品房銷售價格大幅波動。

陳文靜認為，衡東縣出臺限跌令的背后，與湖南多個三四線城市新房市場整體遇冷、量價齊跌乃至出現(xiàn)開發(fā)商過度、惡意降價的現(xiàn)象有關。如果短期市場情緒持續(xù)低迷，房價下跌或導致購房者觀望情緒進一步加重，限跌有利于穩(wěn)定市場預期。

中指研究院數(shù)據顯示，2022年8月，湖南衡陽商品住宅成交面積同比降幅接近四成，另一城——常德，降幅亦接近20%。

另據中國房地產行情網數(shù)據，今年5月以來，衡東縣新房銷售均價整體下跌，截至8月，價格降至4372元/平方米，為近一年最低水平。

三四線城市或減少限跌力度

根據國家統(tǒng)計局70城月度房價數(shù)據，在去年出臺“限跌令”的城市中，岳陽、唐山、徐州、安慶等地新房價格一度出現(xiàn)跌幅下降、止跌回升現(xiàn)象，但近月來，跌幅再度擴大，甚至超過三線城市環(huán)比跌幅均值。

陳晟認為，從短期來看，在市場需求和購買力有限的三四線城市，房企去化難度更大，降價促銷意愿更強，政策調控可以平滑房價下跌幅度；從長期來看，房價漲跌最終由市場供需決定。

上海師范大學商學院教授、房地產與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦也對記者表示，政策調控手段無法根治市場問題，但可以減少房價無序下跌引起樓市系統(tǒng)性風險的可能。

“保持房價穩(wěn)定是市場預期穩(wěn)定的重要條件之一，短期的大幅價格波動不僅會惡化預期穩(wěn)定、破壞市場供需平衡，更會影響產業(yè)可持續(xù)發(fā)展。在近期市場預期有所下降的情況下，個別開發(fā)商為現(xiàn)金流如果大幅降價，或帶來后續(xù)期房建設質量的風險。此外，基于樓市中‘買漲不買高’的心態(tài)，一旦區(qū)域市場的降價預期產生，從較長周期來看，區(qū)域銷售和住房建設質量持續(xù)下降的風險會加大。” 崔光燦稱。

第一財經注意到，與去年出臺“限跌令”的城市相比，今年限跌的城市政策關注點也出現(xiàn)轉向。比如，去年“限跌令”的政策內容主要包括“房企惡意降價”、“叫停‘工抵房’”、“規(guī)定銷售價不得低于備案價的 15%、10%”三方面。而在最新出臺“限跌令”的湖南衡東，則將聚焦點放在了“惡意降價”上。

根據衡東發(fā)布的《措施》，房地產開發(fā)企業(yè)應當根據商品房開發(fā)建設成本、合理利潤等因素申報商品住宅銷售最高價格、平均價格、最低價格。發(fā)改部門會同住建部門對房地產開發(fā)企業(yè)申報的價格進行明碼標價監(jiān)制。監(jiān)制后需要調整的，應先備案，再予調整。

多名受訪人士稱，當前，在三四線城市中，多地房價已降至近些年低點，地方政策上會減少限跌的力度，限跌在一定程度上會限制房企“以價換量”的空間，從而產生相應的現(xiàn)金流斷裂和債務違約的風險。

陳文靜稱，作為少數(shù)出臺限跌令的城市，衡東除了打擊房企惡意降價外，也落地了多項樓市供給端紓困措施。比如，今年三季度以來，已經在契稅補貼、預售許可、資金監(jiān)管等方面出臺了寬松性政策。

針對部分城市有限度的調低備案價格下限，王業(yè)強認為，大致可分為兩類：一類是前期區(qū)域新房價格出現(xiàn)較快上漲，需要進行必要的回調，防止新房和二手房市場價格差距過大，進而影響新房銷售；另一類是房價已經回調到位，并開始出現(xiàn)不同程度的恢復，這時放松限跌意味著相應政策的退出。

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