【全球報資訊】房貸利率創20年低點，有地產債單日暴漲47%

部分績優房企發行的地產債在經歷了近兩月的頹勢之后，終于迎來反彈。8月22日，地產債整體走強，碧桂園等頭部房企先前跌幅較大的債券，都錄得了不同程度的上漲，收益率相對大幅走低。

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數據顯示，截至8月22日收盤，“21碧地01”漲超47%，“20世茂06”漲近20%，“20旭輝01”漲近12%。此外，“20世茂G4”漲超7%，“20碧地01”和“21大華01”漲超6%，“15遠洋05”漲超5%。

不過，機構對于地產債仍然保持著高度謹慎的態度，有公募基金相關人士向第一財經表示，暫時并不建議投資者參與低價房企債券博弈。

LPR下調提振市場信心

具體來看，“21碧地01”的發行人為碧桂園地產集團有限公司，公募發行，發行價格為100元，發行規模和當前余額均為20億元，起息日2021年3月12日，到期日2026年3月12日，每年付息一次，票面利率（當期）4.8%。8月22日，該債券成交500萬手，成交總額294萬元，收盤價格為58.96元，較前一個交易日的40元上漲47.4%。

“20世茂06”的發行人為上海世茂建設有限公司，公募發行，發行價格為100元，發行規模和當前余額均為27億元，起息日2020年8月27日，到期日2025年8月27日，每年付息一次，票面利率（當期）3.9%。8月22日，該債券成交40萬手，成交總額8.6萬元，收盤價格為21.59元，較前一個交易日的18元上漲19.93%。

上述兩只漲幅較大的債券此前均經歷過大幅下跌，在今日大幅上漲之前，上述兩只債券的價格不及發行價的一半，收益率較高。

對于債市走強的原因，市場上有不少聲音認為，與今日LPR的下調有關。

8月22日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新的貸款市場報價利率（LPR），將一年期LPR從3.70%下調至3.65%，將五年期LPR從4.45%下調至4.3%。

值得注意的是，本次已是今年以來LPR第三次下調。本輪降息后，5年期房貸利率創近20年最低水平。按貸款300萬30年的商業貸款計算，等額本息還貸方式下，購房者每月的房貸成本降了270.09元，30年房貸將少支付近10萬元。

中國企業資本聯盟副理事長、IPG中國區首席經濟學家柏文喜對第一財經表示，今日LPR下調，尤其是5年期LPR較大幅度的下調，明顯是指向按揭貸款等中長期貸款，這無疑會利好樓市，有助于扭轉和恢復房地產市場的信心。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這次降息對剛性需求和改善型換房需求，都有比較大的促進作用。與此同時，李宇嘉也表示，要想穩住地產消費，還需要在居民收入端下功夫。“收入不穩甚至下行，預期不振，即便降息能省下幾百元，多至一千元的月供，也難以真正提升大家的購房積極性。”

機構對地產債仍謹慎

另外，柏文喜還表示，地產債走強，與近期市場傳聞國家層面擬以中債信用增進投資公司為優秀民營企業發債融資提供連帶擔保增信措施直接相關，也和各地政府不斷出臺的房地產行業寬松措施、促進樓市回暖的政策、推進“保交樓”的創新措施等積極因素有關。

柏文喜表示，地產債開始走強，意味著地產債投資風險的降低，這確實是投資者入手地產債的較好的時機。

不過，市場上也存在反對的聲音，有市場人士并不建議投資者參與低價房企債券博弈。從市場面來看，地產債在22日的反彈能否持續，目前還不得而知，盤面上，各債券價格也出現了顯著分化，盡管部分地產債價格大幅反彈，但仍有債券價格下跌，比如“15世茂02”跌近25%，“21龍控02”跌5%。

在第一財經記者采訪的多位機構投資人士看來，部分房地產企業債務違約帶來的負面效應很可能繼續發酵，目前來看依然不容樂觀，但市場出清后也有一定的“供給側改革”效應，“活下來”的房企市場份額有望提高，資質較好企業的債券也可以逐步適當布局。

上海某知名公募基金相關人士向第一財經記者表示，前段時間以金地、碧桂園、龍湖為代表的績優房企債券價格下跌，主要有兩個原因，一是房地產銷售復蘇偏弱，銷售復蘇的不確定性加大，房企經營現金流承壓；二是2021年四季度開始的房企流動性危機目前尚未得到有效遏制，房企再融資壓力增大，以民營、混合所有制房企最為突出，其債券價格大幅下跌又進一步加大再融資困難。

因此，該公募基金人士表示，在銷售未看到明顯好轉以及房企流動性危機未得到有效遏制的情況下，房企債券價格下跌有進一步傳染的可能性，民營、混合所有制房企以及弱資質國企債券價格波動大概率仍將持續。

一位海外債券基金經理向第一財經記者表示，對房地產來說，“去杠桿”效應下，不僅僅是美元債融資變得困難，甚至表外融資、供應鏈融資都遭遇困局，即使是房子可以賣，賣掉的錢也不一定首先用來還債。目前來看，研究房地產企業的財務報表，是需要核查清楚真實的表內和表外負債，單看財務報表的負債并不完整。

廣州某私募人士則認為，目前相當于房地產領域的“供給側改革”，類似前幾年傳統資源行業的供給側改革，活下來的企業后來發展得都可以，擁有更大的市場份額，商品價格也上行。但對房企來看，這種“供給側改革”的將來結果依然是一個未知數，不可以盲目跟前幾年的上游資源企業類比。

標簽： 債券價格波動