貝殼Q2財報：持續(xù)優(yōu)化人店效益及平臺生態(tài)，季度凈收入同比增長41.4%

8月31日，居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務(wù)平臺貝殼（NYSE:BEKE; HKEX:2423）發(fā)布2023年第二季度財務(wù)業(yè)績。隨著上半年房地產(chǎn)市場整體較去年同期有所恢復(fù)，貝殼持續(xù)深耕服務(wù)者賦能留存、切實有效推行降本增效，推動新興業(yè)務(wù)快速展翼，更好地抓住了市場恢復(fù)的契機，實現(xiàn)了優(yōu)異的業(yè)績表現(xiàn)。

貝殼第二季度總交易額（GTV）為7,806億元（人民幣，下同），同比增長22.1%，凈收入為195億元，同比增長41.4%，毛利率為27.4%，凈利潤達13億元，調(diào)整后凈利潤達23.64億元。上半年貝殼實現(xiàn)GTV 1.75萬億元，同比增長43.0%，凈收入為398億元，同比增加51.0%。

貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長、首席執(zhí)行官彭永東表示：“今天，我們正處于行業(yè)發(fā)展軌跡切換的當口，‘住得好’替代‘買到房’成為需求的第一位。真正關(guān)注‘人’和‘住’的黃金時代，才剛剛到來。當下，以及可預(yù)見的未來的主要矛盾，是消費者期盼更美好的居住，而行業(yè)品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)供給不足。我們將戰(zhàn)略升級為‘一體三翼’，并做了相應(yīng)的組織配套調(diào)整，在更廣泛的居住領(lǐng)域，推動產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)升級，提供好產(chǎn)品、好服務(wù)，讓消費者‘安居’，助力服務(wù)者‘樂業(yè)’，共筑更美好的居住。”

(資料圖片僅供參考)

貝殼執(zhí)行董事、首席財務(wù)官徐濤表示：“我們核心業(yè)務(wù)的盈利能力持續(xù)而穩(wěn)定，新興業(yè)務(wù)也迅速成長突破。我們堅實的現(xiàn)金儲備和穩(wěn)健的財務(wù)管理使我們能夠積極地推進股東回報計劃，與志同道合、陪伴公司穿越波動的投資者共享發(fā)展的紅利。展望未來，我們將嚴守風險底線，在保持健康的資產(chǎn)負債表和現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上，持續(xù)強化資本配置效率，聚焦業(yè)務(wù)增長關(guān)鍵引擎，實現(xiàn)有機、可持續(xù)的增長。”

抓住行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展期，持續(xù)深化運營助力提效

今年一季度，市場前期積壓購房需求集中釋放，帶動房地產(chǎn)實現(xiàn)“小陽春”，二季度房地產(chǎn)市場逐步回歸常態(tài)化運行，上半年市場整體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。貝殼堅持中性市場觀，不斷夯實經(jīng)紀人、門店合作網(wǎng)絡(luò)的規(guī)模，優(yōu)化生態(tài)，持續(xù)深化房產(chǎn)交易服務(wù)這一核心業(yè)務(wù)的精細化運營。

第二季度貝殼存量房業(yè)務(wù)GTV達到4,565億元，同比增長了16.0%。同時，凈收入也達到了64億元，同比增長15.9%。此外，存量房貢獻利潤率在二季度市場的環(huán)比調(diào)整中，維持在45.6%的高位，同比提升了8.9個百分點，表明貝殼的核心業(yè)務(wù)盈利能力持續(xù)而穩(wěn)定。

盡管整體新房市場復(fù)蘇節(jié)奏相對滯后，貝殼通過貼近客戶的渠道價值得到了更多認可。受益于目標市場的穩(wěn)定發(fā)展、對新房業(yè)務(wù)生態(tài)治理的堅定投入以及開發(fā)商預(yù)付傭的“快傭”模式帶動，貝殼新房業(yè)務(wù)保持了高效的作業(yè)勢能。二季度新房業(yè)務(wù)GTV達到了2,950億元，同比增長32.4%，凈收入為87億元，同比增長30.4%。

貝殼始終堅持嚴格的回款管理，建立了對消費者、服務(wù)者、開發(fā)商都更安全的作業(yè)環(huán)境。在二季度，新房回款進一步增加至100.6億元，連續(xù)8個季度超過新房收入，開發(fā)商預(yù)付傭占總傭金的比例同比大幅提升至53%。此外，二季度新房應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)縮短至僅52天，創(chuàng)下上市以來的新低。

隨著住房向居住屬性回歸，門店和經(jīng)紀人的運營也從單純規(guī)模擴張進入到以效能提升為核心的時代。貝殼從搭建門店和經(jīng)紀人分級的基礎(chǔ)設(shè)施入手，建立更專業(yè)的人才梯隊，讓消費者的多元需求更好地被滿足，幫助提升服務(wù)者的作業(yè)效率和收入，在向著成為社區(qū)居住服務(wù)專家的能力升級中，實現(xiàn)自身的職業(yè)化發(fā)展。

貝殼平臺門店和經(jīng)紀人數(shù)于上半年企穩(wěn)，二季度末活躍門店數(shù)41,076家，較去年年底提升近10%，活躍經(jīng)紀人數(shù)量達409,054人，較去年年底提升17%。貝殼持續(xù)推進大店模式，利用數(shù)字化工具支持店東提升運營能力，第二季度鏈家店均經(jīng)紀人數(shù)量為18.1人，同比上升16%，貝聯(lián)店均經(jīng)紀人數(shù)量為8.7人，同比上升7%。今年上半年貝殼平臺的門店平均店效同比提升80%。

面對過去的單邊市場逐漸向供需平衡轉(zhuǎn)變，貝殼針對購房者更個性化的居住改善需求和業(yè)主更強烈的置換意愿，不斷深化精細化運營。圍繞房、客、經(jīng)紀人三個關(guān)鍵要素，貝殼于今年上半年對全國范圍內(nèi)的“店對盤”房源運營機制進行了升級，讓經(jīng)紀人更聚焦特定社區(qū)，提高房源維護能力，同時通過線上化產(chǎn)品能力升級和商機分配機制優(yōu)化，貝殼增強了經(jīng)紀人之間的房源流通能力以及房、客精準匹配能力，有效提升了房源去化效率。

瞄準美好居住需求，“一體三翼”協(xié)同提升服務(wù)品質(zhì)

伴隨著居住行業(yè)加速由“買到房”向“住得好”切換，面對消費者對美好居住日益旺盛的需求，貝殼于7月份進行了“一體三翼”戰(zhàn)略升級，包括組建經(jīng)紀、家裝、惠居和貝好家四條事業(yè)線，旨在以更具品質(zhì)和以用戶需求為中心的產(chǎn)品及服務(wù)，幫消費者“安居”，助服務(wù)者“樂業(yè)”。值得注意的是，在第二季度，包括家裝家居和貝殼租房在內(nèi)的非房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)同比增速顯著，收入占比首次突破20%。

二季度貝殼家裝家居業(yè)務(wù)收入26億元，可比口徑下同比增長91%。2月以來，家裝家居業(yè)務(wù)連續(xù)5個月單月合同額破10億元。在頭部城市，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)開始進入正循環(huán)，獲客和轉(zhuǎn)化、交付、數(shù)據(jù)化、產(chǎn)品、供應(yīng)鏈等各個能力搭建上的堅定投入開始結(jié)出碩果。在北京，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)今年二季度完成合同額超過6億元，連續(xù)兩月單月合同額2億元，連續(xù)4個月經(jīng)營利潤過千萬。在杭州，二季度合同額突破5億元。針對新房團體裝修用戶，一站式品質(zhì)裝修服務(wù)“貝殼團裝”在天津落地，成為精裝房市場新選擇 。

上半年貝殼積極響應(yīng)“租購并舉”號召，打造多元化租住解決方案。截至二季度末，專注于分散式租賃住房管理服務(wù)的省心租業(yè)務(wù)在管房源規(guī)模超過120,000套，入住率達到94.5%。今年8月，貝殼租房打造的首個自營中高端公寓海鹽公寓正式開業(yè)，總量605間，目前已交付519間，試運營一個月入住率超過90%。

貝好家是貝殼新設(shè)的一翼。品質(zhì)和居住體驗為先的新趨勢正在形成，好的房屋“產(chǎn)品”需求呼之欲出，未來市場的分化也可能更多會來自房屋品質(zhì)的分化。這也意味著新房產(chǎn)業(yè)在呼喚供給側(cè)升級。建立能力、探索創(chuàng)新的方式，去基于客戶的需求定義好房子、打造極致的好產(chǎn)品、好服務(wù)，協(xié)同價值鏈上的各方，推動房屋供給側(cè)的升級，是貝殼的職責也是機會所在。

財報發(fā)布當天，貝殼宣布已獲董事會批準對現(xiàn)有股份回購計劃進一步擴大，回購授權(quán)由10億美元上升至20億美元，并將有效期延長至2024年8月31日。貝殼現(xiàn)有股份回購計劃于2022年9月啟動，過去一年，貝殼累計回購金額已約6.05億美元，累計回購約4,100萬股ADS（美國存托股份），占2022年公司回購項目啟動前已發(fā)行總股本比例約3.24%，且已經(jīng)全部注銷。貝殼同時宣布將首次派發(fā)特別現(xiàn)金股息，總額大約為2億美元。派發(fā)對象為截至2023 年 9 月 15 日營業(yè)結(jié)束時在冊的普通股股東和ADS持有人，資金將由公司盈余現(xiàn)金支付。

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