廈門房企“遺失”保險柜牽出“羅生門”：樓盤一年不賣誰的責任？

房地產行業一再上演保險柜遺失的戲碼。新近發生的事件是，正榮集團（06158.HK）廈門公司在搬辦公室的過程中，遺失了一個項目的共管保險柜，其中裝有一個項目公司的項目公章、財務章、法人章、空白支票、土地使用權證、施工許可證等重要物品。

作為項目股東方，正榮和中梁地產（02772.HK）雙方選擇報警處理。但很快，雙方發現，悄然帶走保險柜的是該項目第三股東——廈門國際信托。

5月17日下午，廈門國際信托的相關負責人向第一財經記者證實：合同約定其有權利共管公章，“放到我們這邊來保管會合適一些，因為近期他們（正榮方面）人員、公司搬家，不是太穩定。”

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為何作為財務投資者股東方的廈門國際信托會選擇在不告訴另外兩個股東的情況下“劫”走公司重要物件？這一事件緣起于2021年5月。彼時，廈門集中供地出讓一宗地塊，正榮與中梁聯手，歷經近1小時、93輪激烈角逐，以18.8億元的總價摘得了廈門集美區這宗地塊，溢價率達到49.21%，樓面價也觸及約3.15萬元/平方米的高位。項目名定為中梁·正榮天著潤宸。

記者從該項目一位負責人處了解到，正榮與中梁最初在項目中的股權比例原為51%、49%，由正榮操盤。此后中梁從廈門國際信托處進行融資，后者為項目提供資金，資金使用期限為2021年8月20日-2022年8月19日，寬限期兩個月至10月19日，利息大約10%。從該筆資金高達10%的利率來看，中梁的此番融資極有可能是業內所稱的“名股市債”，在資金償還之前，廈門國際信托持有項目的股權比例為44%，而中梁方面的持股比例下降至5%。

廈門國際信托進入后，正榮股權比例不變，仍操盤整個項目。有對該項目情況了解的知情人士透露，過去一段時間內，項目方面償還過一部分融資，目前剩余的借款額大約為4.5億元。

上述項目負責人則向第一財經記者表示，拿地之后開發建設推進正常，項目6棟樓中4棟已經建設至13-19層，整體限高26層，這也意味著項目的投入和工程形象進度達到了預售的要求。但2022年2月份，項目即將去辦理預售時，廈門國際信托卻不同意用印，其理由是，項目的兩個兩個股東正榮與中梁均已爆雷，開盤會影響項目銷售去化。

在是否開盤銷售這個問題是，開發商正榮和中梁方面持有不同意見，他們認為項目區位良好、配套完善，有學區，且與周邊二手房有明顯倒掛，同時項目定位較高，因而預計銷售去化并不難，且項目一直在積極進行蓄客。當時，正榮方面還提供了一個佐證：就在中梁·正榮天著潤宸附近，正榮與聯發合作開發的另一項目在2022年1月初開盤，銷售均價約3.8萬元/平方米，已去化超300套，以此說明只要項目好，即使公司爆雷，也不會銷售太差。

知情人士透露，中梁·正榮天著潤宸三方股東展開了協商談判，但未能取得一致意見，項目也就一直未能開啟銷售。到2022年4月，距離融資到期還有半年的時間之際，廈門國際信托提前向項目開發商發來了函件，要求提早還貸；再到2022年8月，廈門國際信托直接起訴了兩家開發商，要求后者到期還款。

值得一提的是，在三方協商是否開盤的過程中，廈門國際信托方面曾給出一個方案：尋找代建方接盤。知情人士稱，廈門國際信托方面希望由建發代建，將操盤權全權交出去，正榮、中梁變成財務投資方。“他們覺得兩家爆雷房企的房子賣不掉、品牌也已經沒了，因此要么提前還錢，要么找一家大家的共同認可的代建。”

公開信息顯示，建發是廈門本土開發商，據克而瑞數據，2022年以超172億元的權益銷售額位列廈門房企之首，市場份額高達19.7%。另據企查查，建發持有廈門國際信托10%的股權。

廈門國際信托相關負責人則向第一財經記者表示，提出引入代建的方案，主要是考慮到項目原來的兩家開發商已經爆雷，若仍以原品牌進行銷售，可能對銷售效果有不利影響，同時后續會不會出現無法交樓的情況也是需要考慮的。“我們沒有非要請建發做代建，其實談過好多單位。”

對于引入代建這一方案，上述開發商方面的項目負責人稱：由建發進行項目代建并無不可，其品牌和實力在廈門當地也得到市場廣泛認可，只是對方給出的售價、抽成等方案測算下來，我們兩家民企開發商將會虧損，這一點是無法接受的。

截至目前，該事件仍處于僵局之中，項目后續如何推進尚無結論。廈門國際信托方面向記者表示，事件還在溝通中，希望能跟兩家房企協商，共同把事情辦好。不過，上述項目負責人表示，尚未接到信托方面的溝通需求。

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