一季度成都樓市領(lǐng)漲全國，量價齊升會否催化行情急轉(zhuǎn)火爆

4月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)城市樓市已經(jīng)開始回暖，而其中成都上漲勢頭強勁，多項指標位居全國第一，并大幅領(lǐng)先第二位城市。

成都領(lǐng)漲全國

(相關(guān)資料圖)

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月份，成都新房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.7%，同比上漲8.5%，1~3月平均同比上漲8.6%；二手房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.8%，同比上漲9.4%，1~3月平均同比上漲9.1%。

在這組數(shù)據(jù)中，4項同比漲幅成都均位居全國第一，并大幅領(lǐng)先。在3月及一季度新房同比數(shù)據(jù)中，成都相較于第二名杭州5.8%和6.2%的漲幅分別高出2.7和2.4個百分點；在3月及一季度二手房同比數(shù)據(jù)中，成都相較于第二名北京3.8%和4.2%的漲幅分別高出5.6和4.9個百分點。

今年以來，成都樓市表現(xiàn)一直十分搶眼。2月的數(shù)據(jù)顯示，在新房和二手房價格同比增幅上，成都位居70個城市中第一。在新房價格環(huán)比增幅上，成都位居第三；二手房價格環(huán)比增幅上位居第一。

價格上漲的同時，成都樓市的成交數(shù)量持續(xù)攀升。今年1月新房二手房成交1.8萬套，2月份突破3萬套，3月更接近4.5萬套。根據(jù)官方和第三方機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年一季度，成都新房成交35142套，二手房成交57412套；一季度新房、二手房共成交約9.2萬套。

其中，3月成都全市新房住宅成交15350套，環(huán)比2月增長約35.70%，同比去年3月增長了約16.29%；二手房成交28188套，環(huán)比上月增加47.9%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向第一財經(jīng)表示，今年成都樓市有兩個特點：一是，同比漲幅一直非常靠前；二是，漲幅非常大，與其他城市相比，漲幅明顯。本輪樓市，成都表現(xiàn)非常強勁。

嚴躍進認為，成都樓市的表現(xiàn)說明購房市場需求很旺盛。這在很大程度上跟人口導(dǎo)入速度快有關(guān)系。這說明城市基本面不錯，房地產(chǎn)市場就堅挺的。

成都統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年成都常住人口達2126.8萬人，比2021年增加7.6萬人。雖然去年人口增長有所減緩，但是在過去10年里，人口增加了600多萬；其2022年常住人口已經(jīng)接近北京，兩個城市人口相差僅57.5萬。

中指研究院四川分公司研究總監(jiān)蘇宇向第一財經(jīng)表示，成都樓市的核心邏輯，就是作為中西部地區(qū)的中心城市，受到資源傾斜，人口涌入是最大的根本。因此，城市基本面決定了這個成交量級是合理的。

蘇宇還表示，去年成都連續(xù)出臺的樓市新政在今年發(fā)酵。在需求積壓、低利率背景下，今年購房需求得以釋放，成交量大漲；加上前兩年“兩集中”土拍地陸續(xù)入市——當(dāng)時政府制定的最高限價提升，給了開發(fā)商價格上升空間。因此，目前樓市會穩(wěn)健上漲。

后市會不會急轉(zhuǎn)火爆

對于3月份的70城房價指數(shù)，嚴躍進認為，房價指數(shù)呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖態(tài)勢，充分說明房地產(chǎn)總體走出了去年的低谷期。

嚴躍進表示，從新房來看，3月份房價上漲的城市數(shù)量明顯增加，從2月份的55個變?yōu)?4個。也就是說，90%的城市房價都止跌了。其中，武漢、昆明和徐州房價漲幅都大于等于1%。這說明，3月份的重要信息是，不光城市房價上漲，部分城市漲幅還挺大。

隨著全國樓市整體轉(zhuǎn)暖，樓市會不會走向急轉(zhuǎn)直上的老路，尤其是在這輪樓市行情中率先起跑的成都，會不會形勢急轉(zhuǎn)走向火爆？

其實，成都樓市的回暖已經(jīng)開始向土地市場傳導(dǎo)。在3月的兩場土地拍賣中，7宗土地中有5宗土地是達到最高限價通過抽簽競得。根據(jù)成都市公共資源交易服務(wù)中心的公告，截至目前，成都4月總共將舉辦4場拍賣會，集中組織15宗土地拍賣出讓。

蘇宇表示，從成都樓市的成交數(shù)據(jù)看，二手房主要成交面積是80～90平方米，新房主要成交面積是120～130平方米，說明二手房的購房群體主要是滿足剛需的初始購房者，而新房則主要是改善型購房者。加上保障性住房，構(gòu)成了比較好的市場結(jié)構(gòu)。

他認為，在這幾年，投機性購房者已經(jīng)基本出清。目前的購房更多在于改善型需求和資產(chǎn)保值的需求。在沒有更多資產(chǎn)投資渠道的情況下，更多的是出于自身資產(chǎn)配置的考量。另外，從樓市“金三銀四”的市場規(guī)律看，預(yù)計4月份的市場行情要若弱于3月。

蘇宇表示，從新房成交量級看，成都的市場可以說回到了前幾年的平均水平；從購房者的置業(yè)邏輯看，自住仍是主要需求，連帶考慮資產(chǎn)保值屬性，并沒有出現(xiàn)過于明顯的投機購房行為，“房住不炒”仍是市場恢復(fù)的基本邏輯。

不過，嚴躍進表示，成都樓市走向火爆是肯定的，有基本面支撐。成都樓市既然這么強勁，會不會又演變成炒房？

他認為，從全國層面看，還不能說市場很熱，還沒達到這個擔(dān)憂的程度，雖然成都已有這種跡象，但也不是說完全炒房，因為確實有合理的需求，現(xiàn)在不至于擔(dān)心。但要密切關(guān)注一下，要看量價齊升的背后會不會產(chǎn)生一些新的問題。

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