全球訊息：乘著“雞毛”起飛，“義烏模式”下的樓市丨樓市地理

義烏，古稱“烏傷”。這個地處浙江省中部的農業(yè)縣城，從資源稟賦到交通區(qū)位，從技術實力到國家投資，一無所長，但在短短30年的時間里，迅速脫胎換骨，從經濟落后、地瘠人貧的小縣城，成長為如今生機勃勃的國際化商貿城市，在國際舞臺上占據一席之地。

“無中生有”的義烏神話背后，實則是義烏人剛正勇為的性格、世代相傳的“雞毛換糖”經商傳統(tǒng)，以及當地政府果決創(chuàng)新的精神，多方合力打造出獨樹一格的“義烏模式”，塑造了當地發(fā)達的民營經濟，創(chuàng)造了城市的發(fā)展奇跡。

2022年，義烏全市GDP達到1835.5億元，同比增長4.6%，增速位列金華第一。在這座藏富于民的城市里，人均可支配收入超7.8萬元，可媲美一線城市。

(資料圖)

獨特的城市發(fā)展歷程，深厚的商業(yè)文化積淀，義烏的房地產市場在過去的十年里，走過野蠻生長，歷經規(guī)范化發(fā)展，如今也跟隨全國樓市的大勢一同跌宕。與普通縣城明顯不同的是，這座連續(xù)多年高居全國百強縣前列的小城，將憑借發(fā)達的民營經濟、健康運行的產業(yè)、持續(xù)導入的人口，穿越震蕩的市場周期。

疾速成長的“小商品城”

“疫情的時候，攤位租金三萬一年沒人要，現(xiàn)在要十幾萬了。”3月4日下午，在記者去義烏國際商貿城的路上，年輕的網約車司機如是說，在國際商貿城二區(qū)做飾品生意的家人“五點鐘從這（義烏國際商貿城）下班，八點鐘才能到家。”

不只是車流變多，市場里也明顯變得擁擠起來，熙攘的客流里時常能看到海外客商的面孔。這個占據了全球圣誕用品80%市場分額、在世界杯周邊商品市場份額中占據70%的“世界超市”恢復了往日的活力。據報道，目前商貿城的日均客流量逾20萬人次，已恢復至疫情前水平。

回望40多年前，改革開放之初的義烏，還只是個名不見經傳的小縣城。當時的義烏主城區(qū)尚不足3平方公里，甚至被形容為“一條馬路七盞燈，一個喇叭響全城”。

義烏地處浙江中部，三面環(huán)山，人多地少，資源貧乏，工業(yè)基礎薄弱，國家投資又極少。浙江省委黨校教授陸立軍曾撰文指出，自建國開始到1978年的30年間，國家累計在義烏投資僅5945萬元。與相鄰的溫州相似，當地人憑借勤勞膽大的精神，闖出了一片天。

在“雞毛換糖”的走商文化基因影響下，黨的十一屆三中全會后，義烏農民就開始探索各種副業(yè)，在城里自發(fā)形成小規(guī)模的路邊市場。不過，在諱言商業(yè)的時代里，這樣的市場亦難逃“投機倒把”之名。當時大膽敢于突破的義烏果斷決定支持市場發(fā)展。

1982年9月，義烏縣委作出決定：開放義烏小商品市場，并由義烏縣政府發(fā)出通告。這是全國第一份明確認同農民商販和專業(yè)市場合法化的政府文件。

開放市場的同時，為了鼓勵百姓參與，義烏縣委提出“四個允許”，即允許農民經商、允許農民進城、允許長途販運、允許多渠道競爭。陸立軍認為，這確保了小商品經營者的合法地位和正當權利，也正是由于政府和小商品經營者團體在制度變遷上形成的合力，當地才誕生了一個相對固定的市場。

除了認可商販和市場的合法性之外，義烏縣委還斥資9000元設立了稠城鎮(zhèn)小百貨市場。這個上可遮雨、下可擺攤的“草帽市場”，成為義烏小商品第一代市場。1982年超700個攤位、700萬成交額，在兩年后演變至1887個攤位、2400萬年成交額。

此后在“興商建市”等發(fā)展戰(zhàn)略的推動下，義烏小商品市場不斷迭代創(chuàng)新，至1992年建成第四代義烏小商品市場，當年的義烏小商品市場成交額高達10.25億元，位居全國十大市場榜首。

2002年，第五代市場義烏國際商貿城開始投入使用，這也是全球單體面積最大的小商品批發(fā)市場。如今，義烏國際商貿城經營面積達640余萬平方米，7.5萬個商位匯集了210多萬種商品。據當地媒體報道，逛國際商貿城一期、二期市場，若每個攤位前停留一分鐘，按每天8小時算，需要2個月時間才能逛完。

義烏還在不停地求新謀變。曾被認為是義烏市場最大沖擊的電商、直播模式，被順利內化吸收為新增長極，北下朱躥升為“中國網紅直播第一村”，商貿城里亦隨處可見帶貨的博主。2010年-2020年的10年間，義烏電商主體從1373戶增加到28萬戶，成幾何級數增長。

開放包容又充滿活力的市場背后，是眾多前來逐夢創(chuàng)業(yè)的年輕人。據金華統(tǒng)計局數據，2010年-2020年的十年里，義烏市的常住人口從123.4萬人增加至185.94萬人，增幅超50%，成為浙江全省人口最多的縣級市。截至2022年11月1日，這一數字達到了188.8萬人。

產業(yè)的活躍、人口大集聚，又成為當地經濟社會快速發(fā)展的引擎。2022年，義烏全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值（GDP）1835.5億元，同比增長4.6%，增速位列金華第一，高于浙江省1.5個百分點；全市居民人均可支配收入達到78215元，其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入86975元，此前已連續(xù)15年位列全國各縣市首位。

獨特發(fā)展歷程塑造的樓市

相較于發(fā)達的小商品經濟，規(guī)范有序的樓市在義烏則起步稍晚。

2014年前，義烏的房地產市場多由本土開發(fā)商占據。2011年8月11日，義烏還曾因一宗總價高達72.19億的地塊，引得全國矚目，這一地價也刷新了當年全國土地出讓的總價紀錄。而這背后是當時義烏市場上普遍存在的未建先售和民間借貸模式。這期間，義烏房價也曾沖高至2萬元/平方米。

2013年底綠城的首次進駐，打破了義烏只有本地開發(fā)商的局面，市場逐漸走向開放萬達、新城、濱江、德信等房企也先后進入，此后幾年間，市場規(guī)則在當地也逐步明確，房、地市回歸理性。

走向規(guī)范化的義烏樓市，也開始凸顯出獨特城市發(fā)展歷程塑造起的市場特點。

“義烏整體的人均可支配收入達到7萬元以上，在全國縣級市中遙遙領先，這就意味著他們的消費能力和眼界是比較開闊的，接觸下來可以發(fā)現(xiàn)，這里的客戶和浙江其他地級市的中高端客戶比較接近。”碧桂園義烏觀瀾、潮鳴項目總經理溫敏向記者透露。

也因此，碧桂園在義烏的項目，從外立面到配套設施，再到物業(yè)服務、產品設計等各種軟硬件，“都向杭州市的項目看齊”。碧桂園與建發(fā)、華發(fā)聯(lián)袂開發(fā)的江映月項目，融匯當地“婺派”風格于其中，備受當地客戶認可。針對剛改、剛需的觀瀾、云起峰境亦是各自客群需求下的標桿產品。

對高品質住宅產品的青睞之外，義烏人深入骨髓的經商思維，讓商鋪在這里成為搶手貨。早年義烏進行舊村改造時，曾打造大批4-5層的垂直樓，一層作為店面出租，中間樓層租出供人居住。有義烏當地人士告訴記者，行情好的時候，一棟垂直樓一年租金可達40-50萬元。

“義烏店鋪的價值非常高。”碧桂園義烏投資負責人李享告訴記者，“商鋪算得上是大宗資產里比較難賣的，但在義烏，我們是不用擔心的，而且價格比住宅貴不少。”

值得一提的是，在經濟和產業(yè)發(fā)展的強烈需求下，義烏一直在推進人才引進的相關政策。2021年義烏官方披露的數據顯示，10年間，當地人才數量從20.4萬增至34.5萬，專業(yè)技術人才也從5.8萬增至10.6萬。

在這期間，義烏的人才政策也開始將大專和技術人才納入住房、教育等保障體系，如為大專及以上人才提供最低20萬元、最高140萬元的購房補助等。2020年，人才購房門檻對戶籍限制、首付要求進一步降低，在為人才提供有效保障的同時，也成為樓市的助力之一。

經濟繁榮、人口眾多的義烏，對開發(fā)商的吸引力不言而喻。2018年以來，包括碧桂園、金地、綠地、金茂、美的置業(yè)、華潤置地等在內的眾多規(guī)模房企爭相入駐，義烏市場進入上行通道。

根據當地官方媒體披露，2017年-2019年間，義烏的土地成交金額逐年走高，從190億元攀高至超300億元；同期，商品房成交套數也從不足3000套翻倍增至超1萬套，成交均價也從1.8萬元/平方米突破2萬元/平方米大關。

此后，義烏房地產市場的熱度進一步走高，2021年市區(qū)一宗地塊拍出了3.6萬元/平方米的價格，成為當年的樓面價地王。同期，搖號、開盤加推幾開幾罄等現(xiàn)象也頻繁出現(xiàn)。2021年上半年，碧桂園入市的云璽、潮鳴兩個項目，登記人數與房源比達到了3:1、4:1。其中，瞄準剛改、改善需求的碧桂園·眾安潮鳴2021年3月首次開盤時，推出145套房源，當日即去化超9成。

得益于對市場需求的精準把握和產品匹配，碧桂園在競爭激烈的義烏市場亦突出重圍。據透露，布局義烏五年時間里，碧桂園共參與開發(fā)了9個項目，2020年-2022年間，其在義烏當地市場的市占率高居榜首。

“市場回暖只遲半個月”

隨著全國樓市在2021年下半年進入深度調整期，各地樓市踏入下沉漩渦，義烏也在大勢中跌宕。據58安居客數據顯示，2022年全年，義烏住宅成交面積約89萬平方米，同比下降超6成。

低迷的市場中，擊中了客戶痛點的項目仍獲得了市場青睞。“觀瀾項目在2022年最后三個月連續(xù)加推，并且跟隨政府推出的團購政策，給購房者以相應的優(yōu)惠，成為當時性價比最高的項目。”碧桂園觀瀾項目營銷總李文明透露。

不過，有充分的財富作為根基，有足夠的人口形成需求，疊加商人對市場形勢的敏銳嗅覺，義烏樓市隨著一二線反彈的步調，近來已然出現(xiàn)了明顯回暖。

“義烏是典型的‘反返鄉(xiāng)潮’的城市。”李文明告訴記者，正月十五元宵節(jié)后，路上的車才多了起來。也正是從2月份開始，觀瀾項目的到訪和成交出現(xiàn)明顯改善，“整個月賣了100來套。”

據58安居客統(tǒng)計，截至2月底，義烏商品住宅成交924套，成交面積約11.52萬平方米，環(huán)比上漲超120%。、

為了進一步穩(wěn)定樓市，2月28日，義烏又發(fā)布了大力度新政，從加大金融支持、加大“房票”使用力度、調整人才房政策、優(yōu)化土地出讓政策等多個方面助力房地產市場發(fā)展。

此輪政策中引發(fā)市場廣泛關注的莫過于“房票”政策。根據規(guī)定，集聚建設安置對象（含權益買受戶）可將其高層公寓權益面積置換成“房票”，用于購買新房，同時還可獲得最高30萬元的政策性激勵補貼。

義烏購房者行動迅速，3月6日已有市民進行了“房票”置換，而使用“房票”的樓盤也迅速感受了這股暖意。據當地媒體報道，一樓盤周末近80組到訪客戶中，有10多組認購后準備使用“房票”。

相較而言，刺激政策能在短期內讓市場所反彈，但樓市健康可持續(xù)發(fā)展的根基仍舊是城市可靠的基本面。

在許多業(yè)內人士看來，義烏的經濟發(fā)展水平、人口規(guī)模，使其脫離了普通四線城市的行列。在2022年的一場義烏房地產發(fā)展論壇上，華潤置地金義片區(qū)管理層曾直言，義烏在城市能級上屬于二線城市，整個城市從市場活躍度、人口凈流入水平以及城市風貌的極大改變，都為義烏的地產市場提供了高速發(fā)展的動力。

李享也認為，義烏算得上是二線城市，這從樓市回暖速度上可見一斑，“基本上比只比強二線南京、蘇州等城市遲半個月。”在他看來，2021年下半年以來義烏市場的下行，并不是因為供大于求，而是“預期轉弱式下跌”，當預期修復后，市場仍會得到有效恢復。

事實上，義烏目前仍有著充沛的需求，當地發(fā)達的民營經濟催生了大量個體商戶的創(chuàng)業(yè)和就業(yè)機會，帶來了大量區(qū)域內流動人口。據克而瑞研究中心在1月份發(fā)布的一份調研報顯示，義烏的跨市流動人口占比約為58%，租賃戶占比更是高達67%，發(fā)達的小商品貿易吸引了大量的相關從業(yè)人群，沉淀了大量的無房戶“剛需”。

未來，這樣的剛需有望繼續(xù)增加。在持續(xù)建設高水平“世界小商品之都”的同時，義烏還在著力推動光伏產業(yè)的發(fā)展，補齊工業(yè)短板。根據規(guī)劃，至2025年，義烏光伏產業(yè)總產值達到1000億元，并形成5家產值超100億元的領軍型企業(yè)，一批超10億元的成長型企業(yè)。產業(yè)的健康運行和成長，就意味著人口的持續(xù)導入，也將在未來帶來更多需求。

同時，改善需求仍旺盛。“義烏人均住房面積不到30平方米，房價、地價也反超金華市區(qū)，并且‘剛需’蓄水池和增量需求規(guī)模相對平衡，”克而瑞上述報告認為，義烏中長期需求發(fā)展依然有望保持穩(wěn)健。

在這樣一個充滿潛力的城市，如何有效地把握住機遇？“當前首要把項目做好，做好工程質量，全面提升基礎產品力，以客戶體驗為導向，做到由‘按時交樓’進入‘完美交樓’。”李享表示。

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