外企守“滬”｜疫情過境上海，外資重估物流地產(chǎn)價值

2022年的疫情影響下，生活用品、生鮮食品等此類的需求激增，使得物流和倉儲在日常生活中的重要性得到前所未有凸顯，更暴露出了當(dāng)前物流地產(chǎn)的些許短板。

第一太平戴維斯中國區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)部主管、高級董事羅瑾在接受第一財經(jīng)采訪時表示，疫情之后，物流地產(chǎn)會發(fā)生不少變化，包括增加冷鏈倉庫、提升自動化水平、減少損耗、布點選址更靠近大城市等，促進(jìn)行業(yè)升級。

在這過程中，作為中國經(jīng)濟(jì)中心之一的上海，聯(lián)動周邊城市，形成了成熟的市場規(guī)范和龐大的市場需求，將持續(xù)吸引資金流入。

疫情帶來升級新機(jī)遇

疫情來襲，物流受阻，保供需求迫切，大量生活物資的倉儲成為必須，相應(yīng)的需求量大增。這在2020年初的疫情中已有所顯現(xiàn)。

需求激增的產(chǎn)品之一是生鮮和速凍類食品。華創(chuàng)證券研報顯示，2020年受疫情影響，生鮮電商交易規(guī)模同比增幅達(dá)64%。這進(jìn)而推動了生鮮與冷鏈爆發(fā)式增長，據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，2020年疫情后冷庫相關(guān)的季均租賃面積為2019年的3倍。

“生鮮、水果、肉類的產(chǎn)品對保溫保鮮的要求很高。比如，在運輸過程中使用的如果不是冷鏈車，而是普通車輛的話，會發(fā)生很大的損耗率，”羅瑾分析，“上海的冷庫整體而言還是稀缺的，”所以上海這波疫情過后，對冷鏈物流的需求會升級，市場會進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)充。

硬件設(shè)施的達(dá)標(biāo)只是一方面，人力是另一項重要而又不可控的因素。例如，倉庫的操作人員出現(xiàn)陽性病例，或者所在小區(qū)被封控，導(dǎo)致倉庫裝卸或分揀的人手不足，對運輸活動的周轉(zhuǎn)效率、商品進(jìn)入配送環(huán)節(jié)的效率形成掣肘。

在羅瑾看來，人力的缺席，未來可以通過自動化升級予以解決。“科技升級，提高自動化管理水平，一方面可以減少人工成本，二來也使得運營效率得到保障，不會因為疫情影響而導(dǎo)致配送中斷，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失。”

值得一提的是，此前在長三角一體化發(fā)展的大背景下，上海物流地產(chǎn)的外溢效應(yīng)越發(fā)明顯，越來越多的零售電商等將區(qū)域大倉選址于昆山、太倉、嘉興等周邊衛(wèi)星市場。

仲量聯(lián)行分析指出，這些衛(wèi)星城市和上海的距離很近，租金又比上海低，布局在此，物流地產(chǎn)的用戶可以在不影響履約效率的情況下降低成本。但此次疫情的影響下，貨運車輛進(jìn)出上海受限，省際周轉(zhuǎn)效率受到了不小影響。

“在這樣的情況下，有條件的零售或電商物流用戶或?qū)⒆们榧哟笤诤诵某鞘惺杏蚍秶鷥?nèi)前置倉的布局，從而降低因省際或城際運輸受阻所造成的履約風(fēng)險。”仲量聯(lián)行認(rèn)為，“受益于此，核心城市物流倉儲市場的租金和出租率可能進(jìn)一步上行。”

羅瑾亦認(rèn)為，隨著新基建的持續(xù)發(fā)展，交通網(wǎng)絡(luò)密度大幅提升之后，物流地產(chǎn)布局選址將會更多的在大城市周邊，更靠近消費城市端口的地方。

超3成高標(biāo)庫位于長三角

在過去的十余年間，隨著我國消費市場規(guī)模的不斷擴(kuò)大及制造業(yè)的提質(zhì)增效，倉儲物流地產(chǎn)市場同步取得巨大發(fā)展，大量物流倉儲設(shè)施如雨后春筍般出現(xiàn)在我國各大城市中。

在這個快速成長的市場中，外資占據(jù)了不可忽視的位置。早在2003年，提出“物流地產(chǎn)”概念的普洛斯率先進(jìn)入中國，并將倉儲物流設(shè)施的國際標(biāo)準(zhǔn)帶入國內(nèi)；2008年-2013年間，外資快速布局?jǐn)U張。

羅瑾表示，早年行業(yè)內(nèi)參與主體有限，普洛斯早期的市場份額占50%以上乃至60%，此后隨著更多玩家入場，競爭變得激烈，普洛斯的市場占比所有縮小，但是體量依然很大。

華創(chuàng)證券研報數(shù)據(jù)顯示，2020年，我國物流地產(chǎn)行業(yè)中，普洛斯以接近30%的市占率位列第一，此外市占率TOP10中還有包括宇培、易商、安博、嘉民等眾多外資。

如今，中國倉儲物流設(shè)施庫存總量已達(dá)到了較高的水平。根據(jù)中金普洛斯REIT于2021年5月發(fā)布的招募說明書顯示，中國倉儲物流設(shè)施總庫存（含高標(biāo)庫和非高標(biāo)庫）已達(dá)到約10億平方米，僅低于美國的12.5億平方米，并高于日本的5億平方米、德國的0.7億平方米。

但從人均倉儲物流設(shè)施面積的角度來看，中國人均倉儲物流設(shè)施面積不及1平方米，僅相當(dāng)于美國和日本的20%左右。

另據(jù)仲量聯(lián)行2021年發(fā)布的《中國物流地產(chǎn)市場白皮書》（以下簡稱“《白皮書》”），由于行業(yè)發(fā)展歷史較短，中國現(xiàn)代倉儲物流設(shè)施庫存占比僅7%，低于一般發(fā)達(dá)國家水平，未來仍有充足的發(fā)展空間。

這其中，我國約70%的非保稅高標(biāo)庫存量集中于長三角、成渝、珠三角和京津冀城市群。《白皮書》顯示，當(dāng)前長三角集中了全國32%的高標(biāo)庫存量面積。

其中，上海作為長三角的中心城市，對倉儲市場保持著較高需求，存量位于長三角首位，占長三角比重達(dá)到29%；同時，昆山、常熟、太倉、嘉興等上海衛(wèi)星城市借力日益完備高效的配送網(wǎng)絡(luò)，有效承接了上海的外溢需求，四城的高標(biāo)庫存量之和占長三角比重達(dá)到24%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)體量、社零總額、第二產(chǎn)業(yè)增加值、貿(mào)易進(jìn)出口總額和人均GDP等多項指標(biāo)皆領(lǐng)先國內(nèi)各大城市群的長三角，對物流倉儲的需求量將會持續(xù)增加。

資金持續(xù)看好上海市場

近來的投資流向，亦反映出當(dāng)下市場對上海及周邊物流地產(chǎn)的態(tài)度。

2021年第四季度，凱德首次進(jìn)軍中國物流地產(chǎn)市場，旗下的凱德中國信托以約16.834億元收購了一個物流資產(chǎn)包，其中包括位于上海、昆山、武漢和成都的四個優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)。

2022年2月，ESR（01821.HK，即易商紅木集團(tuán)）宣布與一家機(jī)構(gòu)投資者合作收購55萬平方米資產(chǎn)組合，而該資產(chǎn)組合共有11個已竣工的物流及工業(yè)資產(chǎn)，集中于長三角地區(qū)，覆蓋上海、昆山、蘇州、太倉及杭州等華東地區(qū)。

另據(jù)ESR年報顯示，該公司2021年在上海推進(jìn)了青浦雨潤第一期的建設(shè)開發(fā)，該項目即為高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施，并配備冷庫空間，總建筑面積約34萬平方米。

加上2022年初收購的資產(chǎn)包，ESR在大上海都市圈新增管理面積達(dá)到約89萬平方米。另外，上海青浦雨潤第二期的建設(shè)也在持續(xù)推進(jìn)中。

投資者向上海及周邊城市集聚的趨勢不會改變。羅瑾認(rèn)為，在2020年疫情后，資金對物流地產(chǎn)的投資稍顯謹(jǐn)慎保守，特別是外資基金，會更傾向于成熟市場，比如上海、北京等，這樣的市場更能保證其資產(chǎn)價值。

長遠(yuǎn)來看，上海及周邊的物流資產(chǎn)價值有望上揚，因為越來越多的玩家加入到這個市場中，資源本身卻是有限的。

“核心城市的土地供應(yīng)有限，獲取門檻也很高，這就將大部分投資者推向了二手項目市場。”羅瑾向第一財經(jīng)透露，之前DLJ出售的華東資產(chǎn)包中，上海資產(chǎn)占比近50%，而對這個資產(chǎn)包有意向的企業(yè)有五六十家，出價的也有三四十家，“二手項目資源如此緊張的話，足以明資產(chǎn)價值的穩(wěn)健。”

事實上，上海物流地產(chǎn)市場在當(dāng)前的疫情中保持了充分的韌性。仲量聯(lián)行發(fā)布的報告顯示，一季度上海物流地產(chǎn)租賃活動仍保持平穩(wěn)，凈吸納量錄得8.4萬平方米，整體非保稅物流倉儲市場的空置率也從9.7%下降至8.5%；租金亦環(huán)比上漲0.7%，達(dá)到1.54元/平方米/天，同比上漲3.8%。

標(biāo)簽： 物流地產(chǎn)