房企銷售探底，政策連續大招，“金九”能否有所起色？

8月百強房企銷售繼續承壓，銷售業績延續下半年低迷的態勢。

第三方研究機構克而瑞發布的銷售數據顯示，8月單月，TOP100房企實現銷售操盤金額3430.1億元，環比降低1.3%，同比降低33.9%，同比降幅較上月進一步擴大。

連續兩個月同環比皆下降，百強房企累計業績跌幅也進一步下探，前8個月實現銷售操盤金額37524.7億元，同比降低8.5%。

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具體到企業來看，億翰智庫提供的數據顯示，以全口徑計，8月單月，TOP50房企中僅有5家企業業績同比增長，其中越秀地產以單月97億元的銷售額實現同比19%的增幅；而包括遠洋集團、電建地產、仁恒置地、中駿等在內的房企單月銷售低于20億元，銷售之慘淡從中可見一斑。

TOP10房企的單月銷售皆同比下挫，華潤置地跌幅最小，在10%以內；保利、中海、招商蛇口、濱江的同比跌幅在20%以內；萬科、碧桂園、綠城、龍湖等房企的同比跌幅皆在30%以上。

此外，與7月相比，8月房企銷售也大都保持下行，TOP50中約半數的銷售額環比下降，有15家環比跌幅超10%，其中國貿地產跌幅較明顯，下降幅度達到65%。也有部房企環比仍保持了較突出的增長，如中海、建發、金地、首開、大悅城、信達地產、新希望等單月業績環比增長在20%以上。

今年以來，國央企整體的表現明顯優于民營房企。據長江證券統計，前8個月百強房企中，央企、地方國資背景房企的累計同比增長20%、39.8%，而民營企業則同比保持下降，降幅約為35.3%，較7前個月再有擴大。

市場層面來看，樓市繼續探底。據克而瑞數據，8月重點30城供應環比上漲10%，前8月累計同比仍跌8%。成交五連降，創近5年來單月次新低，本月環比下降7%，同比減少30%，累計同比增5%，增幅較上月收窄5個百分點。

不過，樓市銷售持續低迷的背景下，政策端的重磅利好政策也再度接連釋放。

8月25日，三部委聯合發聲，將購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

很快，有一線城市突破跟進。8月30日，廣州、深圳先后宣布執行“認房不認貸”，這也是一線城市在本輪調整中首次出臺實質性調控政策。8月31日，包括中山、武漢、東莞、惠州、廈門、江蘇省等都落地了“認房不認貸”政策。

8月31日晚，監管層再有大招釋放，對首付比例、貸款利率進行下調。中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布通知稱，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套房的則統一為不低于30%。同時，首套房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

不過，上述通知規定，由各城市自主確定首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

此外，對于市場抱有極高期待的存量貸款利率，監管層也在今日規定，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

中指研究院企業研究總監劉水指出，近期隨著政策利好落地，市場預期或將修復，若北京、上海落地執行相關政策，將明顯帶動市場銷售回暖，也有利于全國房地產市場修復。短期來看，核心一二線城市政策優化后，市場活躍度將提升，“金九銀十”行情可期。

克而瑞也指出，近兩個月來中央密集發聲釋放利好信號，月末廣州、深圳等核心一二線已經開始逐步落實“認房不認貸”，加之9月季度末恰逢營銷旺季，整體新房成交規模有望止跌企穩，但回升幅度預期有限。

某華東民營房企內部人士則直言，8月銷售表現跟7月一樣差，至于9月的情況，還是要等政策具體落地之后再看。某央企上海營銷負責人也直言，政策推出后，來訪有所增加，但客戶并不出手，仍在等待政策具體落地，目前仍保持觀望。

華南有房企內部人士指出，最新的政策出臺預示著“政策底”到來，市場在情緒上會打一波雞血，但因市場基本面較差，接下來或仍將繼續低迷，等半年到一年庫存逐步減少，市場或許才能開始上行。

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