【全球報資訊】深圳寫字樓空置率下降，港資企業表現活躍

今年一季度，在無新增供應的情況下，深圳甲級寫字樓市場終于迎來空置率下降。

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第一太平戴維斯數據顯示，2023 年第一季度，深圳甲級寫字樓物業市場無新增供應，全市總存量仍為1005.7萬平方米。源自信息技術、金融、交通等行業的企業辦公物業租賃需求持續釋放，今年一季度，深圳全市甲級寫字樓空置率環比下降0.5個百分點至24.4%。

分區域來看，福田區、南山區、羅湖區的甲級寫字樓空置率環比均下降，其中，空置率最高的南山區降幅最大，下降了0.8個百分點，僅寶安區空置率上升。

不過，深圳甲級寫字樓市場整體租賃需求恢復進程仍較緩慢。第一太平戴維斯數據顯示，一季度深圳全市甲級寫字樓凈吸納量環比下降55.0%，至5.4萬平方米，僅為過去五年季均值的31.5%。

仲量聯行的研究報告顯示，經濟需求端的逐漸修復在一定程度上提振了市場信心，因此一季度深圳一些企業在一季度重啟甲級辦公樓的問詢和實地考察。同時，仲量聯行也表示，企業不動產戰略已成為企業成本控制的重要一環，因此，對不少有人員增聘和辦公空間擴張計劃的企業來說，成本節約型搬遷方案依然是主流，企業對租賃行為更加“精打細算”，這也導致一季度深圳辦公樓市場租賃成交量并未隨實地考察數量增多而有明顯上升。

值得一提的是，隨著港澳兩地全面通關，港資企業在深圳甲級寫字樓市場中表現活躍。仲量聯行深圳商業地產部總監李文杰表示，得益于國內新冠疫情防控政策的優化調整、深港兩地的全面通關，不少外資企業，尤其是港資企業，對于深港融合發展的前景期望有所改善，其對于投資深圳的信心亦有所提振。

不過，寫字樓業主也延續讓渡租金以迎合市場需求，應對市場競爭。第一太平戴維斯統計的數據顯示，今年一季度，深圳甲級寫字樓租金指數環比下降0.4%，同比下降3.8%，平均租金降至176.0元/平方米/月。

第一太平戴維斯預測，2023年深圳甲級寫字樓市場或再迎供應高峰，全年供應面積預計達140.5萬平方米。其中，第二季度全市將迎來六個新項目入市，為市場帶來約41.0萬平方米的甲級寫字樓供應。

“隨著經濟活動的穩步恢復，源自信息技術、金融及專業服務行業的需求有望繼續增長并推動市場去化，但新增供應體量將會致使全市空置率結構性上升。”第一太平戴維斯華南區市場研究部主管謝靖宇認為，供需結構問題將同步影響深圳甲級寫字樓市場資產表現，令全市平均租金延續下降趨勢。同時，他也表示，隨著深圳經濟及市場活躍度的提高，租金跌幅或將收窄。

仲量聯行指出，2023年年深圳地區生產總值增長目標為6%，而2022年深圳地區生產總值同比增長為3.3%，經濟復蘇將是2023年深圳發展的主基調。另外，深圳市政府今年經濟工作的重心將聚焦于擴大內需和深化供給側結構性改革，并通過兩者的有機結合促進內需和消費復蘇，擴大有效投資，推動制造業發展，因此，政府也將鼓勵企業進行業務擴張和投資拓展，以帶動經濟回暖，這有望催生辦公樓的增量租賃需求。

今年2月，“前海金融30條”正式頒布，深圳以及前海在金融產業對外開放、市場化改革等領域再進一步，深港兩地間金融服務業的聯動也正在持續深化。仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示，一個市場化、國際化的金融市場，將給深圳金融企業，尤其是從事跨境金融業務的企業帶來更多發展和擴張的機遇，同時，與金融產業發展關聯度較高的專業服務業，同樣有望尋找到新的增長動能。因此，這些行業今年很可能成為前海子市場、乃至深圳甲級辦公樓租賃市場的中堅力量，前海子市場占全市成交的占比也將進一步加大。

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