每日視訊：聚焦3.15 | 商品房延期交付，開發商無錢賠償，購房者能否追索逾期違約金？

近年來，樓盤延期交付成為住房消費的一大痛點。不少購房者買了預售的新房后，原計劃按照合約交付日收樓、搬入新家，沒想到開發商一再逾期，購房者不僅收不到任何逾期賠償，還遲遲不能住進自己的新房，需額外支付房租，損失慘重。

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一般來說，購房者在與開發商簽訂預售合同時，會有一個條款約定“逾期交付責任”，開發商交付時間逾期在90日之內，按日向購房人支付萬分之零點五的違約金，而逾期時間超過90日，則購房人有權解除合同退房，同時開發商還要支付違約金。

“當我真正遭遇樓盤三次延期交付時，才發現這個條款形同虛設。”在3·15國際消費者權益日前夕，一位遭遇樓盤延期交付7個月的西安購房者對第一財經表示。

據房地產研究機構克而瑞統計，隨著爆雷房企導致交付延期的事件增加，延期交付成為購房者的第二大關注點，僅次于樓盤質量問題，降標減配的關注度反而下降，因為比起交不了房，降標已經在購房者可容忍的范圍內了。面對延期交付，為了能早日收到房，購房者往往放棄走法律途徑拿回自己應得的賠償，有苦難言。

交付屢延期，拿到逾期賠償金成為奢望

“最初約定的收樓日期是2022年8月30日，第一次延期到2022年11月30日，第二次延期到2023年1月15日，第三次延到2023年3月30日，眼看第三次延期的期限還有十幾天就到了，目前小區的綠化工程還沒有做，室內精裝修做了一半，現場進展緩慢，能在3月30日順利收樓的可能性幾乎沒有。”近日，購買了西安康橋悅蓉園13號樓一套住宅的王華向第一財經爆料，稱該項目已經三次延期，至今仍不能按約定交付。

王華翻出了此前與開發商簽訂的新房預售合同，第十二條約定了逾期違約責任，其中稱：“除不可抗力之外，逾期在90日之內，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之0.5的違約金；逾期超過90日，買受人有權解除合同……出賣人應當自解除合同通知送達之日起15日內退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照4.35%計算給付利息，同時按照全部房價款的0.1%向買受人支付違約金。”

該項目較最初合同約定時間已經延期交付近7個月，施工進度拖延的主要原因是開發商拖欠施工方工程款項，假設按照房款130萬元計算，開發商應當賠付每戶違約金一萬多元。而且，由于交付逾期已經超過90日，購房人可以退房并要求開發商支付房款利息和違約金。

盡管合同對逾期交付責任寫得十分清楚，但王華發現，一旦真的遇到樓盤不斷延期，該條款簡直“形同虛設”。

“如果資金不出問題，交房是不太可能延期的，現在長時間延期交付的項目，本身都是資金出了問題，項目公司賬上沒有錢，即便去打官司業主贏了，開發商也沒錢賠。退房現在也可以隨便退，但是開發商也沒有錢退房款，最后如果走到破產清算，業主就是普通債權人之一。”王華表示。

李莉是西安世茂璀璨傾城的準業主，她告訴記者，目前該樓盤有2700多戶未收樓。“去年6月30日應當交付的，延期到今年的6月30日，今年4月30日應該交付的一批則延期到了今年年底12月30日。”

李莉表示，品牌開發商旗下樓盤延期交付，大多數原因都是資金周轉出了問題。據問題樓盤業主們集體統計，西安近五年內開賣的期房，截至目前有交付風險的樓盤超過30個。

“有其他樓盤業主走法律途徑，把不能按期交付房屋的開發商告上法庭，反而導致樓盤風險加劇，開發商擺爛，甚至難以申請到保交付資金。”李莉稱。

目前，王華和李莉所購樓盤的開發商都已通過資產抵押申請到了保交樓專項資金，對于延期交付，他們都認為：只要最終不爛尾，能保質保量交房就行！至于開發商何時能真正解決抵押問題，讓業主們順利拿到產證，以及對于長時間的延期交付，開發商究竟應該如何賠付，小業主方都已經放低了要求。

“在這么大宗的消費上，小業主卻十分弱勢，雖然按照法律以及合同約定，我們應該收到賠付金，但這已經成了奢望。”李莉表示。

律師說法：不應縱容開發商違約行為

像王華和李莉這樣遇到樓盤延期交付且無法收到應有賠付的二線城市購房者還有很多。

據克而瑞調研數據，截至2022年12月31日，32個典型城市重點監測的290個項目中，126個項目仍處于停工狀態，16個項目間歇式、小范圍復工，二者累計占比接近50%，真正全面復工項目僅62個，占總量21%。32個典型城市停工項目所涉及的尚未交付總建面達到了4532萬平方米，尚未交付總套數407956套。其中，二線城市項目占比近8成，停工項目套數達307819套。

三四線城市購房者一次性付款占比較高，因而整體停工項目數量遠不及二線城市。

中西部城市諸如武漢、西安、鄭州、昆明等停工項目所涉尚未交付套數均在3萬套以上；其他諸如漳州、淮安、鹽城等停工項目所涉尚未交付總建面也達到了100萬平方米以上。

克而瑞通過問卷調查發現，由于房屋交付問題過于突出，延期交付已經成為購房者的第二大關注點，僅次于樓盤質量問題，降標減配的關注度反而在下降。正如王華和李莉所說，只要房屋最終能交付，即便配置上打一點折扣，業主們也不得不接受。

那么遇到新房未按合同約定、逾期交付的情況，購房者到底應該如何做？

北京金訴律師事務所主任王玉臣對第一財經表示，許多購房人面對開發商延期交付，放棄了自身權利，包容了違約行為，這其實是對開發商違約的一種縱容。

“由于業主群體一般人數龐大，有些業主喜歡搭順風車，希望看到別人去維權，等有成果的時候，自己再去摘果實，而維權業主真的拿到賠償后，往往也會簽署保密協議。而很多開發商其實沒有基本的契約精神，違約后，只要業主不維權，是不會主動去支付違約金或賠償的。此外，在部分開發商提供的商品房買賣合同文本中，存在豁免開發商延期交付違約責任的條款，這種情況下，即使有業主去維權，如果只是到法院去起訴開發商，很多時候也難以得到法院的支持。”王玉臣表示。

王玉臣認為，如果購房者堅定了要追討賠償、維護自身權益的想法，則可以直接起訴開發商，要求開發商承擔逾期交房的違約責任。如果違約責任約定得比較低，還可以要求按照在外租金和違約金的差額去主張損失。選擇這種維權方式，合同是最重要的證據。要追究額外損失的時候，租賃合同、租金收據、租金支付記錄都是很重要的證據，尤其需要注意，支付租金的時候務必不要用現金，務必用銀行轉賬或者微信支付寶等可查的方式轉賬，相關的記錄都是證據。

其次，購房者要進行信息公開調查，去相關部門調取這個項目目前的建設手續，查清楚到底是什么原因不能交房，是建設問題，還是手續問題，還是開發商違規建房，這樣才能對癥下藥。常見的逾期交房有兩種原因：一是資金問題。如果是資金短缺造成的延期，購房者需要特別關注項目的監管資金支付情況。第二是違規施工導致被相關部門責令停工、處罰或者無法通過規劃驗收，進而造成逾期。如果通過信息公開或者其他方式發現項目存在違法違規問題，可以視情況提起違法查處，要求相關部門履行職責，通過相關部門給開發商施加壓力。

如果購房者發出相關違法查處申請以后，相關部門沒有在兩個月內履行自己的職責，可以依法提起行政訴訟，督促相關部門去履行職責，進而給開發商施加壓力。

近年來，許多開發商把樓盤延期交付的原因歸結于“不可抗力”，包括疫情封控、極端天氣、用工荒等，這些理由是否成立？

王玉臣表示，不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況，是有明確界定的，但凡有一個要素不滿足，就不應當再認定為不可抗力。所以，開發商的部分理由在法律上其實是站不住腳的。

上海中夏律師事務所副主任、高級合伙人李曉茂則對記者表示，司法實踐中，涉及疫情封控的，法院會按照政府發布的封控時間來計算，除此以外，像高溫天氣、招不到工等情況，是可以部分預見的，不屬于不可抗力。

不過，王玉臣表示，如果購房人的最終目的是要收樓，那么還是應當注重談判，以上的方式方法往往只是手段，是為了推動交房而創造談判籌碼。

李曉茂表示，在具體實踐中，許多購房人認為延期交付的賠付金只有一兩萬元，覺得麻煩就自動放棄了，如果要追償，是可以通過法律訴訟來維護權益的，不過如果開發商資金斷裂，最終法院的強制執行可能會導致問題雪上加霜。

“如果開發商資金已經出了問題，后續可能會存在執行難的問題，所以通常在做這種案子的時候，不應只簡單用民事訴訟一種方式，需要充分運用法律法規賦予老百姓的各種權利全面維權。”王玉臣說道。

（應受訪者要求，文中王華、李莉均為化名）

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