環球快看：聚焦3.15 | 賣掉房子收不到尾款，上億資金“失蹤”，二手房買賣如何“避雷”？

“房子已經是別人的了，但是賣房的錢卻沒到手。”近日，東莞一起涉及二十多人，總資產上億的二手房買賣“尾款詐騙”案浮出水面。

(資料圖)

近日，有業主向第一財經爆料，半年多以前，其位于東莞市森林湖蘭溪谷小區一套房產，經由“德益恒”中介公司進行了售賣，收到三成首付之后，房產辦理了二手房產權過戶，半年多時間過去，剩下的尾款其一分都沒有收到。最近，該業主才發現，其房產的買家就是“德益恒”中介公司的老板，而其房產的房產證已經被買家用作金融抵押貸款，貸款已經被買家全部挪作他用。

值得注意的是，去年以來，重慶、紹興等地也出現過類似的“尾款詐騙”的案例。是什么原因導致“尾款詐騙”屢見不鮮？二手房賣家又該如何維護自身的權益？

沒收到的尾款

王明也是受害者之一。根據王明描述，２０２２年１１月，一名房產中介主動找到他，說有買家想買下其掛牌在中介平臺一套價值2500萬元左右的房產。因為買家出價與同小區近期的成交價相近，王明同意賣房，買家很快付了750萬元三成首付款，并將房產過戶到買家名下。

通常情況下，如果買家不能付全款，則需要在銀行做按揭，也就是說，需要銀行出具貸款同意書，確保買家能按時付尾款之后，雙方才進行過戶事宜。但是王明的買家以經營貸利率更低為由，與王明協商不辦理按揭貸款，而是辦理經營貸貸款，并強調已與銀行溝通好，經營貸貸款到賬之后就第一時間付尾款。然而，王明同意買家上述要求，并將房產過戶后，等了四個月都沒能等來1750萬元的尾款。

王明表示，上述中介聯系到他本人，至雙方確定房產買賣價格并過戶，是在短短半個月之內敲定的，期間，買方表明自己沒有購房名額，自己的妹妹對該房產進行代持；另外，上述中介并不是王明最初委托的中介，而是中介主動找上門，王明甚至不確定中介和買家有沒有上門看過自己的房子。“能一下子拿出７５０萬的首付，當時心想買家還是有一定資金實力的。”盡管有些疑惑，鑒于上述資金實力的考量，王明沒有想太多。然而，房產過戶之后買家的一系列操作，讓王明越來越覺得不對勁。

“房產過戶之后的一個星期，我們就一直催買家去辦理貸款，但是他們一直以疫情、貸款利率較高等理由推脫。”直到２０２３年１月，王明來到中介門店，要求查看保管在中介處已過戶的房產證時，才發現，房產證上的信息有誤。“房產證是假的，真的房產證早已被買家拿去做了抵押貸款，而房產證抵押出來的錢也在第一時間就被買家挪作他用。”王明表示，此后要求買家付尾款，買家一拖再拖，直到目前，尾款一分沒有收到。

讓人意想不到的是，王明并不是唯一一個沒收到尾款的人。他向第一財經表示，參與其二手房交易的中介就職于一家叫“德益恒”的中介公司，而王明房產的買家，正是“德益恒”公司所有人曾小梅的親戚曾麗玲。據業主透露，目前與“德益恒”有關的二手房交易受害人有十幾名，相關的房產單套最低總價為600萬元，十多名受害業主的房產總值在2—3億元左右。

據王明了解，“德益恒”公司的套路包括，購買房產，付完首付三成并過戶之后，將房產做抵押貸款，卻遲遲不付尾款；售賣有抵押的房產，當買家替其還清房產存在的抵押貸款之后，準備過戶時，房產就被查封了。

風浪中的“德益恒”

“德益恒”公司所涉二手房尾款涉嫌詐騙的事件在網絡上曝光之后，迅速引發大量關注。2023年3月9日，疑似為“德益恒”公司老板的微信聊天記錄在網絡流傳開來。根據網傳信息，這位老板原本就在炒房，但是在疫情影響下，沒有及時對公司進行裁員削減開支；另外，2022年中期，因為與金融中介存在跳單誤會，其夫妻名下5套房產被查封，導致其無法在銀行繼續貸款，走上了做私人抵押貸款的道路，而私人抵押貸款利率高，最終現金流斷裂，2022年10月之后，其資金壓力越來越大，所購房產的尾款開始中斷支付。

企查查信息顯示，廣東德益恒實業有限公司（文中稱“德益恒”）成立于2018年，注冊地為東莞市東城街道，注冊資本1.05億元，由一名叫曾小梅的人全資持有，經營范圍包括創業投資、信息咨詢、國內貿易代理等。值得注意的是，2023年2月，曾小梅全資持有的另外一家注冊資本500萬元的公司股權被凍結。

早在2020年，“德益恒”旗下的中介門店就因為無照經營被市場監管部門查封。資料顯示，2020年7月，東莞市多部門執法時發現，一家名為“德益恒地產南城第八營業部”的門店公示有房地產經紀業務廣告標語，但該門店未向市場監管部門取得工商營業執照；未按規定辦理房地產經紀機構備案登記；店內銷售人員未向東莞市房地產中介協會辦理實名登記并持有東莞市房地產經紀從業人員信息登記卡；未按規定完成房屋委托出售相關手續，擅自對外發布房源信息等。

通過企查查信息，記者撥打了“德益恒”公司的電話，期望與當事人對話，對方向記者確認了其“德益恒”公司的身份，但在得知記者身份之后，便匆匆掛斷了電話。

如何避免二手房交易“踩坑”？

目前，王明其已經將上述事件報給當地警方，警方已經出具立案告知書，關于王明被合同詐騙的案件，符合立案條件，現已進行立案偵查。

廣東中矩律師事務所律師鄭博恩對第一財經記者表示，上述未收到尾款的原業主還可以采取起訴的方式主張自己的合法權益。因房產已被抵押貸款，且是過戶到“德益恒”的公司老總親戚個人名下，因此建議起訴的時候一并起訴現產權人和“德益恒”的公司，并查封“德益恒”的公司和現有產權人的財產，保障自己的合法權益。

鄭博恩表示，如果案件起訴勝訴后，對方無財產可供執行，那么賣家的尾款很難收回來。通常這種情況下，法院會將相關人員納入失信人員名單，然后作出執行終本裁定。如果最終查封的這套房子可以拍賣成功，且金額比抵押貸款的金額多，那么賣家是可以拿回一部分錢的，否則，在執行終本的情況下，沒有新的財產線索可供執行，賣家的權益很難得到保障。鄭博恩建議，賣家為了保障自己的合法權益，最為安全的做法是在買賣過程中要求買方將款項打入銀行的共管賬戶。

實際上，像上述“德益恒”一樣，購買房產，過戶后將房產進行抵押，不付尾款的套路，并不是第一次出現。

某資深中介人士對第一財經表示，這起案件，主要與交易者缺乏交易風險有關。

那么，二手房交易中，買賣雙方應該采取哪些方式來規避潛在風險？上述資深中介人士表示，買賣雙方可選擇口碑好的房地產中介機構進行房屋買賣交易，在簽約時需查看中介門店是否有營業執照和經紀備案；另外，簽約時，買賣雙方應該認真查看合同條款，除合同條款外，對任何特別約定保持警惕，不簽署任何帶有違規操作（例如經營貸、陰陽合同、吃差價）的相關協議；簽約后，及時辦理交易手續，尤其注意交易資金要通過正規的途徑進行監管。

資金監管，又稱為第三方監管，即買方并不在第一時間將首付和尾款交付給賣方，而是讓資金處于第三方監管賬戶中。二手房買賣交易時間長，流程復雜，買方擔心付完錢款，賣方不配合過戶;賣方擔心自己配合過完戶，買方不支付購房款。為了規避交易雙方錢房兩空的風險，交易時，買方最好將購房款進行資金監管，等到賣方能夠順利交房，資金再打給賣方;若最終賣方未能及時交房，交易失敗，購房資金則會返還給買方，這可以有效的保障買賣雙方的資金安全。

另外，記者還獲悉了一份由東莞市住房和城鄉建設局于2023年3月10日發布的《關于開展全市房地產中介機構專項整治的通知》（下稱“通知”）。根據通知內容，重點排查的內容包括，未取得營業執照或未在房地產主管部門備案，擅自從事房地產經紀服務；承購、承租自己提供經紀服務的房屋；為買賣雙方約定以“經營抵押貸”作為付款方式的房屋轉讓提供居間服務等。

（應受訪者要求，文中王明為化名。）

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