佳兆業復牌首日股價跌40％，近900億元借款已交叉違約

2022年4月1日，因未能按時披露上一年度的業績，佳兆業（１６３８.ＨＫ）股票停牌。而隨著３月９日晚間佳兆業發布2021年度和2022年上半年業績，停牌一年之后，佳兆業股票成功復牌，于3月10日上午九時起在聯交所恢復買賣。

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２022年４月，花樣年、世茂、融創等近２０家流動性困難的房企，皆因未能按時披露年度業績而停牌，按照港交所相關規定，房企需在１８個月內披露年報，否則將面臨股票除牌風險。作為2023年第一家復牌的房企，說明佳兆業已經逃過除牌風險這一劫。

不過值得注意的是，佳兆業復牌首日，股價大跌，一度跌４０％。而這，與其業績大幅虧損不無關系。面對大量債務違約，佳兆業需要做的工作也還有很多。

上市后第二輪虧損

粵系房企佳兆業成立于1999年，最初以舊改起家，有著“舊改之王”的稱號。發展至今，佳兆業的業務包括物業銷售、租金收入、物業管理、酒店及餐飲貨運、健康等，從營收占比來看，物業銷售一直是佳兆業收入占比最高的一項業務，至今占比超８成。

2021年10月，佳兆業流動性陷入困難，隨之理財產品暴雷，出現債務違約。

公告顯示，2021年，佳兆業收益355.45億元，同比減少36.27%；公司擁有人應占虧損127.27億元，每股虧損1.898元。

值得一提的是，2021年，佳兆業仍有新的土地儲備增加。數據顯示，2021年，佳兆業連同其合營企業及聯營公司合共獲得17幅地塊，權益計容建筑面積約為254萬平方米，土地收購權益代價約255.83億元。可見佳兆業當年債務違約之突然。

中報顯示，截至2022年6月30日止6個月，佳兆業收益134.31億元，同比減少55.33%；公司權益持有人應占虧損約為７６.７億元，每股虧損１.１元。

實際上，這已經不是佳兆業上市以來第一次面臨虧損。2014年，佳兆業在深圳多出樓盤被“鎖盤禁售”，此后的三年佳兆業業績虧損。不過，在2016年，隨著佳兆業債務重組成功，并借助當時房地產市場銷售良好的勢頭，佳兆業在2017年迅速扭虧為盈。而今時不同往昔，我國房地產行業進入存量時代，城市更新方面防止大拆大建，市場境況不同，這一次，佳兆業的重組能重獲生機嗎？

近900億元借款交叉違約

2021年債務違約后不久，佳兆業已委任華利安諾基（中國）有限公司為其境外債務重組的財務顧問。

通過佳兆業的公告可知，截至2022年６月末，佳兆業連同其合營、聯營企業共有發展中的項目有１０４個，建筑面積約１５４５萬平方米。２022年上半年，佳兆業連同其合營、聯營企業新完工的項目建筑面積約９７萬平方米。

土地儲備方面，截至2022年６月末，其連同合營、聯營企業在全國５１個城市擁有２２０個房地產項目，總土地儲備近２７４０萬平方米，其中，大灣區土地儲備占比約６０％。

作為“舊改之王”，佳兆業擁有不少舊改項目。截至２022年６月末，佳兆業有１７６個城市更新項目尚未納入土地儲備，占地面積約５３９４萬平方米。佳兆業表示，未來拓展與國央企合作將成為佳兆業城市更新投資和轉化的重要路徑。

業績公告顯示，佳兆業正積極與現有貸款人商討將佳兆業若干借款續期；也將繼續加快其開發中及已落成物業的預售及銷售，并加快收回預售款項及其他應收款；同時，佳兆業將繼續尋求合適機會出售若干項目開發公司股權，以產生額外現金流入；此外，佳兆業已采取措施以控制行政成本及避免不必要的資本開支，務求維持資金流動性。

債務違約以來，佳兆業已出手了深圳東角頭、鹽田金沙灣等多個重要項目，關于財富產品的兌付，佳兆業此前擬定計劃，以東莞兩個準現房項目“以房抵債”。

截至2021年12月31日，佳兆業未按預定還款日期償還數額約５５.９億元的銀行及其他借款，因此，截至2021年12月31日，本金總額約為人民幣７７９.２億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。2021年12月31日后，佳兆業并未按預定還款日期償還若干其他銀行及其他借款。

于2022年6月30日，佳兆業并未按預定還款日期償還數額約為人民幣２３１.６億若干銀行及其他借款。因此，于2022年6月30日，本金總額約為人民幣８７１.５億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。2022年6月30日后，佳兆業并未按預定的還款日期償還若干其他銀行及其他借款。

企業預警通顯示，佳兆業集團目前擁有境外債券１１只，余額７２.８１億美元，一年內到期的余額為２２.３億美元；境內債券共４只，８.３億元，均為1年內到期的債券。

截至２022年６月末，佳兆業集團現金及銀行存款為１０９億元，扣除預收賬款的資產負債率上升至８３.４％，凈負債率增加至３１３.２％，現金短債比為０.０３倍，償債能力較弱。從當前的情況來看，佳兆業逆風翻盤還需要些時間。

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