【熱聞】堅持聚焦一二線城市，中國金茂穩步穿越地產周期

在地產行業巨變、房企格局洗牌之際，中國金茂交出了一份亮點頗多的中期成績單。

據中國金茂8月30日所發業績，上半年中國金茂實現收入287.45億元、毛利62.25億元，較去年同期均有上升；累計回款733億元，回款率105%，創歷史新高；此外資金穩健，融資成本僅3.76%，達歷史新低，“三道紅線”維持全綠檔位。

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作為中國中化旗下城市運營領域的平臺企業，中國金茂已是地產行業深耕多年的選手，2007年在香港聯交所主板上市，在以品質領先為核心的“雙輪兩翼”戰略基礎上，聚焦“兩驅動、兩升級”城市運營模式，致力于成為中國領先的城市運營商。

目前來看，憑借穩步提升的行業排名，以及較強的融資實力、安全的財務盤面，中國金茂正迎來新一輪發展期，旗下物業開發與城市運營相輔相成，共同助力中國金茂逆勢穿越行業周期，在巨變的地產環境中提升市場占有率，鞏固長青基業。

業績亮眼行業排名提升

2022年，業績虧損發生在越來越多房企身上，僅少數央國企、優質民企能實現盈利正增長。作為深耕一二線城市的老牌房企，中國金茂抵抗住了行業寒流，交出了一份穩健亮眼的中期業績。

上半年，中國金茂以簽約銷售額699億元的數據，位列克而瑞行業榜單11位，較去年同期上升4位，行業排名連續4年穩步提升。“面對上半年整體低迷的房地產市場，中國金茂多維度發力，全面提質增效，保持了精益健康的發展態勢。”管理層稱。

數據顯示，上半年中國金茂銷售布局均衡，其中華東區域貢獻了41%的銷售額，環渤海貢獻26%，華中、華南、西部均實現可觀的銷售額。其中，金茂北京、金茂南京、金茂蘇州、金茂上海、金茂青島等城市公司簽約銷售額均突破50億元。

銷售業績穩步增長，得益于中國金茂對產品的精細打磨。2022年，明星產品線金茂府代表項目青島嶗山大云谷金茂府奪得城市銷冠，龍城金茂府成為太原成交均價第一的熱銷明星項目，北京東叁金茂府、西山金茂府等也在當地取得良好的銷售業績。

難能可貴的是，中國金茂的銷售業績并非通過“降價甩賣”達成。中國金茂總裁李從瑞稱，今年整個行業的平均降幅大概8%，主要體現在345線城市，一線城市仍然有增長，金茂銷售價格的策略是隨行就市，下半年降價概率不大。

值得注意的是，當下地產行業正在迎來拐點時刻，高速增長的時代已經過去。李從瑞認為，從未來的市場情況看，過去18 萬億的市場規模還是會大幅下降，今年預計會有 25%左右的下降，前50或者前100房企的下降幅度會更大。

但是，行業短期震蕩過后，隨著時間推移，地產行業會逐步進入穩健新常態。金茂管理層認為，未來十年，行業銷售規模會穩定在10萬億左右，市場還是能有這樣的體量。

基于上述對行業形勢的基本判斷，中國金茂依然會深耕房地產行業，但是會更加聚焦一二線城市。“我們未來會避免進入三四線，要聚焦在一二線，當前應該聚焦在一二線的核心地段。今年會保持嚴格的投資紀律，下半年力度會比上半年稍微大些。”

在做好基礎房開業務的同時，中國金茂的城市運營板塊也在大放異彩。目前，中國金茂已形成“以城聚人，以城促產”的城市運營邏輯。背靠母公司中國中化，中國金茂在城市運營獲取、產業資源落地、物業業務協同等方面擁有強大的協同優勢。

數據顯示，截至6月30日，中國金茂在全國布局34個城市運營項目，規模效應顯現、領先地位進一步鞏固。上半年，公司簽約銷售額的25%來源于城市運營項目；1-8月新獲取11個項目，全部位于一二線核心城市，其中48%由城市運營項目貢獻。

為夯實城市運營實力，中國金茂同步加快了對優質標的的收并購。6月9日，中國金茂發布公告，擬私有化中國宏泰發展，后者有多個優質產城項目，基石項目龍河新城位于京津冀首都經濟圈，開發模式與金茂另一城市運營項目——長沙梅溪湖國際新城相似。

在中期業績會上，李從瑞詳解了這樁私有化交易的邏輯。他稱，宏泰跟金茂的戰略高度契合，其中龍河項目地處北京、天津和雄安的中間地帶，項目體量非常大，都是萬畝級以上，開發完需要20年以上，將是京津冀地區非常好的糧倉型項目。據悉，這項收并購目前推進順利。

資金穩健嚴守財務紀律

對當下的房企來說，除了保持業績正增長，更具挑戰性的是維持流動性，不發生系統性違約風險。中國金茂做到了這點，且遠超行業平均水平。

上半年，中國金茂全面提質增效，累計回款733億，回款率105%，創下歷史新高；融資成本則進一步下降至3.76%，創歷史新低。業績報告期內，中國金茂保持了“三道紅線”全綠檔的安全態勢。

財務安全穩健之余，中國金茂積極拓展融資渠道，半年獲得近200億元直接融資，其中包括發行利率為3.4%的87.08億全國最大單碳中和CMBS債券、利率僅3.5%的15億全國首單地產行業并購主題公司債等。

6月30日，中國金茂成功發行“金茂華福-長沙金茂廣場北塔二期綠色資產支持專項計劃（碳中和）”，這是全國首單碳中和寫字樓類REITs，發行規模12.7億，優先級規模為8億元，發行期限為18年，優先級利率3.6%，創國內寫字樓類REITs新低。

據管理層在業績會上表示，中國金茂還與多家優質金融機構保持著良好信任與合作，尚有1308億元未提取銀行授信及未使用直融額度。

截至上半年，中國金茂的債務有98%為銀行類、直融類、保債類融資，一年內到期債務占比下降6.7個百分點，僅占24.6%。上半年，中國金茂大幅降低永續債金額，永續債降幅達40.5%，公司債務結構持續優化。

得益于嚴格的財務紀律和成熟高效的企業管理，中國金茂在席卷全行業的房企降級中維持穩定，上半年標普、惠譽、穆迪三國際評級機構均對中國金茂維持全投資評級認定，多家權威券商機構亦對中國金茂發表增持評價。

標普認為，中國金茂將繼續受益于其強大的銀行關系、充足的流動性和較低的融資成本。這些因素導致行業低迷時期該開發商與同行有所不同。

財務及流動性的穩健安全，也給了中國金茂收并購的選擇空間。管理層稱，去年以來各種并購機會就已經出現，現在在談的項目也很多，有項目層面、有公司層面的，希望未來收并購能夠持續做下去。

不過，在收并購的過程中，要堅持幾個原則：戰略高度匹配，堅持城市運營、科學至上；不追求規模，先做有效益的并購；管理半徑能輻射，在已布局的地方進行深耕；品牌和品質要相匹配，如果客戶關系及質量做得不好，都不會在并購之內。

值得注意的是，穩健的經營狀況，在助力中國金茂穩步擴張的同時，也為其多元業務協同發展提供了更廣闊的空間。2022上半年，中國金茂積極開拓創新，多個業務板塊協同發力，為中國城市的高品質持續發展帶來更多優質配套與服務。

今年3月，金茂服務在港股成功上市，其8月發布的半年業績報顯示其多項關鍵財務指標大幅增長：在管建筑面積同比增長128.6%、營收同比增長59.9%、歸母凈利潤同比增長93.8%，成為國內高端物業服務企業典型。

零售商業領域，城市級商業中心“覽秀城”已在長沙、南京等城市獲得消費者喜愛。張家港金茂覽秀城、青島金茂覽秀城等商業項目也將陸續開放。酒店領域，中國金茂旗下第15座豪華酒店——廣州南沙金茂萬豪酒店已于8月28日順利開業。

在城市綠色發展方面，截至2022年6月，中國金茂已累計獲得綠色建筑類認證或標識268個。通過對可再生能源的開發，公司投資、建設、運營城市及區域項目級能源站項目83個，總供能面積約4000萬平方米，預計每年碳減排量超38萬噸。

多元增長曲線逐步形成的同時，中國金茂母公司中化集團與中國化工合并成立中國中化一周年，借勢母公司的雄厚實力與央企優勢，中國金茂緊抓資源協同：目前已實現貴陽水晶智慧新城城市運營項目獲取；在三亞南繁科技城、青島西海岸科技城、湖州南太湖等地實現中化協同產業資源落地；并在泉州石化物管項目上實現了物業深度協同合作。

業績會上，中國金茂管理層表示，未來公司將背靠中國中化的股東資源、持續發揮央企優勢，進一步精細化運營、筑牢發展根基、踐行社會責任。中國金茂將堅持長期主義，穩健前行，為客戶、行業、投資者、社會等多個利益相關方持續貢獻價值。

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