環球精選！多輪償債闖關 主業維持穩健 雅居樂半年凈負債率降至48%

房地產行業面臨的考驗還未結束，自2021年下半年以來的下行慣性，使得每個身處其中的開發商使盡渾身解數，以期迎來光明。雅居樂也隨著行業大勢，竭力保持穩健，努力應對各種新變化，保證經營安全平穩。

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8月30日，雅居樂披露的2022年中期業績報告顯示，2022年上半年，雅居樂營業收入實現316億元，凈利潤達33.54億元，較上年同期有不同程度的下滑，但在行業多數參與者出現大幅盈利虧損的背景下，作為民企仍能實現規模盈利實屬不易。

其中，物業發展確認銷售收入為237.76億元，多元業務收入實現78.69億元；后者在總收入中占比達到24.9%，同比再度提升，對雅居樂的支撐作用越發強力。

除了保證開發主業和多元化業務平穩發展，雅居樂在維護自身安全過程中，另一項極其關鍵的舉措便是踐行穩健的財務策略，拓展優化融資渠道，推進償債工作的順利進行，鞏固財務結構。

截至報告期末，雅居樂的借貸總額較2021年末大幅減少了137.04億元。同時，8月單月累計償債金額超過50億元，充分展現了其償債意愿，保持了良好的信用。

雅居樂表示，未來監管層將繼續貫徹落實“穩地價、穩房價、穩預期”的長效機制，預期“因城施策”的政策方針將放寬房地產行業在政策端、個人按揭貸款及預售監管資金方面的限制，助房企改善流動性，助力銷售端進一步恢復。

或受益于穩健的業績表現、積極的償債態度，8月31日，雅居樂的股價高開高走，盤中最高漲幅超11%。截至發稿，股價報2.76港元，上漲約8.66%，漲幅位于內房板塊前列。

渡過“大考”，借貸減少超137億

回顧2022年過去的8個月，對雅居樂來說，償債算得上是最重要的關鍵詞之一。就在半年報發布的最終節點上，雅居樂還在同步披露對到期債務的償還信息。

8月30日晚，雅居樂發布公告稱，已將超3.6億美元存入了指定賬戶，用于償還于8月31日到期的一筆美元債。據披露，該筆優先票據發行于2021年8月27日，票面利率為4.85%，總額為4億美元。一周前，雅居樂曾提前贖回該筆票據中的近4000萬美元。

截至目前，上述4億美元票據的本息已完成償付。隨著這筆票據兌付的完成，雅居樂順利渡過了8月的償債高峰。

細數8月，雅居樂已先后發布四份自愿公告，對外披露其相應到期債務的資金到位情況。整個8月，雅居樂累計償債金額超過50億元。

公開信息顯示，此后，雅居樂需要應付的最近一筆到期美元債是在2025年1月。這也就意味著，在境外債務部分，雅居樂將獲得一段寶貴的喘息時間。

事實上，在房地產市場頗為脆弱的背景下，雅居樂在行業融資環境整體收縮與資本市場波動加大情況下，著力開拓融資渠道，擴大現金流入，以進一步鞏固和優化財務的安全邊際。

據披露，6月份，雅居樂通過香港的英皇道柏架山道項目公司，獲得了一筆本金總額為8.94億港元、2024年到期的夾層融資，并簽訂了優先融資補充協議，銀團定期貸款的本金總額為8.25億港元，同時延長現有銀團定期貸款到期日至2024年。此外，雅居樂還通過出售部分非核心業務、資產等，多維度補充流動性。

在全方位努力下，今年上半年，雅居樂還順利完成了2022年上半年其他各項到期債務。如3月贖回5億美元的6.7%優先票據，5月全額償還33.45億港元及6000萬美元的2018年銀團貸款余額，5月回購并全數轉售本金總額為6.92億元的14.5億元5.9%公開境內公司債券等。雅居樂充分展現了良好的企業信用和償債能力。

隨著各項債務的如期償還和積極的財務管控，2022年上半年，雅居樂的財務健康程度再提高。截至報告期末，雅居樂的借貸總額702億元，較2021年年末下降16.3%；凈負債比率進一步降低至48.3%，較2021年底下降2.5個百分點，實際借貸利率也降至5.59%。

值得一提的是，雅居樂在7、8月償還的債務并未體現在上半年業績數據中體現，這也意味著，渡過8月的償債之劫后，雅居樂當前的債務壓力遠低于半年報數據。

銷售支撐，推動2.7萬戶交付

按期償付到期債務是保證企業在資本市場上的安全平穩，而如期按約完成項目交付，是開發商對購房者的承諾，亦是在銷售市場上口碑的關鍵保障。

今年上半年，雅居樂也將保交付放在了地產開發業務的核心位置上。報告期內，雅居樂在廣州、佛山、北京、上海等20座城市完成了75個項目的交付，交付總量超過2.7萬戶、254萬平方米。雅居樂表示，下半年將繼續落實保節點、保底線、保品質，力爭完成全年任務。

與此同時，雅居樂也努力在當前疲軟的市場環境下積極優化營銷策略，適度調整各地區的可售資源，在上半年取得了差強人意的銷售表現。

2022年上半年，在歷經了行業整體先跌后回升的大勢之后，報告期內，雅居樂以201個在售項目，合計實現預售金額394.5億元，預售面積307萬平方米，預售均價為每平方米12848元，與行業整體保持一致的趨勢。

向來在擴充土儲方面較為謹慎的雅居樂，在報告期內也放緩了步伐。實際上，過去審慎的擴張腳步，給雅居樂帶來的不止是負債端的相對輕松，更有良好的區域布局和優質的土地儲備，這使得雅居樂能夠很好地應對當前市場明顯的城市、板塊分化。

中報顯示，截至6月30日，雅居樂的總土儲共約4349萬平方米，分布在81個城市，可支撐未來四至五年的發展。

具體來看，雅居樂在深耕的大灣區，擁有土地儲備約1055萬平方米，占整體土地儲備的24.3%，現擁有開發項目達51個，可供未來5-6年開發；在長三角擁有529萬平方米的土地儲備，占整體土地儲備的12.2%，現擁有開發項目達47個；另在海南擁有7個項目，土儲約308萬平方米。

此外，雅居樂在香港擁有兩個優質房地產項目，包括英皇道柏架山道項目及九龍塘義本道項目，合計土地儲備約為2.0萬平方米。在海外，雅居樂還擁有4個開發項目，分別位于馬來西亞、柬埔寨和美國三藩市。

雅居樂認為，未來隨著大灣區、長三角兩大核心城市群在產業發展及人口增長上持續釋放發展潛力，將為其提供長遠而穩定的銷售和營收支撐。

提前布局，多元業務開拓新賽道

開發主業穩健發展，對雅居樂形成核心支撐之外，多元化業務也在2022年上半年為雅居樂提供了穩定的現金流入，推動營收結構的持續優化。

業績公告顯示，2022年上半年，多元業務共實現收入約78.69億元，在總收入中占比約24.9%，同比提升8.1個百分點。

物管業務保持了一貫的領先地位。報告期內，雅居樂來自物業管理的收入約為65.73億元，同比提升了31.7%。

作為雅居樂物管板塊的核心主體，雅生活以行業龍頭的姿態在2022年上半年積極布局全產業鏈，推動在管規模的持續增長。截至6月末，雅生活的在管面積達到5.29億平方米，合約面積實現約7.07億平方米。

值得一提的是，報告期內，雅生活在持續拓展傳統住宅物業的同時，亦加大力圖向高質量的非住宅業態項目進發，把握機遇，向包括北京冬奧會等國際重大賽事場館項目提供服務，顯示出其全業態服務能力及行業領先的品牌影響力。

環保業務方面，雅居樂持續深耕危險廢物處理，擇優布局生態產業園、環保水務與裝備工程。報告期內，該業務獲取了多個《危險廢物經營許可證》，新增核準的處理資質涵蓋焚燒、物化處理、柔性填埋及剛性填埋等多個業態，加速了產能轉化，釋放有效產能。同期，在產業園建設方面，目前三江口節能環保生態產業園建設總體進度超過50%，已全面進入設備安裝階段。截至報告期末，環保業務為雅居樂貢獻了約10.87億元的收入。

除了上述生發于雅居樂內部的多元業務之外，雅居樂積極開拓具有增長潛力的“新賽道”，相繼布局了新能源汽車及調味品行業。

其中，早在2020年9月，雅居樂就出現在了“造車新勢力”威馬的融資名單中；2021年11月，雅居樂在威馬的D2輪融資中領投1.4億美元。目前，雅居樂共持有威馬約6.46%的股權。

如今，威馬已于2022年6月向港交所遞交了上市申請書，一旦成功上市，威馬在為雅居樂帶來可觀的投資回報的同時，將有望推動雙方在品牌、銷售與服務網絡、充電設施開發、汽車金融、供應鏈金融、售后服務等方面合作的大發展。

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