隨著蛋殼事件仍在不斷發酵 租金貸市場走向何方

蛋殼事件仍在不斷發酵，房東、租客、金融機構、蛋殼之間的矛盾在升溫。

經濟觀察報記者從蛋殼多名房東和租客處獲悉，不少房東已經與蛋殼公寓進行解約，并且以停水停電為由要求租客搬出，而租戶尤其是使用“租金貸”產品的租戶陷入兩難的境地：一來會被房東趕走，二來還要償還銀行貸款。

隨著長租公寓爆雷事件的不斷上演，“租金貸”模式也受到了拷問。有金融行業人士認為，為住房租賃提供信貸支持本身沒有問題，但租金貸市場需要規范，必須嚴禁長租公寓機構將租金款挪作他用，把長租公寓的跑路風險隔離在外，保護了租客與房東的合法權益，租金貸這個產品才有生命力;此外加快住房租賃信貸產品的良性創新，開發直接面向租客、流程和價格較優的信貸產品，更好地滿足市場需求。

租客“兩難”

今年8月，王和租住的深圳龍華的蛋殼公寓合同到期后又續了一年，用的就是租金貸產品。前不久，這座公寓的房東告訴他，蛋殼沒有給房東支付租金，房東已和蛋殼解約了，要求他也盡快搬走，不然就要停水停電。而王和與蛋殼的客服溝通的結果是，他可以與蛋殼解約，但是貸款合同無法解除，意思是即便他搬離了公寓，還是要還款給銀行。

“現在蛋殼被曝出資金問題，使用貸款的租戶陷入兩難的境地，一來會被房東趕走，二來還要還銀行貸款，而且很多租戶還有大半年合同才到期，最極端的是有人剛簽了一年貸款合同，剛搬進公寓沒幾天。”王和告訴經濟觀察報記者。

公開資料顯示，蛋殼公寓成立于2015年，是提供租住生活的資產管理和居住服務平臺。截至2020年3月31日，蛋殼公寓進入全國13個城市，運營公寓數量為41.9萬間，同比增長46.8%。其中，北京、上海、深圳三個城市運營的公寓數量為20.7萬間，其它城市為21.2萬間。

對于租客面臨被趕出的情況，中國銀行法學研究會理事肖颯告訴經濟觀察報記者，針對房東“趕出”行為而言，為保障住宅的安定性，建議作為次承租人的租戶可以通過向出租人(房東)支付承租人(蛋殼公寓)欠付的租金和違約金來對抗出租人的合同解除權，并就該支付的費用向承租人追償或折抵未支付的租金。其二，針對金融機構的租金貸而言，鑒于合同里未將承租人履行轉租義務作為前提條件，租戶無法對抗金融機構的還款請求，建議租戶基于轉租合同的約定以及有關法律法規向承租人主張返還部分租金、賠付違約金，甚至解除合同。

“因為在事件中是有兩個合同的，一個是房東和中介，另一個是中介和租戶;合同只能約束簽約的雙方，房東只會關注是否收到錢，沒有收到錢，就可以解除合同，在沒有支付租金的情況下，房東擁有解除合同的權利;租戶和中介之間的合同不能約束房東，因為房東沒有參與，但租戶向房東支付相應金額后，可以向中介索賠。”肖颯對此說道。

王和感覺這種解決方法等于要另外支付多一份租金(除了每月貸款之外)，還要面臨蛋殼無法償還租客租金的風險，過于“理性”了。

11月16日，蛋殼公寓回復媒體詢問時表示，公司目前的確遇到資金困難的情況，但正在積極進行處理租客和房東等問題，也在積極應對，蛋殼公寓承諾絕不會跑路。

今年4月份，浙江省杭州市下城區人民法院判決的一份民事判決書顯示，當遇到長租公寓糾紛問題，法律會支持租客的正當權益。在此案例中，原告房東A在2019年6月10日，將該房委托給南京樂伽商業管理有限公司(以下簡稱“樂伽公司”)進行經營管理。后經樂伽公司轉租，由被告租戶B承租。當年8月7日，樂伽公司宣布經營不善，無力履行合作，并于9月30日與房東A解除合同。在此情況下，房東A以在收到樂伽公司2700元的押金之后，以未收到相應的房租為由，讓租戶B搬離該房屋。由于租戶與樂伽公司簽訂了《房屋租賃合同》，在合同約定的承租期內，租戶支付房屋租金，房東A要求租戶B搬離并未得到法院的支持。

在江蘇省宿遷市中級人民法院公布的一份房屋租賃合同糾紛二審民事判決書中，法院也支持了租客的訴訟請求。重慶道倫律師事務所律師馬鳴認為，作為租戶，在已經簽訂了合法有效的房屋租賃合同后，正常支付租金，即有權要求托管中介和房東繼續履行房屋租賃合同。如果房東拒不履行房屋租賃合同，屬于房東違約，租戶有權要求房東承擔違約責任。

租金貸“爭議”

據記者了解，蛋殼公寓的租金收取有兩種方式，一種是不貸款，這種方式只能選擇季付、半年付和年付;第二種方式就是使用貸款支付房租，蛋殼的合作金融機構是微眾銀行，租客辦理貸款一次性預付一年房租及押金，這筆一年的房租由微眾銀行支付給蛋殼(蛋殼可以利用這筆資金擴大規模)，然后租戶再每月償還微眾銀行貸款，而蛋殼則向房東月(季)付租金。財報顯示，2017-2019年前9個月，蛋殼公寓使用租金貸的租客占比分別高達91.3%、75.8%、67.9%。

第二種模式通常被稱為“租金貸”，這種模式主要是為了解決租戶無法一次性繳納一大筆租金的難題。各大城市房租的普遍采用“押一付幾”的付款模式，再加上中介費，房租成為很多年輕人無法承受之重。王和告訴記者，使用“租金貸”房租會相對比較便宜，還會有管理費優惠，所以可以吸引很多人去貸款月付。

不過今年9月，住建部發布《住房租賃條例(征求意見稿)》，明確提出租金貸“三不得”，即住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。

11月16日，在蛋殼曝出問題后，微眾銀行對租房消費貸款的租戶表示，如租客已被迫搬離，可以登錄“微眾銀行租住消費貸款”公眾號，回復“信息登記”，銀行將盡快核實確認，協助解決租賃糾紛，至少在2021年3月31號前，租戶的征信將不受影響。

蛋殼爆雷事件并不是孤例，此前杭州友客公寓、杭州巢客公寓、上海嵐越公寓也出現了類似的問題。隨著長租公寓暴雷事件的不斷上演，“租金貸”模式也受到了拷問。

一位華南股份行人士告訴經濟觀察報記者，租金貸的風險在于長租公寓對貸款資金的占用，即租客年付、房東季收，剩余的預付租金款被長租公寓機構占用，從而使得長租公寓的經營風險可以傳導給租客和房東，一旦租客與房東產生糾紛，租客對租金貸產品的還款意愿會受到影響，把放貸金融機構也卷入其中。要解決這個問題，必須嚴禁長租公寓機構將租金款挪作他用，把長租公寓的跑路風險隔離在外，保護了租客與房東的合法權益，租金貸這個產品才有生命力。

對于規范租金貸市場，中關村互聯網金融研究院首席研究員董希淼也提出了自己的建議。他表示，為住房租賃提供信貸支持本身沒有問題，但租金貸市場需要規范，這涉及到很多方面，首先提供租金貸的平臺需要是合規的平臺，具備信貸業務資質;其次產品本身要合規，息費要透明，要完整披露信息;再次，金融機構要加強對相關業務的排查和規范，不向野蠻生長的長租公寓運營商提供資金支持;謹慎選擇合作對象，不與無資質的借貸平臺合作，更不得將審核、風控等工作外包;最后加快住房租賃信貸產品的良性創新，開發直接面向租客、流程和價格較優的信貸產品，更好地滿足市場需求。

對于租金貸的風險管控，各地監管也出臺了相關政策。11月13日，重慶多部門就發布了《關于實施住房租賃資金監管加強住房租賃企業合規經營的通知》，住房租賃企業應在主城中心城區范圍內的商業銀行開立唯一的住房租賃資金監管賬戶。開設的賬戶不得支取現金，不得歸集其他性質的資金，而承租人支付超3個月的租金將納入監管賬戶。

11月17日，深圳住建局發布的《深圳市住房和建設局關于切實規范住房租賃企業經營行為的緊急通知》顯示，對于存在以非法占有為目的，在簽訂、履行房屋租賃合同過程中，采取虛構事實或者隱瞞真相等欺騙手段，騙取對方當事人的財物，涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

(應受訪者要求，王和為化名)

標簽： 租金貸市場 蛋殼事件