一線城市政策破冰，兩城認房不認貸，房企人士怎么看

8月30日，廣州、深圳相繼官宣實施“認房不認貸”，正式拉開一線城市“認房不認貸”序幕。

廣深兩城均表示，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。”廣州2023年8月18日0：00后簽訂個人住房貸款合同的，將按“認房不認貸”執行，深圳將自2023年8月31日起施行。

市場普遍認為，接下來北京、上海也將跟進“認房不認貸”政策。低迷已久的樓市，總算等來一線城市的政策破冰，對此房企人士怎么看？

【資料圖】

一房企營銷部門負責人對第一財經表示，“認房不認貸”落地之后，原本部分被認定為第二套住房的購房者首付比例、貸款利率將降低，此前被積壓的購房需求將釋放。另有房企人士對第一財經表示，8月25日三部委喊話“認房不認貸”以來，上海一項目的周末來訪量增加了大約15%。

不過，也有房企人士認為，“認房不認貸”政策影響有限，例如，“認房不認貸”只是降低了購房門檻和資金成本，與此同時這也將增加購房者的月供壓力。另外，當前受“認房又認貸”政策影響的城市，以及在等“認房不認貸”政策落地的購房者并不是很多。

房企人士認為，想要推動房地產市場快速轉變，還需要更多的政策組合拳，例如放開限購、降低二套房首付個貸款利率、調整普宅認定標準、解除房產稅壓力等。

圖片攝影：任玉明

降低購房門檻和資金成本

“認房不認貸”，指的是購房人貸款時，認定首套住房的標準只看購房者名下的住房套數，若實行“認房不認貸”，有過購房記錄，但是名下無房的購房者即能夠享受首套房標準的首付比例和貸款利率，特別是對于政策趨嚴的一線城市來說，購房者的購房門檻和資金成本都將下降。

上一輪“認房又認貸”政策收緊，是在2016~2017年，彼時，房地產市場趨熱，四個一線城市紛紛收緊首套房貸款認定標準，并將“認房不認貸”、“認貸不認房”調整為“認房又認貸”。在嚴格執行“認房又認貸”的一線城市，只要有過住房貸款記錄，結清與否，再次購房時都將被認定為二套住房，相應的首付比例達到5成以上，購房成本過高，對改善需求、置換群體形成了極大的限制。

2021年以來，房地產市場下行，房企樓市銷售端去化不暢，房地產市場供求關系發生重大變化，7月24日政治局會議指出，要適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

7月28日，住房城鄉建設部部長倪虹提及，要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施。

8月25日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局三部門聯合印發《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。該文件明確，“認房不認貸”政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。業內認為，有了央行的支持，從實際的操作來看，已經有了理論基礎。

事實上，自鄭州在2022年3月率先對“認房又認貸”政策予以放松以來，已陸續有許多城市都進行了較大力度的松綁。據克而瑞統計，2022年以來超過65城發文松綁認房認貸政策，涉及城市能級主要在二線及以下，典型城市如杭州也在去年11月開始執行“認房不認貸”政策。不過，目前仍嚴格執行“認房又認貸”政策的城市除了北京、上海外，還包括成都、西安等多個二線城市。

影響幾何？

中指研究院華南分院總經理楊紅俠表示，本次廣深首套住房“認房不認貸”政策的落地執行，將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和房貸利率，對于原來無房有貸款或有貸款記錄的家庭，過去首付比例在40%-70%，政策落地之后購買住房首付將降至30%，房貸利率也將下降，有助于降低居民購房門檻和購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求，穩定廣州房地產市場預期，修復市場信心。

某央企上海營銷負責人向記者表示，“認房不認貸”政策的落地預計將對市場將產生不小的影響。三部委喊話“認房不認貸”以來，上海一項目的周末來訪量增加了大約15%，但客戶仍在觀望等待政策落地。

“很多現在被認定為二套的客戶，需要付7成首付才能貸款，若政策落地則只需3.5成。”上述營銷負責人還表示，對于政策落地后將享受首套房首付標準的客戶，部分項目將首付支付周期拉長至年底，給該客戶群體以較為充足的時間等待政策。

除了釋放部分積壓需求外，“認房不認貸”的落地也有望縮短購房者的決策周期。上述營銷負責人表示，現在很多客戶是置換需求，手中的二手房賣不掉就會影響購買一手房的決策，上海的“認房不認貸”若能執行，會在較短時間內釋放一波需求，“畢竟上海房價高，7成首付可能需要賣掉其他城市兩套房才能湊足，賣房、置換周期會因此拉長很多”。

不過也有房企人士認為，僅“認房不認貸”，對樓市的影響有限。

華北某民營房企人士告訴記者，一線城市放開認房不認貸對市場是明顯利好，如果北京能跟進肯定是好事。但是公司在一線城市沒有布局項目，主要在強二線和省會城市，暫時不會直接受益于該政策。

某華南房企市場負責人表示，其實當前受“認房又認貸”政策影響的城市并不多，“認房不認貸”的落地對“金九銀十”銷售的影響預計不會太大。上述市場負責人續稱，例如廣州“認房不認貸”的政策下，有外地房貸但在廣州無房的購房者，將按首套計，首付比例有明顯的下降，但該部分人群不算多，而且不少人沒有充足的實力在廣州購房，“所以這個政策還是對部分有錢人才有用”。

某頭部房企人士指出，“認房不認貸”，只是降低了購房門檻和資金成本，而這在一定程度上也增加了購房者的月供壓力。

某出險房企人士則直言，當下市場面上的政策對自己所在企業作用不大。在她看來，對于一線城市來說，首先要解決房票也就是資質的問題，如果一個家庭有房票但是因為貸款受限而不買房，那么這種情況只能是剛需，剛需買房對于緩解地產行業的危機的力量還是比較微弱的。

某央企區域營銷負責人則表示，“認房不認貸”政策對改善需求有一些正向作用，但對整個房地產市場銷售來說，影響不會太大，畢竟購房總需求已經下降太多。

深圳某房企營銷負責人對第一財經表示，近期客戶來訪量有增加，也有客戶在等“認房不認貸”政策落地，不過這類購房者并不是很多。另外，其表示，如果只是“認房不認貸”，這對房地產銷售端來看，僅僅是“小水花”，想要推動房地產市場快速轉變，還需要更多的政策組合拳。

還需哪些政策放松

那么，釋放需求、促進樓市去化，還有哪些政策放松空間？

上述深圳某房企營銷負責人對第一財經表示，可以適度地放開限購，增加購買群體；提振和刺激經濟發展一攬子方案，讓人們對經濟和收入有信心，從而敢消費買房；另外，關于后續房產稅的預期給消費者松綁，降低或者解除房產稅的壓力。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹對第一財經表示，對于購買二套房的家庭，其實也有政策放松的空間，比如降低首付比例和貸款利率，因為賣一買一也不單單發生在擁有1套房的家庭中。“對于每一個層面的客戶都應該給與適度的松綁，這樣樓市才能更快、更好地動起來，流通起來。”何倩茹說。

一位頭部房企上海營銷負責人則向記者表示，對于上海來說，調整普宅、非普宅的認定標準也會進一步促進居住需求釋放。其表示，當前，北京、上海執行的是2014年出臺的普通住宅、非普通住宅標準，對應的首套房首付標準也有所不同。其中，首套普通住宅首付比例均為35%、非普宅40%；二套普通住宅首付比例分別是60%、50%，而非普宅的首付比例高達80%、70%。若京滬對普宅、非主普宅的認定標準進行調整，購房門檻也將得到明顯改善。

此外，上述頭部房企上海營銷負責人指出，上海部分區域若能對限購條件進行一定放松也能有效釋放部分需求。例如外地戶籍在金山區購房也需要繳滿5年社保才有資格，“我們就有客戶沒有滿5年社保但又有需求的，大家很希望周期能縮短。若五大新城進行人才引進時能綁定一些改善政策，會幫助當地去化。”

不過，多位受訪業內人士均認為，現階段，包括認房不認貸、限購、降低存量貸款利率等松綁政策中，認房不認貸是相對能較為有效提振市場的政策。認房不認貸刺激的是偏改善性需求，限購是偏剛需，在現在的經濟環境下，改善需求強于剛需。

對于近期呼之欲出的“存量房貸利率下調”，業內普遍認為對樓市的影響不會太大。上述房企市場負責人認為，存量房貸利率下調本質上是釋放部分人的消費能力，對房地產沒有實質性利好。

另有某全國性房企內部人士指出，若預期房價能穩住或微漲，上述各項政策都能產生一定效果，若預期房價長期下跌，則除了少數買房結婚等剛需外，政策很難改變觀望的情緒。

此外，中指研究院市場研究總監陳文靜對第一財經表示，政策放松空間還包括優化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，庫存壓力大的區域或按照因區施策、一區一策原則，與人口、人才等政策相結合優化政策。除此之外，優化限售、限價政策，降低交易稅費，也是政策優化方向。

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