全球熱文：半小時(shí)直通深圳，深中通道給中山樓市帶去的躁動(dòng)與回歸 | 樓市地理

今年4月末，隨著深中通道伶仃洋大橋正式合龍，深中通道橋梁工程也實(shí)現(xiàn)全線合龍，這項(xiàng)關(guān)鍵控制性工程的完成，也預(yù)示著深中通道2024年通車的“時(shí)間表”越來越近”。因建成之后將大大縮短深圳與中山的通行時(shí)間，深中通道的建設(shè)進(jìn)程成為近兩年大灣區(qū)內(nèi)的熱門話題。

曾經(jīng)，因深圳高房?jī)r(jià)，以及深中通道的良好通勤預(yù)期，跨城生活成為不少人的美好想象。“深中通道”項(xiàng)目批復(fù)后，中山樓市也迎來春風(fēng)，商品房一年的成交量突破12萬套。“那時(shí)候啊，晚上都有不少人打電話要買房，睡覺都不安寧。”回憶起那時(shí)的光景，中山市當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介吳明（化名）不自覺的提高了音調(diào)，難掩當(dāng)年的愉悅。不過，當(dāng)熱潮褪去，中山樓市也經(jīng)歷了回落。

實(shí)際上，不管是中山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是中山的樓市，似乎都在期待“深中通道”開通這一天，如今，“深中通道”開通在即，樓市松綁政策見底，中山樓市是否也迎來了轉(zhuǎn)機(jī)？

(資料圖片)

深中通道登陸馬鞍島

中山樓市“含深率”50%

“深中通道”是連接深圳市、中山市以及廣州市南沙區(qū)的大橋，東起深圳市寶安區(qū)鶴洲立交，西至中山市橫門樞紐，全長(zhǎng)24千米，其中有6.8千米長(zhǎng)的沉管隧道，設(shè)計(jì)速度100千米/小時(shí)，是我國(guó)國(guó)家高速公路網(wǎng)深圳—岑溪高速公路（國(guó)家高速G2518）的組成部分。

因橫亙著珠江入海口，一直以來，深圳、中山兩地的往來，均需繞東莞、廣州、佛山三市，不管是高鐵，還是汽車，車程都需要一個(gè)半小時(shí)，而深中通道完工之后，兩地的車程將縮短至半小時(shí)。深中通道項(xiàng)目于2015年底獲國(guó)家發(fā)展改革委批復(fù)“許可”，并于2016年年底正式開工建設(shè)，計(jì)劃在2024年建成通車。值得注意的是，自2015年深中通道項(xiàng)目獲批建設(shè)以來，中山市樓市開始升溫，成交量突破歷史記錄。

合富輝煌統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2015年中山全市成交商品房124683套，同比2014年97047套上漲28%。對(duì)比各鎮(zhèn)區(qū)成交情況，成交量前三甲中，火炬開發(fā)區(qū)和東區(qū)同比漲幅均近五成，合富輝煌分析稱，火炬和東區(qū)的快速上漲得益于深圳客的熱捧。2016年，中山全市商品房成交量繼續(xù)上升，至143953套，同比上漲6%，位于中山市東部的火炬開發(fā)區(qū)成交套數(shù)位居所有鎮(zhèn)榜首。

“深中通道”概念下，深圳客戶成為中山樓市購買力的重要組成部分。樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2015和2016年期間，隨著深圳客的涌入，中山一手住宅網(wǎng)簽量穩(wěn)居高位，其中深圳人在中山的購房占比高達(dá)50%，深圳客直接撐起中山樓市半壁江山。

為何深圳人熱衷到中山買房？深圳房?jī)r(jià)與中山的巨大差距是重要原因。樂有家數(shù)據(jù)顯示，2015年，深圳市二手住宅成交均價(jià)為43537元/平，而彼時(shí)，中山市二手住宅成交均價(jià)僅為5550元/平，深圳房?jī)r(jià)是中山的7.8倍，也就是說，深圳一套房的錢，能夠在中山買7套同樣面積大小的房子。

經(jīng)歷了兩年樓市成交高峰之后，中山樓市出臺(tái)限購政策，隨之而來的則是商品房成交量的回落。2017年，中山市發(fā)布住房限購政策，外地戶籍須繳滿半年社保才能購房，限購兩套新建商品住房，中山市戶籍家庭限購三套商品住房。另外還規(guī)定，購買首套房的首付比例不低于30%，二套房首付比例不低于40%。樓市政策收緊之下，2017年，深圳人在中山的購房占比降低至18%，當(dāng)年，中山市一手住宅成交套數(shù)減少至2.6萬套，同比減少了7成。

2018年~2021年，中山市一手住宅年度成交量相對(duì)平穩(wěn)，恢復(fù)至6萬套左右，而深圳客在中山購房的熱情也有所降低，每年的占比在10%左右波動(dòng)。2021年在廣州、東莞調(diào)控影響下，中山樓市的深圳客占比為13.2%，相較2020年提升了2.2個(gè)百分點(diǎn)。

深圳客涌入中山買房的這些年，中山市的房?jī)r(jià)逐年上漲，其與深圳的房?jī)r(jià)差距也在縮小。樂有家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，中山市二手房成交均價(jià)上漲至13874元/平方米，深圳二手住宅成交均價(jià)為65435元/平方米，深圳房?jī)r(jià)是中山的4.7倍。

馬鞍島樓市沉浮

值得注意的是，在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的背景下，2022年中山市住宅成交量已降至3.7萬套，與此同時(shí)，中山市的房?jī)r(jià)相比幾年前也已經(jīng)有所回落。

安居客數(shù)據(jù)顯示，目前，中山市二手房掛牌均價(jià)為1.07萬元/平方米，相比2021年8月的1.16萬元/平方米下降7.8%；目前新房公示均價(jià)為1.36萬元/平方米，較2021年8月的高點(diǎn)1.51萬元/平方米下降9.93%。

以離深中通道最近的馬鞍島為例，2020年島上多個(gè)樓盤均價(jià)3萬/平方米的盛況，現(xiàn)在已經(jīng)很難見到。

馬鞍島俯瞰景

馬鞍島是中山市東部的一個(gè)小島，是深中通道登陸中山的第一站，總面積35平方公里，相當(dāng)于兩個(gè)深圳前海合作區(qū)（擴(kuò)容之前）的面積。在馬鞍島上開車環(huán)繞一周會(huì)發(fā)現(xiàn)，不管是島上產(chǎn)業(yè)園、寫字樓，還是住宅小區(qū)，一切建筑都很新。相比擁擠的老城區(qū)，馬鞍島的道路寬闊，站在樓盤的高層，遠(yuǎn)處正在開發(fā)以及等待開發(fā)的綠地也盡收眼底，

盡管屬于中山，但如今的馬鞍島存在不少“深圳基因”。中山市政府官網(wǎng)顯示，馬鞍島將專注于發(fā)展健康醫(yī)療、精密制造和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)。據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2022年11月，馬鞍島已有133家企業(yè)入駐，70多個(gè)項(xiàng)目已動(dòng)工，進(jìn)駐馬鞍島的企業(yè)，80%為深圳企業(yè)，如華為、中興、哈工大等。

馬鞍島某產(chǎn)業(yè)園

馬鞍島上的購房者大部分都來自深圳，此前，為了吸引深圳購房者，島上不少樓盤甚至將項(xiàng)目展廳和產(chǎn)品發(fā)布會(huì)都設(shè)在深圳。近期記者走訪時(shí)還發(fā)現(xiàn)，為了讓購房者感受到深圳與馬鞍島的“短距離”，馬鞍島東部靠海的某樓盤，還特意在樣板間放置了多臺(tái)望遠(yuǎn)鏡供購房者更清晰的望深圳。“天氣好的時(shí)候，肉眼就能看到深圳前海。”現(xiàn)場(chǎng)的銷售顧問補(bǔ)充道。

與深圳房?jī)r(jià)屬于全國(guó)第一梯隊(duì)一樣，有著“深圳基因”的馬鞍島，房?jī)r(jià)在中山市也屬于第一梯隊(duì)。2018年6月，經(jīng)過252輪競(jìng)價(jià)，萬科以14.04億元拿下馬鞍島上第一塊住宅用地，樓面地價(jià)13952元/平方米，位居彼時(shí)中山市樓面地價(jià)排行榜第一，可以說是出道就登上巔峰。2019年11月，該地塊以“萬科中天西灣匯”為項(xiàng)目名開盤，銷售均價(jià)在3萬元/平方米左右，盡管當(dāng)時(shí)中山市少有單價(jià)超3萬元/平方米的項(xiàng)目，但一年時(shí)間，該小區(qū)1837套住宅全部售罄。在中山市當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介看來，該項(xiàng)目備受歡迎，其回憶該項(xiàng)目開盤時(shí)的場(chǎng)景稱：“當(dāng)時(shí)十個(gè)人走進(jìn)售樓處，有八個(gè)都是刷卡之后才出來的。”

不過，相比開盤時(shí)的熱鬧，萬科中天西灣匯的二手房市場(chǎng)卻不盡人意。房產(chǎn)中介平臺(tái)顯示，目前，萬科中天西灣匯有20套在售房源，歷史成交1套住宅，成交的單價(jià)為2.58萬元/平。上述房產(chǎn)中介對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，該項(xiàng)目此前新房銷售價(jià)格不低于2.6萬元/平，該業(yè)主屬于急賣，可能有小幅的虧損。另外，該中介還表示，目前西灣匯的二手房均價(jià)在2.8萬元/平方米左右，屬于有價(jià)無市，因?yàn)槟壳榜R鞍島不少在售的準(zhǔn)新房項(xiàng)目?jī)r(jià)格都低于2.8萬元/平方米，例如目前其周邊在售的招商臻灣府，成交均價(jià)僅1.9萬元/平方米，另外，與萬科中天西灣匯同樣屬于復(fù)式戶型的保利天匯花園，目前售價(jià)也低于2.5萬元/平方米。

樓市低迷之下，去年以來中山市也出臺(tái)了不少樓市松綁政策，截至目前，中山全市不限購，外地戶籍在中山買房也已不需要繳納一定年限的社保，首套房首付降至兩成，首套房貸利率降至3.7%，公積金貸款最高額度漲至90萬元。

盡管樓市松綁政策已見底，但是今年以來，中山樓市表現(xiàn)依舊較為平淡。樂有家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年1月、2月，中山市新建商品住宅成交量分別為1447套、3000套，僅3月表現(xiàn)較為亮眼，突破5000套，4月，成交套數(shù)回落至2445套。

銷售去化放緩，中山市新房庫存也上升。樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月末，中山市一手住宅庫存量增加至57537套，去化周期延長(zhǎng)至20.5個(gè)月。

樓市銷售去化放緩的背景下，中山開始減少住宅用地的規(guī)劃面積。據(jù)中山官方媒體報(bào)道，2023年3月，為支撐翠亨新區(qū)打造產(chǎn)業(yè)高地，中山將馬鞍島原規(guī)劃超3000畝居住用地調(diào)整為綜合發(fā)展用地（具體包括工業(yè)、文化等非居住功能）。

另外，5月中旬，記者以購房者的身份走訪了馬鞍島多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，為了促進(jìn)銷售，降價(jià)成為在售樓盤采取的普遍措施。

以保利和筑天匯花園為例，現(xiàn)場(chǎng)銷售介紹稱，該項(xiàng)目于2020年年底在深圳首次開盤，1105套住宅三分鐘就被搶購一空，售價(jià)范圍3萬元~3.5萬元/平方米，此后，該樓盤繼續(xù)推盤，價(jià)格依舊在3萬元/平方米以上。直到今年五一，該項(xiàng)目做特惠活動(dòng)，價(jià)格降至2萬元~2.4萬元/平方米之間。盡管記者走訪該樓盤時(shí)已是五月中旬，該樓盤的銷售人員表示，五一期間的優(yōu)惠活動(dòng)依舊可以沿用，在計(jì)算房屋總價(jià)時(shí)，打了3次97折，相當(dāng)于在原價(jià)基礎(chǔ)上打了9折。當(dāng)記者表現(xiàn)出購買意愿不強(qiáng)烈的時(shí)候，現(xiàn)場(chǎng)的銷售和房產(chǎn)中介輪番以“總價(jià)9折基礎(chǔ)上，銷售經(jīng)理申請(qǐng)降價(jià)7萬元”、“送家電”等理由進(jìn)行勸說，并催促記者花費(fèi)兩萬元進(jìn)行鎖房，最后甚至將鎖房金額降至5000元。

又如馬鞍島上的雅居樂灣際一號(hào)，現(xiàn)場(chǎng)銷售以銷售記錄向記者介紹道，此前一、二棟開盤，均價(jià)是2.1萬元/平方米，今年以來，樓盤開啟特價(jià)活動(dòng)，均價(jià)降至1.8萬元/平方米，相當(dāng)于打八五折。較大的折扣優(yōu)惠促使二棟很快賣完，開發(fā)商迅速推出了三棟，優(yōu)惠活動(dòng)一直延續(xù)至今。值得注意的是，八五折的優(yōu)惠活動(dòng)并沒有吸引更多的購房者，記者走訪當(dāng)天，售樓處看房的人寥寥。

馬鞍島某樓盤營(yíng)銷中心

值得一提的是，盡管深中通道將縮短深圳、中山兩地的通勤距離，但是高額的建設(shè)費(fèi)用也讓外界產(chǎn)生“深中通道過路費(fèi)定價(jià)”的各種猜想，普遍的猜測(cè)是一類車單程過路費(fèi)在50元~90元之間，截至目前還未有官方的數(shù)據(jù)。

另外，對(duì)于深中兩地的通行，早在2020年8月，時(shí)任深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)曾表示，“未來深圳將準(zhǔn)備400輛大巴，每天24小時(shí)往返作為深中通道的擺渡車，直接通到中山的重要大型居住區(qū)。”2021年8月，中山市發(fā)改局也曾提及，“積極探索深中通道通行后，兩地穿梭公交車免收通行免費(fèi)”，“400輛大巴”也成為中山“深圳概念”樓盤的銷售話術(shù)之一。不過，當(dāng)預(yù)期還未變成現(xiàn)實(shí)之前，購房者心頭的疑慮難以打消，而這，或許也是深中通道開通在即，但中山樓市熱度并沒有明顯上升的重要原因。

全方位學(xué)習(xí)對(duì)接深圳

中山市，原名香山縣，1925年，為了紀(jì)念孫中山先生而更名，其位于佛山市以南，珠海市以北，西連江門市，東與深圳市隔水相望。如今，中山市下轄15個(gè)鎮(zhèn)，8個(gè)街道，區(qū)域內(nèi)含有1個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)——中山火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，1個(gè)經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)——翠亨新區(qū)。截至2022年末，中山市常住人口443.11萬人，城鎮(zhèn)化率為87.02%。年末戶籍人口208.13萬人，常住人口遠(yuǎn)大于戶籍人口，對(duì)外來人口的吸引力較強(qiáng)。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，改革開放初期，中山市承接香港的加工工業(yè)，民營(yíng)外向型產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，與東莞、順德、南海一起被稱為“廣東四小虎”。上世紀(jì)八、九十年代開始，家電、五金、燈飾逐漸成為中山市的主力產(chǎn)業(yè)，尤其是中山市古鎮(zhèn)鎮(zhèn)，被稱為“中國(guó)燈飾之都”，全國(guó)燈飾產(chǎn)業(yè)份額占比70%。不過近年來，中山市在廣東省內(nèi)的存在感有所降低，2022年，中山市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）為3631億元，同比增長(zhǎng)0.5%，GDP在廣東省內(nèi)排名第十位，在珠海、茂名、江門、湛江之后。

中山市政府官網(wǎng)顯示，近年來，中山全力推動(dòng)村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級(jí)，2022年累計(jì)拆除整理低效工業(yè)用地1.4萬畝，盤活批而未供和閑置土地2.4萬畝。此外，制造業(yè)數(shù)字化智能化轉(zhuǎn)型步伐加快，成功引進(jìn)了中軟國(guó)際等工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)與數(shù)字賦能平臺(tái)，596家規(guī)上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，帶動(dòng)3000多家企業(yè)上云用平臺(tái)。

根據(jù)中山市政府2023年的工作報(bào)告，中山要打造以新能源、生物醫(yī)藥與健康、新一代信息技術(shù)、智能家電四大產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)，聯(lián)動(dòng)高端裝備、光電光學(xué)、燈飾照明、中山美居、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與食品、現(xiàn)代時(shí)尚6大產(chǎn)業(yè)的新時(shí)代中山現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群“十大艦隊(duì)”，以中山現(xiàn)有存量最大、知名度最大、潛力最大的產(chǎn)業(yè)集群，夯實(shí)制造業(yè)家底，領(lǐng)航高質(zhì)量發(fā)展。

“深中通道”也給中山市的經(jīng)濟(jì)帶來了豐富的想象。在中山市政府2023年工作報(bào)告的“一圖讀懂”中，深中通道占據(jù)了封面圖的一半，上述工作報(bào)告指出，將開展深中城際前期工作，加快深中通道項(xiàng)目的建設(shè)，將全方位學(xué)習(xí)對(duì)接深圳，啟動(dòng)深中合作創(chuàng)新區(qū)、深中現(xiàn)代科技工業(yè)城建設(shè)，打造深中港高端制造合作基地、深中澳文化與科技合作基地。

（文內(nèi)圖片攝影：張慧敏）

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