當前動態:北京商業地產表現分化：倉儲物流租賃復蘇明顯，甲級寫字樓空置仍增

進入2023年，北京商業地產市場回溫明顯，但表現略有分化。

世邦魏理仕11日發布《2023年第一季度北京房地產市場回顧》顯示，隨著疫情后各產業、尤其是消費產業的明顯復蘇，倉儲物流市場逐步升溫。

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2023年第一季度，在消費回暖疊加產能增加影響下，北京倉儲物流市場租賃活力穩步增強。本季度錄得多筆產業相關大面積成交，涉及汽配、醫藥、其他制造業等，同期第三方物流占據了新租總面積的43%，季內凈吸納量達8.7萬平方米，帶動空置率環比回落0.8個百分點至15.6%。

租金方面，價格漲幅環比持穩，平均租金同樣本比環比上漲0.5%至每月每平方米56.9元，其中順義空港、大興京南及通州等傳統核心子市場漲幅仍舊保持領先。

來源：世邦魏理仕

世邦魏理仕華北區產業地產部負責人李虹認為，未來六個月，北京順義及大興京南等子市場將迎來合計18.8萬平方米的新增供應。而在物流用地市場，一季度全市土地出讓總量已超2022全年，且全部落地在平谷馬坊區域。充沛的新增供應將有效緩解全市長期供應不足的市場狀態。環京市場，預計將有83.2萬及84.6萬平方米的新增供應分別交付在廊坊及天津市場，租戶議價能力依然較高。

“某些區域倉儲物流市場空置率略有增加，主要原因是供應增加，但這在未來兩三年內是可以逐步消化掉的。”李虹稱。

與倉儲物流市場的逐步升溫不同，北京的甲級寫字樓市場還處于調整期。

“現在明顯是帶看量增加了。”第一太平戴維斯華北區研究部董事李想表示，對于北京寫字樓市場而言，今年既是轉折之年、也是調整之年。

李想表示，2023年第一季度，北京寫字樓市場活躍度明顯改善，尤其是帶看量大幅提升，表明潛在租戶已經重啟選址搬遷計劃。但整體而言，北京甲級寫字樓市場目前仍處于恢復期，觸底之后的反彈仍需發展動能。

第一太平戴維斯發布的報告顯示，今年第一季度，北京甲級寫字樓市場僅有位于通州運河商務區的通州中心C01項目正式交付，為市場帶來約5.7萬平方米的新增供應。同期，盡管市場整體已進入復蘇軌道，但租戶方的選址策略仍較為謹慎，新租、搬遷、擴張需求仍未完全釋放；而去年累積的空置面積疊加目前仍待恢復的租賃需求，迫使業主方也承受著較大的去化壓力。

來源：第一太平戴維斯

新項目入市疊加需求疲軟，導致空置面積持續增加，2023年第一季度北京全市空置率環比、同比分別上升0.5、1.5個百分點，至16.8%的高位。去化空置面積的壓力不斷累加，迫使業主方不得不繼續讓渡議價空間“以價換量”，因此在一季度北京甲級寫字樓平均租金繼續下滑，至人民幣每平方米每月321.7元，環比、同比分別下降1.3%、5.1%。

李想認為，展望2023年全年，從供應端來看，去年因疫情影響而推遲入市的在建項目預計將在今年內漸次交付，2023年的北京寫字樓市場也將迎來一波供應小高峰、供應量將超過57萬平方米；需求端方面，盡管國內的社會經濟秩序已完全恢復常態、疫情也不再是寫字樓市場的絆腳石，但各行各業所面臨的復蘇難度與所需時間卻不盡相同，因此企業的租賃需求也相應地產生了差異化。因此可以說，市場信心的回歸與真實租賃需求的釋放均需要一段較長的時間。

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