美國(guó)地區(qū)銀行倒閉余波：樓市搶房大戰(zhàn)再次重演

從硅谷銀行、瑞士信貸、第一共和銀行，再到德意志銀行，市場(chǎng)正不斷狙擊“問題銀行”。當(dāng)美歐銀行業(yè)面臨巨大壓力時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著什么？

“銀行危機(jī)出現(xiàn)后，大家寧愿把錢取出來買房了。”美國(guó)加利福尼亞州程欣迪地產(chǎn)國(guó)際（Cindy Chin Realty Int’l）總監(jiān)程欣迪告訴第一財(cái)經(jīng)記者，“今天帶客戶看一套房，結(jié)果賣家已經(jīng)跟別人簽約了，搶房大戰(zhàn)正在重演。”而這套目標(biāo)房源的標(biāo)價(jià)是460萬美元。

她說：“我們代表買家時(shí)，最近四五套都在幫客戶搶。當(dāng)我們代表賣家時(shí)，在售房源也收到無數(shù)個(gè)報(bào)價(jià)。”

【資料圖】

買賣雙方都密切關(guān)注美聯(lián)儲(chǔ)

根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款巨頭房地美最新數(shù)據(jù)，全美30年期房貸利率為6.42%，比硅谷銀行倒閉前一周的利率低了0.31%。美國(guó)房產(chǎn)估價(jià)平臺(tái)Zillow首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家奧爾森（Skylar Olsen）表示，購(gòu)房者和住房市場(chǎng)正在“乘坐抵押貸款利率的過山車”。

全美住房建筑商協(xié)會(huì)（NAHB）近日表示，銀行業(yè)的動(dòng)蕩可能會(huì)影響供應(yīng)，因?yàn)檫@意味著住房建筑商更難獲得貸款，但也可能會(huì)通過降低利率來幫助提振買方需求。

位于波士頓的房產(chǎn)科技公司美吉居（GeoHomeUS）聯(lián)合創(chuàng)始人楊曉雯對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“需要貸款的工薪階層的獨(dú)立屋市場(chǎng)現(xiàn)在就取決于利率的變化，可謂牽一發(fā)動(dòng)全身。200萬美元以下的市場(chǎng)，貸款利率一接近6%，成交量馬上就上升。”

以一套總價(jià)200萬美元、首付比例20%的房子為例，如果發(fā)生上述0.31%的抵押貸款利率變動(dòng)，每月房貸金額的變化為327美元。

在硅谷銀行事件后，3月22日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息25個(gè)基點(diǎn)，但也同時(shí)暗示，本輪加息將接近尾聲。

總部在吉隆坡的全球房產(chǎn)科技公司居外IQI（Juwai IQI) 集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)CEO安薩里（Kashif Ansari）告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“上周的按揭利率意外再次下調(diào)，這跟美聯(lián)儲(chǔ)表態(tài)今年不再（大幅）加息有關(guān)。而且，處于動(dòng)蕩中的銀行都在收緊貸款，已經(jīng)起到了緊縮之效。”

安薩里稱，除銀行業(yè)外，房?jī)r(jià)是另一個(gè)被連續(xù)加息所影響的領(lǐng)域。按揭利率降低則房?jī)r(jià)升，反之則降。現(xiàn)在，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)政策越來越敏感，買家和賣家都密切關(guān)注著美聯(lián)儲(chǔ)的舉動(dòng)。大部分買家不得不算計(jì)好月供的可負(fù)擔(dān)性才決定入市。

安薩里表示，由于一年來的連續(xù)加息行動(dòng)，美國(guó)樓價(jià)在今年2月已從去年的最高峰有所回落。根據(jù)美國(guó)按揭貸款機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，30年期固定抵押貸款利率將在今年年底前落到5.3%左右。這對(duì)買家和賣家都是利好，但是否需要等到年底再出手因人而異。

有人進(jìn)有人退

從交易操作來看，位于美國(guó)東海岸的楊曉雯表示，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏非常大。“過去的經(jīng)驗(yàn)和邏輯很多都不再適用。以200萬美元以上市場(chǎng)為例，有的潛在買家因?yàn)閾?dān)心硅谷銀行倒閉催生經(jīng)濟(jì)危機(jī)，選擇退出（交易）。也有的買家覺得，連存款都不安全，索性買個(gè)房子，頂多賠30%，所以他們還要接著看、接著買。”她說。

西海岸的程欣迪也觀察到，地區(qū)銀行危機(jī)后，市場(chǎng)上出現(xiàn)了三類買家。“一種是發(fā)現(xiàn)銀行并不靠譜，買房更為可靠；第二種則是前怕狼后怕虎，選擇按兵不動(dòng)；第三種悲觀地認(rèn)為經(jīng)濟(jì)危機(jī)臨近，買房就是吃虧。”程欣迪稱，“爾灣這里的買家買房更加積極了，因?yàn)檫@里的亞裔高收入人群較多，他們認(rèn)為，既然錢放銀行不放心，還是選擇買房吧。”

程欣迪舉例說：“最近我有一位客戶，之前要買橙郡的自住房，預(yù)算為200萬~250萬美元。但銀行動(dòng)蕩后，其預(yù)算馬上增加到了400萬~450萬美元。之前，他可能是想花200萬~250萬美元買套房，余下的現(xiàn)金放銀行，保證一定的現(xiàn)金流。現(xiàn)在他倒覺得放銀行難以放心，索性都放在房產(chǎn)上面。”

不過，也有不少買家憂心忡忡地退出了市場(chǎng)。

加州灣區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin經(jīng)理（Shelley Rocha）稱：“一些買家取消了他們的合同或退出了看房，因?yàn)樗麄冊(cè)诳萍夹袠I(yè)工作，現(xiàn)在擔(dān)心會(huì)失去工作。科技行業(yè)的裁員潮已經(jīng)引起了人們的不安，現(xiàn)在銀行的倒閉又加重了買家的緊張情緒。”

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