天天精選！商品房預(yù)售、資金監(jiān)管，三方博弈這兩大環(huán)節(jié)

爛尾樓業(yè)主強制斷供事件持續(xù)發(fā)酵。受此影響，7月14日，銀行板塊持續(xù)下跌，截至收盤，Wind申萬一級銀行指數(shù)下跌2.13%報3184.79點，跌幅位列各行業(yè)之首。其中，平安銀行、招商銀行、郵儲銀行領(lǐng)跌。

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在這波斷供中，多數(shù)業(yè)主認(rèn)為，在爛尾樓形成過程中，除了開發(fā)商、相關(guān)政府部門外，銀行也負(fù)有相關(guān)責(zé)任，存在失職之處，包括違規(guī)發(fā)放貸款；資金未轉(zhuǎn)入開發(fā)商監(jiān)管賬戶；未盡到專款資金監(jiān)管的義務(wù)等。

在商品房預(yù)售資金監(jiān)管全環(huán)節(jié)中，銀行主要承擔(dān)哪些職責(zé)？可能存在的違規(guī)行為有哪些？又是什么原因?qū)е铝藸€尾樓的出現(xiàn)？第一財經(jīng)記者就上述問題采訪了來自國有大行、城商行的多位從業(yè)者，還原了銀行在商品房預(yù)售資金監(jiān)管過程中扮演的角色。

資金發(fā)放節(jié)點與賬戶監(jiān)管

通常而言，涉及商品房預(yù)售資金監(jiān)管的銀行有兩類，一類是為開發(fā)商提供項目開發(fā)貸款的銀行，即開發(fā)貸貸款行（下稱“貸款行”），主要是提供對公貸款；一類是為購房者提供住房按揭貸款的銀行，即按揭行，主要提供個人貸款。

有的項目中，貸款行和按揭行是同一家；但有的項目中，由于貸款行不一定能夠滿足所有的按揭需求，開發(fā)商會找其他銀行一起承做住房按揭業(yè)務(wù)。比如，第一財經(jīng)了解到，在深圳地區(qū)，一個房地產(chǎn)項目最多可以開設(shè)6個資金監(jiān)管賬戶，不管是貸款行，還是按揭行，均要納入預(yù)售資金的監(jiān)管體系中。

對于這兩類銀行來說，在資金監(jiān)管過程中，有兩方面需要關(guān)注，分別是資金發(fā)放時間節(jié)點是否合規(guī)以及預(yù)售資金監(jiān)管是否合規(guī)。

其中，在資金發(fā)放時間點上，針對按揭行，有的地方要求項目必須結(jié)頂之后，按揭行才能發(fā)放按揭貸款；有的地方要求必須是已經(jīng)完成了在房管局和住建局的網(wǎng)簽備案之后，才能發(fā)放按揭貸款。“各地的政策不一樣，但都有明確的要求，必須符合這一發(fā)放時間，才能算合規(guī)發(fā)放。”一位城商行高管對第一財經(jīng)記者稱。

一位國有大行華東地區(qū)分行個金部相關(guān)負(fù)責(zé)人也對記者表示，在與開發(fā)商合作發(fā)放按揭貸款時，主要看項目是否有預(yù)售證以及第三方監(jiān)理公司出具的結(jié)頂報告等，符合地方相關(guān)要求，才可以接觸合作。此前央行發(fā)布的相關(guān)規(guī)定中同樣強調(diào)，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》康膫€人發(fā)放住房貸款。

但在實際操作過程中，前述城商行高管對記者稱，按揭銀行可能同時作為預(yù)售資金的監(jiān)管行，基于考核等各方面壓力，也許會出現(xiàn)在項目未完成網(wǎng)簽備案或沒有結(jié)頂?shù)那闆r下發(fā)放了按揭貸款，這就屬于違規(guī)行為。

針對貸款行，項目融資資金發(fā)放節(jié)點同樣需按照相關(guān)要求。記者了解到，在實際操作過程中，銀行主要是依據(jù)項目建設(shè)的進度放款。一位華南地區(qū)的銀行人士對記者稱，該行的做法是，如果項目建設(shè)完工了30%，相應(yīng)的項目貸款發(fā)放則不能超過80%，也即是，開發(fā)商提供項目建設(shè)進度的佐證材料后，銀行才能給予放款。

除了資金發(fā)放時間節(jié)點是否合規(guī)外，銀行還可能存在的一個問題是預(yù)售資金監(jiān)管不力，這主要涉及預(yù)售資金的監(jiān)管行。

作為監(jiān)管行，在開立預(yù)售資金專戶的時候，需要與項目方甚至是監(jiān)理公司簽署預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。一來，要求開發(fā)商使用資金必須跟著開發(fā)建設(shè)節(jié)奏進行；二來，監(jiān)管行要確保預(yù)售資金監(jiān)管賬戶里的資金能覆蓋工程款項。

“從項目建設(shè)來看，一般都會有待支付的工程款項，那么監(jiān)管行就要確保賬戶里的資金能達(dá)到待付工程款項的一定倍數(shù)。”前述華南地區(qū)的銀行人士告訴記者，這主要是確保項目可以順利建設(shè)。

如果監(jiān)管行監(jiān)管不嚴(yán)，導(dǎo)致資金被開發(fā)商或者項目方挪作他用，比如挪到其他項目，或用來拿地等，就可能導(dǎo)致項目主體建設(shè)資金不夠，從而出現(xiàn)爛尾。在上海新金融研究院副院長劉曉春看來，這是爛尾樓出現(xiàn)的關(guān)鍵。一般來說，房企拿到按揭貸款回款后，主要有兩個用途，一部分用于還開發(fā)貸，一部分用于項目建設(shè)，剩余的才能留作他用。但有的房企為了擴張加杠桿，可能直接把這部分挪作他用。

三方之間的博弈

從根源上看，之所以會有上述挪用資金等違規(guī)行為發(fā)生，主要緣于貸款行、按揭行與開發(fā)商之間的博弈。

在預(yù)售資金監(jiān)管中，貸款行通常是主導(dǎo)資金監(jiān)管的一方。“由于開發(fā)商有土地抵押在貸款行名下，貸款行往往會與開發(fā)商簽訂一個封閉貸款協(xié)議，賬戶要封閉運作，所以主要履行監(jiān)管的職責(zé)。”一位國有大行分行高管對第一財經(jīng)稱。

原則上，貸款行會要求在本行開立唯一的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，但如果同時有其他銀行一同承做按揭貸款業(yè)務(wù)，比如深圳最多可以開設(shè)6個資金監(jiān)管賬戶，那么其他按揭行在實操中也會在自己的銀行開立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

“此時，矛盾點就出現(xiàn)了。”前述城商行高管對記者說，如遇到存款考核的時候，按揭行可能將這部分預(yù)售資金留存到行內(nèi)，并不歸集到貸款行，那么貸款行并沒有什么強有力的手段要求按揭行必須轉(zhuǎn)賬到預(yù)售資金監(jiān)管賬戶上。在實際操作中，貸款行一般會按周或者按月盯著開發(fā)商，要求它把其他所有的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的錢全部歸集到貸款行的監(jiān)管賬戶中，但可能會碰到個別按揭行不配合的情況。

從按揭行的角度來說，住房按揭貸款屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，傾向于在這上面傾斜信貸資源。為了能夠與開發(fā)商合作，承做按揭貸款業(yè)務(wù)，有的銀行可能會答應(yīng)開發(fā)商的一些要求，這就是雙方博弈的過程。

“即便貸款行強勢要求開發(fā)商歸集資金，但有的按揭行可能出于維護業(yè)務(wù)、維護客戶的考慮，不一定把預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行到位。”前述城商行高管稱，事實上，做到預(yù)售資金100%監(jiān)管，對于開發(fā)商、貸款行和按揭行配合度的要求很高。

前述國有大行分行高管也告訴記者，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門會要求按揭行在5個工作日內(nèi)將按揭貸款資金全部換到監(jiān)管銀行賬戶中去，但在執(zhí)行過程中，按揭行可能會存在一些違規(guī)問題。

此外，貸款行和開發(fā)商之間也存在博弈。貸款行在與開發(fā)商簽訂封閉貸款協(xié)議時，通常會規(guī)定當(dāng)銷售達(dá)到一定程度，比如60%的時候，開發(fā)商就應(yīng)向銀行償還開發(fā)貸。

但之前樓市蓬勃發(fā)展的時代，房地產(chǎn)開發(fā)商話語權(quán)較大，為了快速展業(yè)，有的開發(fā)商不按照要求執(zhí)行，甚至挪用項目資金等。“部分開發(fā)商還會以此為條件，在簽開發(fā)貸之前和銀行就談好了。”一位銀行機構(gòu)人士對記者稱，“你不答應(yīng)，就找其他銀行來做，這時銀行可能會有所妥協(xié)。”

而且，根據(jù)相關(guān)要求，商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法由房地產(chǎn)管理部門制定，這導(dǎo)致多年以來，全國并沒有統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管制度，各地實行“一城一策”，松嚴(yán)程度不一，也給了開發(fā)商“有機可乘”。

劉曉春對記者稱，在當(dāng)時房地產(chǎn)火熱時期，銀行比較傾向于投開發(fā)貸，一方面，利率收益高；另一方面，風(fēng)險相對有限。但近年來，在房企壓杠桿的背景下，從拿地到建房再到銷售、還債的資金鏈循環(huán)已難以繼續(xù)，風(fēng)險逐步顯現(xiàn)。

但也不排除一種情況，開發(fā)商通過虛假合同等逃避銀行監(jiān)管。比如，在項目工程款支付中，開發(fā)商提供了相應(yīng)的采購合同、具體資金用途、發(fā)票明細(xì)等，要求支付錢款。“開發(fā)商完整提供了這些材料，銀行就會認(rèn)為可以支付資金。”前述銀行機構(gòu)人士對記者稱，但存在開發(fā)商提供的采購合同為虛假合同的情況，在該情況下，貸款行較難監(jiān)管資金真實用途。

實際上，涉房融資向來是銀行“高危”領(lǐng)域。近年來，監(jiān)管多次開出了涉及違規(guī)“輸血”樓市的大罰單。據(jù)第一財經(jīng)統(tǒng)計，今年上半年，銀行收到的3856張罰單中，“貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場/土地儲備領(lǐng)域”“貸款/授信管理不到位”等原因頻頻被提及。

不過，相關(guān)部門也在加大對這方面的監(jiān)管力度。今年1月，央行、銀保監(jiān)會和住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》，強調(diào)了預(yù)收款必須存入監(jiān)管賬戶、監(jiān)管款項必須專款專用的相關(guān)要求，明確了預(yù)售資金如何確定商業(yè)銀行、監(jiān)管賬戶的設(shè)立、如何確定監(jiān)管額度、資金如何使用、企業(yè)違規(guī)挪用將被追責(zé)等，并厘清三方監(jiān)管部門各自權(quán)責(zé)等九個方面內(nèi)容。

標(biāo)簽： 住房按揭貸款