每日觀點：21城3500億！土拍高燒不退，開發(fā)商與老百姓看的不是一個房地產(chǎn)？

今年的房地產(chǎn)市場撲朔迷離，很多人都說看不懂了。

但是，開發(fā)商搶拍土地仍然高燒不退，難道他們看的不是同一個房地產(chǎn)嗎？

(資料圖片僅供參考)

這背后，恰恰隱藏著當(dāng)前房地產(chǎn)最大的趨勢，看懂的人才能把握財富趨勢。

1、普通老百姓看到房地產(chǎn)再次遇冷

我們普通老百姓看到的房地產(chǎn)，是繼去年降到谷底之后，今年1月疫情過峰，壓抑三年的需求3月份沖出一波小陽春，4月份立即被打回原形，5月份更是熱度大減。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年1-4月份新房銷售面積下跌21%，銷售額下跌30%。

4月新房銷售面積環(huán)比大降48%，其中一線城市降14%，二線城市降24%，三四線城市降35%。這是很有意思的數(shù)據(jù)，剛好是10%左右的下降梯度。

二手房更加不樂觀，熱門城市普遍環(huán)比下跌30%左右。例如北京下跌37%，上海下跌27%，杭州下跌33%，100個重點城市二手房價格環(huán)比也下跌了0.15%。

這是典型的量價齊跌，通常是房地遇冷的標(biāo)志。

普通老百姓感受到的，是周圍所有小區(qū)二手房都降價了，很多人大幅度降價也很難賣出去。開發(fā)商也紛紛降價讓利，甚至“零首付”都重現(xiàn)江湖了，仍然難救各大售樓處的冷清場面。

那么，開發(fā)商為什么不能消停一點，還要前赴后繼搶拍土地呢？他們難道不怕死嗎？

2、開發(fā)商看到的是不一樣的房地產(chǎn)？

我們說開發(fā)商仍然前赴后繼搶地，這是有依據(jù)的。

我們來看一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止5月底，全國主要的21個城市成交土地267宗，總金額高達3500億，溢價率約6%。

這21個城市，拿到錢最多的5個城市是杭州721億、上海519億、南京336億、廣州317億和成都311億，北京非常遺憾地以300億排名第六。

4月份，上海出現(xiàn)50家開發(fā)商報名參加2023年首輪土拍，8成以上的地塊參拍開發(fā)商都超過10家，這是近6年來競拍房企最多的一次，有人驚呼這是資本集體圍獵大上海。

某大銀行的一位專家說，如果是他是開發(fā)商，今年一塊土地也不會拍，市場行情不好，先消停一年再說。我們也看到許多人評論說，開發(fā)商這是不知死活嗎？

難道開發(fā)商看到的，真的不是同一個房地產(chǎn)嗎？

3、數(shù)據(jù)的另一面真相

有人說，數(shù)據(jù)永遠不會騙人的，那你就真的錯了，有時候數(shù)據(jù)才會騙死人不償命的。

我們剛才展示的土拍數(shù)據(jù)，大家是不是感覺開發(fā)商都發(fā)燒了？我們來看數(shù)據(jù)的另一面，就立刻能夠明白，原來開發(fā)商們真的怕了。

今年1-4月份，房屋新開工面積同比下降26%，房屋竣工面積同比下降12%，開發(fā)商購置土地面積同比下降47%，土地成交價款同比下降21%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降2.7%。

你是不是能感覺到撲面而來的寒意了？

盡管如此，開發(fā)商仍然在逆市操作，花大價錢拿地，也是普通人很難理解的。

如果你看到另一組數(shù)據(jù)就能明白，開發(fā)商們真是沒辦法了，不撲上去就是死亡，上去了或許還有希望。同時，開發(fā)商與我們普通人看到的，還真不是同一個房地產(chǎn)！

4、開發(fā)商不前進就是死亡

這里面有一個非常重要的事實，去年年底以來，金融層面對開發(fā)商不斷松綁甚至支持，許多開發(fā)商都拿到錢了。

他們拿到了多少錢呢？今年1-4月，開發(fā)商到位資金4.5萬億，其中國內(nèi)貸款6144億，外資只有12億，自籌資金12956億，定金及預(yù)收款15925億，個人按揭貸款8222億。

有業(yè)內(nèi)人士透露說，市場行情不好，貸款和自籌資金的1.9萬億，這里面很多錢是簽了城下之盟的，也就是類似“對賭”性質(zhì)，要保障到期收益率的。

所以，開發(fā)商不拿錢立即陷入困境，拿到錢就必須得去擴大投資。投資主要就是兩個方向，第一是在建項目保交樓，第二就是拿地。

難道這是開發(fā)商難以逃脫的宿命嗎？事實上大多數(shù)開發(fā)商根本不相信眼淚。

5、開發(fā)商面臨的殘酷現(xiàn)實

這件事情其實很好理解，所有商業(yè)邏輯都是一樣的，每次市場行情不好都是大淘汰的時候。因此越是行情不好，企業(yè)越是要努力向前，否則就會掉隊直至被無情淘汰。

所以，開發(fā)商永遠不會相信被淘汰的會是自己，而是要努力淘汰別人，即使行情不好了，剩下的有限市場，大家更要打破頭去搶。

另外，所有開發(fā)商一定看到了新房庫存不斷下降的事實。

2022年底新房庫存6億平方米，今年1-5月賣了5億平方米，房地產(chǎn)竣工面積3億平方米，這也就是說目前新房庫存面積進一步下降到只有4億平方米。

如果今年銷售面積跟去年持平13.6億平方米，目前的庫存只能賣3.5個月。

同時，房地產(chǎn)投資和開工面積仍然在下降，這意味著有人撐不下去會掉隊，也意味著開發(fā)商咬牙也要堅持，跑贏競爭對手。

在寒冷的冬天，誰跑在前面，誰就會贏了。

我們前面講了，數(shù)據(jù)背后，恰恰隱藏著當(dāng)前房地產(chǎn)最大的趨勢，這又是指什么呢？

6、房地產(chǎn)的問題很多，重點講兩個方面

第一個趨勢，房地產(chǎn)分化比想像得更快更明顯，新房將越來越集中到少數(shù)城市。

我們看到土拍集中在21個城市，同時他們把72%的錢，也就是3500億中的2500億投入到了杭州、上海、南京、廣州、成都和北京這六個城市。

這就是開發(fā)商認為目前最有價值的城市，這就是他們看到的不一樣的房地產(chǎn)。

第二個趨勢，未來有價值的城市不會太多，可供開發(fā)的土地也會越來越少，有限的資源更不能浪費，所以開發(fā)商必須要拼質(zhì)量了。

這也意味著，真正的買方市場開始了，你可以跟開發(fā)商提要求討價還價了。

這跟你看到的房地產(chǎn)，是一樣的嗎？

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