住建部：住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過3個(gè)月

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、國(guó)家網(wǎng)信辦、銀保監(jiān)會(huì)六部門日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)，要求各地加強(qiáng)從業(yè)管理、規(guī)范住房租賃經(jīng)營(yíng)行為、開展住房租賃資金監(jiān)管、禁止套取使用住房租賃消費(fèi)貸款、合理調(diào)控住房租金水平、妥善化解住房租賃矛盾糾紛、落實(shí)城市政府主體責(zé)任。

《意見》指出，近年來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，租金水平穩(wěn)中有降，為解決居民住房問題發(fā)揮了重要作用。同時(shí)，部分從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱住房租賃企業(yè))，利用租金支付期限錯(cuò)配建立資金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業(yè)務(wù)。近期，少數(shù)住房租賃企業(yè)資金鏈斷裂，嚴(yán)重影響住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。

《意見》明確，住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過3個(gè)月;除市場(chǎng)變動(dòng)導(dǎo)致的正常經(jīng)營(yíng)行為外，支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立1個(gè)住房租賃資金監(jiān)管賬戶。住房租賃企業(yè)單次收取租金超過3個(gè)月的，或單次收取押金超過1個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金。

同時(shí)，住房租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費(fèi)貸款。

加強(qiáng)從業(yè)管理

從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，以及轉(zhuǎn)租住房10套(間)以上的自然人，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場(chǎng)主體登記，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，其名稱和經(jīng)營(yíng)范圍均應(yīng)當(dāng)包含“住房租賃”相關(guān)字樣。住房租賃企業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的城市設(shè)立獨(dú)立核算法人實(shí)體。住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有專門經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，開展經(jīng)營(yíng)前，通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)向所在城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門推送開業(yè)信息，由所在城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)向社會(huì)公示。

規(guī)范住房租賃經(jīng)營(yíng)行為

住房租賃企業(yè)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的信息系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)落實(shí)互聯(lián)網(wǎng)管理各項(xiàng)政策要求，接入所在城市住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營(yíng)的房源信息納入住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)管理，并實(shí)時(shí)報(bào)送租賃合同期限、租金押金及其支付方式、承租人基本情況等租賃合同信息。

住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過3個(gè)月;除市場(chǎng)變動(dòng)導(dǎo)致的正常經(jīng)營(yíng)行為外，支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。提供住房租賃服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)房源信息發(fā)布者的真實(shí)身份信息及主體資格，不得為信息不實(shí)或者未提交開業(yè)報(bào)告、被列入經(jīng)營(yíng)異常名錄的住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員發(fā)布房源信息。

開展住房租賃資金監(jiān)管

住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立1個(gè)住房租賃資金監(jiān)管賬戶，向所在城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，并通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)向社會(huì)公示。住房租賃企業(yè)發(fā)布房源信息時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管賬戶信息。

住房租賃企業(yè)單次收取租金超過3個(gè)月的，或單次收取押金超過1個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)通過系統(tǒng)對(duì)接方式，向所在城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門實(shí)時(shí)推送監(jiān)管賬戶資金信息。

納入監(jiān)管賬戶的資金，在確保足額按期支付房屋權(quán)利人租金和退還承租人押金的前提下，可以支付裝修改造相應(yīng)房屋等必要費(fèi)用。城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會(huì)同當(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管部門建立住房租賃資金監(jiān)管制度，強(qiáng)化日常監(jiān)督管理，督促住房租賃企業(yè)和商業(yè)銀行落實(shí)責(zé)任，確保資金監(jiān)管到位。

禁止套取使用住房租賃消費(fèi)貸款

住房租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費(fèi)貸款。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格管理住房租賃消費(fèi)貸款，加強(qiáng)授信審查和用途管理，發(fā)放貸款前必須采取有效手段核查借款人身份信息，評(píng)估還款能力，核實(shí)借款意愿，并做好記錄。發(fā)放貸款時(shí)應(yīng)明確向借款人告知相關(guān)業(yè)務(wù)的貸款性質(zhì)、貸款金額、年化利率以及有關(guān)違約責(zé)任，切實(shí)保護(hù)借款人的知情權(quán)、選擇權(quán)和公平交易權(quán)。

金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房租賃消費(fèi)貸款，應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配，貸款資金只能劃入借款人賬戶，同時(shí)強(qiáng)化貸款資金用途管理，避免資金挪用風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于已實(shí)際發(fā)放給住房租賃企業(yè)的存量住房租賃消費(fèi)貸款，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)制定妥善處置方案，穩(wěn)妥化解存量。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要與金融機(jī)構(gòu)共享有“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為的住房租賃企業(yè)名單，金融機(jī)構(gòu)要對(duì)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，加強(qiáng)名單式管理，對(duì)列入上述名單的企業(yè)不得發(fā)放貸款。

合理調(diào)控住房租金水平

住房租賃市場(chǎng)需求旺盛的大城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立住房租金監(jiān)測(cè)制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場(chǎng)租金水平信息。積極引導(dǎo)住房租賃雙方合理確定租金，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。發(fā)揮住房租賃企業(yè)，尤其是大中型住房租賃企業(yè)在穩(wěn)定市場(chǎng)租金水平方面的示范作用。加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)租金監(jiān)測(cè)，密切關(guān)注區(qū)域租金異常上漲情況，對(duì)于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。

妥善化解住房租賃矛盾糾紛

各有關(guān)方面應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)協(xié)同聯(lián)動(dòng)，積極化解住房租賃引發(fā)的矛盾糾紛，妥善處置相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)部門對(duì)有高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為的住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況依法開展調(diào)查，企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合。街道辦事處、社區(qū)充分發(fā)揮基層網(wǎng)格管理人員作用，督促住房租賃合同備案，協(xié)助排查有高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為的住房租賃企業(yè)情況。

發(fā)揮住房租賃相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)作用，完善住房租賃行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)則，配合相關(guān)部門處理住房租賃矛盾糾紛，凈化住房租賃市場(chǎng)環(huán)境。綜合運(yùn)用人民調(diào)解、行政調(diào)解、行業(yè)性專業(yè)性調(diào)解、司法調(diào)解等多元調(diào)解機(jī)制，維護(hù)住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。

落實(shí)城市政府主體責(zé)任

城市政府對(duì)規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)承擔(dān)主體責(zé)任，要建立住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、公安、市場(chǎng)監(jiān)管、金融監(jiān)管、網(wǎng)信等多部門協(xié)同的住房租賃聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制，并將相關(guān)部門的監(jiān)管工作納入政府績(jī)效考核體系。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加快完善住房租賃合同示范文本，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，通過平臺(tái)實(shí)施穿透式監(jiān)管，會(huì)同金融監(jiān)管部門對(duì)住房租賃企業(yè)變相從事金融業(yè)務(wù)等違法違規(guī)行為加大查處力度。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革部門要建立住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員信用評(píng)價(jià)體系，對(duì)住房租賃企業(yè)進(jìn)行分級(jí)分類，采取差異化監(jiān)管措施。市場(chǎng)監(jiān)管部門要加大監(jiān)管力度，依法查處虛假?gòu)V告、哄抬租金等違法違規(guī)行為，嚴(yán)厲打擊壟斷行為。金融監(jiān)管部門要指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)住房租賃消費(fèi)貸款管理。

公安部門要對(duì)涉嫌合同詐騙等犯罪行為依法查處，必要時(shí)對(duì)企業(yè)法定代表人、實(shí)際控制人等相關(guān)人員依法采取相應(yīng)措施。網(wǎng)信部門要對(duì)違規(guī)發(fā)布虛假信息的網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)依法采取處置措施。各地要繼續(xù)深入開展住房租賃市場(chǎng)秩序整治，推動(dòng)部門信息共享，形成監(jiān)管合力，凈化市場(chǎng)環(huán)境。(記者孫紅麗)

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