長租公寓模式之困不再是新話題 行業亟待回歸本分

長租公寓爆雷不是一個新話題了，從2019年開始，這個行業里便有公司不斷從風口墜落。

長租公寓的模式之困也不是一個新話題，從2017年開始，互聯網企業改造一切傳統行業的宏愿巧遇租售并舉的政策窗口期，滾燙的資本迅速改變著行業生態，房地產商、中介機構、酒店、互聯網企業跑馬圈地，不計成本地做大規模成為不二法門;房東、租客身處其中，各有歡喜憂愁。

有意思的是，作為一個典型的長周期行業，長租公寓的熱鬧只持續了兩三年便風光不再。

究其原因，不外乎一點，二房東模式沒有建立起正向的價差：一方面，運營本身并沒有創造出應有的價值;另一方面，沒有匹配的資本能力。

從運營能力看，和很多黑中介或小業主不同，長租公寓不會隨意驅趕租客，這貌似一個很大的進步，但其實是最低等級的安全感輸出，本不應該為此沾沾自喜;相對高級一點的服務就屬定期保潔了，除此之外的運營升級其實乏善可陳，但將這些服務打包起來，租戶要付出相當于一個月租金的服務費，并且沒有選擇權。

而其他承諾，比如置換同品牌其他房源，會有著數不清的細碎條款準備扣掉租客的錢;電子密碼鎖等高科技家居裝備，在疫情期間會成為威脅租戶的工具;而為了提前收回租金，隱瞞知情權讓租戶簽下租金貸的不在少數;更何況一旦爆雷，長租公寓服務商跑路，留下無辜的房東和租客針鋒相對。

長租公寓行業真正依靠服務升級創造的價值非常有限，更多的還是裹挾著資本吃著賣方市場的老本，誤把行情當能力。

從資本環境看，前文提到，長租公寓是一個長周期行業，雖然做的也是房地產生意，但不同于住宅開發，也不同于互聯網行業，在成熟的市場中，它就是一個不動產運營類行業，要通過扎扎實實的運營帶來租金和資產價值的穩定提升，給投資者帶來長期、穩定的回報，當然，和它匹配的也需要是長期、穩定的資金，因此，公寓類資產是REITs市場中非常重要的資產，這和國內長租公寓企業通過燒錢迅速做大規模的方式完全不同。

這也意味著，長租公寓不是一個沒有門檻的行業，相反，它的門檻非常高，資本能力和運營能力缺一不可。

沒有和產業屬性相匹配的資本能力，卻依然選擇盲目擴張，不惜“高進”搶房源、“低出”搶客源，膨脹為巨大的的隱形病患，貌似實現了彎道超車，但其實如履薄冰，一旦市場發生風吹草動，隨時需要有人付出代價，可惜的是，這種代價往往交由房東和租客承擔。

例如，今年多個知名品牌的長租公寓運營商都向房東提出了降房租的要求，如果房東拒絕，長租公寓機構便會提出違約，但長租公寓機構付出的違約金遠小于房東需要賠償的裝修費用和家具費用;更不必說長租公寓爆雷后，交著房租無家可歸的租客了。

規則的制定是為了保障大家的權利，它應該是一個行業生存的下限，但很多長租公寓的表現是，貼著下限游走，很難想象這樣的企業能夠走得健康而長遠。

長租公寓企業的不斷爆雷實際上也是一聲聲警鐘，這個行業需要踏踏實實的運營，服務好客群、積累穩定的收入現金流，以此為基礎擴充資金、擴展業務，那些試圖一口吃成胖子的，市場已經給出了結果。

我們看到，長租公寓企業蛋殼爆發危機的這段時間里，多個城市陸續出臺了住房租賃方面的規范政策，密度和熱度有如當年的房地產調控，內容涉及住房租賃市場建立和健全的方方面面，長租公寓的規范和監管是其中的重要內容。

這個行業真正的蛻變開始了。

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