蛋殼公寓股價再度大漲超過90% 長租公寓如何應對？

麻煩纏身的蛋殼公寓股價卻接連兩天大漲。在(當?shù)貢r間)17日大漲超75%之后，18日蛋殼公寓股價再度大漲超過90%。

市場傳言，蛋殼公寓或被房地產(chǎn)經(jīng)紀公司我愛我家接盤。不過，我愛我家方面向中新社記者表示，并沒有接到這樣的消息或通知。

作為中國長租公寓頭部企業(yè)，蛋殼公寓是第二家上市的內(nèi)地長租公寓運營商，也是今年登陸紐交所的中國“第一股”。曾經(jīng)，蛋殼備受資本“寵愛”。在IPO之前，蛋殼公寓在短短5年時間里完成了7輪融資，許多知名機構(gòu)如：螞蟻金服、春華資本、華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金等都是其投資人。蛋殼官網(wǎng)顯示，目前其管理房間超過40萬間，累計服務用戶超過100萬人。

不過，距離上市僅僅幾個月，蛋殼公寓就被曝出一系列問題，從CEO被查，到拖欠房東租金，再到租戶被斷網(wǎng)、斷電、斷水，員工被拖欠工資等，蛋殼的麻煩越來越多。

蛋殼的麻煩可以說是中國長租公寓“成長煩惱”的一個縮影。

中國長租公寓從無到有已經(jīng)歷了10多年的發(fā)展，但直至2014年底受政策和資本雙輪驅(qū)動，這一行業(yè)才真正站到風口之上。天眼查數(shù)據(jù)顯示，2015年，全國長租公寓相關(guān)企業(yè)年注冊量首次突破100家。此后每年長租公寓一直保持快速增長。

但今年以來，長租公寓行業(yè)可謂“雷聲”不斷。今年8月份，杭州長租公寓友客、巢客相繼“暴雷”，此后，寓意、適享、嵐越公寓等也被曝已人去樓空。長租公寓企業(yè)因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善而破產(chǎn)，導致眾多房東、房客蒙受損失。

天眼查此前發(fā)布的一份報告顯示，目前全國已經(jīng)注銷或吊銷的長租公寓相關(guān)企業(yè)約有170家，占相關(guān)企業(yè)總量的15%。此外，全國約有22%的長租公寓相關(guān)企業(yè)存在過經(jīng)營異常，近5%的相關(guān)企業(yè)曾受到過行政處罰或有過嚴重違法行為。

長租公寓為何問題頻發(fā)？

景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉表示，長租公寓頻頻爆倉的根源主要是商業(yè)模式存在缺陷，表現(xiàn)為高進低出、長收短付、短錢長投。

胡景暉解釋說，以高進低出為例，過去許多企業(yè)在資本加持下爭搶房源高價收房，尤其是2017年和2018年，很多長租公寓以高出市場價20%-40%的租金從業(yè)主手里收取房源;為爭搶租客又低價出租，降低租金以出貨。但租客對租金的支付能力有限，存在租金天花板。

面對租賃市場存在的問題，近期多地出手規(guī)范市場。

17日深圳市發(fā)布緊急通知，要求租賃企業(yè)不得通過“高進低出”“長收短付”等方式，哄抬租賃價格、加大企業(yè)資金斷裂風險、侵害房屋權(quán)利人和承租人的合法權(quán)益。

西安市政府同日印發(fā)關(guān)于住房租賃試點工作實施方案的通知，其中規(guī)定，穩(wěn)定住房租金水平。2020年-2022年，各年租賃住房租金漲幅不超過城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。

重慶市則出臺新規(guī)稱，凡是承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過三個月的，住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應納入監(jiān)管。

貝殼研究院高級分析師黃卉在接受中新社記者采訪時表示，未來在房屋租賃方面，秩序優(yōu)化，監(jiān)管加強是趨勢。為了解決“高收低出”“長收短付”等帶來的資金問題，對于企業(yè)的“長周期預收租金”的監(jiān)管會日益加強，倒逼企業(yè)“去杠桿”。

對于長租公寓企業(yè)來說，黃卉指出，需要進一步規(guī)范資金使用制度，審查自身合規(guī)性，同時做好“以出定收”的成本管理，精細化運營保持穩(wěn)定健康的現(xiàn)金流。

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