深圳、南京等地出臺(tái)史上最嚴(yán)限購(gòu) 如何破解房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲?

7月以來(lái)，全國(guó)樓市調(diào)控政策風(fēng)云突變。自深圳出臺(tái)史上最嚴(yán)限購(gòu)開始，包括南京等地紛紛收緊限購(gòu)政策，給當(dāng)前快速上漲的高房?jī)r(jià)澆了一盆冷水。

不過，十余年調(diào)控下來(lái)，房?jī)r(jià)卻是屢調(diào)屢漲。從單套房源來(lái)看，最近五年來(lái)，部分城市一套房子價(jià)格上漲一倍并不稀奇。如何化解高房?jī)r(jià)堰塞湖?如何打破房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲的怪圈?如何打破房地產(chǎn)利益格局?專家表示，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)任重道遠(yuǎn)，還需進(jìn)一步發(fā)力。

二手房?jī)r(jià)格一年上漲20%

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)公布的前一天，7月15日9點(diǎn)半，深圳市住建局等部門聯(lián)合公布了最新的樓市調(diào)控措施“深八條”。其中規(guī)定，深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須落戶滿3年，且連續(xù)繳納3年個(gè)稅或社保，才有資格購(gòu)房;非深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)需連續(xù)繳納5年個(gè)稅或社保方可購(gòu)房等。

“限購(gòu)是十年來(lái)樓市調(diào)控中最具代表性、最為立竿見影的政策，深圳‘深八條’版本的限購(gòu)是目前全國(guó)樓市最嚴(yán)厲的版本之一”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國(guó)新聞周刊，與一些城市落戶即可獲得購(gòu)房資格相比，深圳對(duì)本地戶籍家庭、個(gè)人設(shè)置了3年的落戶年限，并設(shè)置了個(gè)稅社保繳納3年的年限，其限購(gòu)政策顯著提高了購(gòu)房門檻，將一些不合理的購(gòu)房需求擋在了門外。

與此同時(shí)，深圳樓市限貸也進(jìn)一步升級(jí)，實(shí)行認(rèn)房又認(rèn)貸，有商貸或公積金貸款的首付款不低于50%，購(gòu)買二套房首付款不低于70%;此外，進(jìn)一步提高二手房計(jì)稅價(jià)，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

對(duì)此，李宇嘉表示，深圳樓市調(diào)控措施全面升級(jí)、力度空前，將極大地抑制樓市投機(jī)炒作空間，這是形勢(shì)使然。

在“深八條”出臺(tái)24小時(shí)后，7月16日9點(diǎn)半，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了6月份70個(gè)城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況。其中，作為我國(guó)房?jī)r(jià)的領(lǐng)頭羊，北上廣深4個(gè)一線城市新建商品住宅價(jià)格總體環(huán)比上漲0.6%，其中深圳新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅最大。而在二手住宅市場(chǎng)，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.4%、0.8%和1.9%，深圳的漲幅更是遠(yuǎn)高于北京、上海、廣州。

從同比來(lái)看，深圳的房?jī)r(jià)漲勢(shì)更為突出。6月份，深圳二手住宅同比上漲14.3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其他一二線城市。對(duì)此，李宇嘉表示，從部分中介掛牌房源來(lái)看，去年深圳二手房掛牌均價(jià)在5.5萬(wàn)元—6萬(wàn)元之間，今年均價(jià)則在6.5萬(wàn)元—7萬(wàn)元，這意味著，很多二手房?jī)r(jià)格上漲超過20%。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華告訴中國(guó)新聞周刊，一線城市是房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)，其上漲幅度直接決定著全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的空間，深圳作為一線城市中房?jī)r(jià)的領(lǐng)漲者，漲勢(shì)過大過快，而且市場(chǎng)也呈現(xiàn)出過度投機(jī)投資之風(fēng)，重拳打壓勢(shì)在必行。

房地產(chǎn)是否該棄?

作為樓市的風(fēng)向標(biāo)，深圳出臺(tái)最嚴(yán)限購(gòu)等從嚴(yán)調(diào)控措施，顯然有著特殊的信號(hào)意義。

“這表明，房?jī)r(jià)過快上漲依然是樓市紅線，房住不炒的主基調(diào)不容突破”，李宇嘉表示，部分成交活躍、房?jī)r(jià)漲幅過大的城市，將會(huì)跟進(jìn)出臺(tái)從嚴(yán)調(diào)控措施。

7月23日，南京多部門出臺(tái)樓市調(diào)整新政，進(jìn)一步收緊限購(gòu)政策、抑制投機(jī)。其中規(guī)定，夫妻離異2年內(nèi)按離異前家庭住房總套數(shù)計(jì)算，堵截了離婚炒房的渠道;同時(shí)，針對(duì)“萬(wàn)人搖”一號(hào)難求的搶房現(xiàn)象，南京市規(guī)定，商品住房開盤時(shí)，須向本市戶籍無(wú)房家庭提供不低于30%的房源。

此前，東莞、杭州、寧波等地也陸續(xù)收緊樓市調(diào)控措施，更大力度保剛需、打擊投機(jī)炒房等亂象。

那么，深圳重拳打壓樓市，是否意味著樓市政策開始發(fā)生根本轉(zhuǎn)向?房地產(chǎn)業(yè)是否已成為棄子?

對(duì)此，易居克而瑞城市發(fā)展部副總經(jīng)理繆萌告訴中國(guó)新聞周刊，在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和發(fā)展階段之下，房地產(chǎn)業(yè)有其獨(dú)特的地位。

7月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，二季度我國(guó)GDP為250110億元，比上年同期增長(zhǎng)3.2%，相比于一季度同比下降6.8%，經(jīng)濟(jì)增速終于實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算司司長(zhǎng)趙同錄對(duì)此表示，二季度三大需求對(duì)GDP拉動(dòng)作用較一季度均有明顯改善，其中，投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用明顯增強(qiáng)。

數(shù)據(jù)顯示，二季度資本形成總額拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)5個(gè)百分點(diǎn)，而在同期，最終消費(fèi)支出向下拉動(dòng)GDP 2.3個(gè)百分點(diǎn)，貨物和服務(wù)凈出口拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)。

“在疫情的環(huán)境下，投資更容易落地生根，成為了拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要引擎”，繆萌表示，而從投資中幾大成規(guī)模的板塊來(lái)看，相比于基礎(chǔ)設(shè)施投資同比下降2.7%，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)1.9%，率先實(shí)現(xiàn)由降轉(zhuǎn)升，成為了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中為數(shù)不多的亮點(diǎn)。

以深圳而言，其經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與全國(guó)基本一致。上半年，深圳經(jīng)濟(jì)體中，投資相對(duì)較為活躍，而其中，房地產(chǎn)投資又相對(duì)走勢(shì)較好。

早在2011年，北京出臺(tái)了當(dāng)時(shí)最嚴(yán)的樓市限購(gòu)措施，但近十年來(lái)，北京房地產(chǎn)投資規(guī)模依然在高位運(yùn)行，其市場(chǎng)成交也在持續(xù)釋放。

“剛需是樓市發(fā)展的根本動(dòng)力，投資投機(jī)需求之所以存在、之所以敢炒房，還是因?yàn)橛腥藖?lái)接盤”，繆萌表示，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，剛需群體依然龐大，從嚴(yán)限購(gòu)將會(huì)延緩需求入市，但房地產(chǎn)市場(chǎng)依然有前行的動(dòng)力，尤其是一些人口涌入較多的城市。

如何破解房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲?

房?jī)r(jià)上漲，調(diào)控，房?jī)r(jià)下降，松綁——十余年來(lái)，我國(guó)樓市進(jìn)入了這樣的調(diào)控怪圈，至今未解。

隨著政策持續(xù)落地，深圳樓市正在發(fā)生一些變化。一方面，由于前期已簽約房源正在消化，深圳一手房連續(xù)多天成交超100套;另一方面，中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，二手房掛牌房源迅速減少，部分二手房已開始降價(jià)100萬(wàn)甩賣。

李宇嘉表示，對(duì)于深圳樓市而言，一方面是有效供應(yīng)太少，另一方面，由于產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出、人口涌入較快，買房需求大，供需矛盾仍然時(shí)刻存在，這意味著一旦政策環(huán)境有所寬松，房?jī)r(jià)泡沫有可能再次被吹大。

“本輪全國(guó)性房?jī)r(jià)普漲，就是因?yàn)檫\(yùn)行了十年的樓市調(diào)控體系已基本消解”，鄒琳華表示，自2010年開始，樓市調(diào)控以限購(gòu)、限貸為主要手段，沿襲至今，隨著一些地方落戶門檻的降低，限購(gòu)效果大打折扣，加上今年資金端較為寬裕，人們能獲得比商業(yè)房貸利率更低的資金，這對(duì)限貸形成較大消解，深圳樓市最嚴(yán)調(diào)控相當(dāng)于是對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)行重構(gòu)，目前看這一重構(gòu)還有所缺憾，但這需要一個(gè)過程。

一方面，隨著房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲，如今我國(guó)已形成高房?jī)r(jià)堰塞湖。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—6月份，商品房銷售面積69404萬(wàn)平方米，同比下降8.4%，商品房銷售額66895億元，下降5.4%，即今年上半年我國(guó)房?jī)r(jià)同比去年上半年依然上漲3.3%。

另一方面，由于全國(guó)各地樓市調(diào)控政策力度不一、規(guī)定不一，往往是按下葫蘆浮起瓢，樓市成交及房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出此起彼伏的變動(dòng)。如在深圳等地出臺(tái)最嚴(yán)限購(gòu)以來(lái)，上海等地樓市卻更為活躍，單日成交達(dá)到上千套。

繆萌表示，說到底，對(duì)于房?jī)r(jià)泡沫，由于牽涉面太廣太深，我們尚缺乏系統(tǒng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的應(yīng)對(duì)之策，不過，這或許需要特定的時(shí)機(jī)。

目前來(lái)看，對(duì)于房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制，各界分歧很大。

一位此前參與過一個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)改革的專家告訴中國(guó)新聞周刊，在對(duì)這個(gè)城市進(jìn)行房地產(chǎn)政策設(shè)計(jì)時(shí)，有關(guān)方面邀請(qǐng)了行業(yè)內(nèi)各方面專家，但大家一開始基本各執(zhí)一詞，意見很難統(tǒng)一。這位專家表示，對(duì)于房地產(chǎn)稅該如何推進(jìn)，后來(lái)在類似會(huì)議上討論時(shí)，同樣也引發(fā)爭(zhēng)議。

針對(duì)本輪深圳房?jī)r(jià)大漲，住建部門邀請(qǐng)地產(chǎn)行業(yè)人士座談時(shí)，從公開信息來(lái)看，最初同樣是立場(chǎng)不一，各種意見五花八門。不過，最終深圳出臺(tái)了最嚴(yán)限購(gòu)。

繆萌表示，從目前的調(diào)控思路來(lái)看，在更加嚴(yán)厲的限購(gòu)等政策抑制下，房?jī)r(jià)不漲就是降，真正需要買房的剛需可以按照時(shí)間換空間的思路，擇機(jī)入市，與此同時(shí)，各種投機(jī)炒房將被嚴(yán)格擠壓。

鄒琳華認(rèn)為，從樓市政策重構(gòu)的角度看，化解高房?jī)r(jià)等困局，最終還是要在土地、稅制等方面做重大轉(zhuǎn)變，目前看，隨著集體租賃房等落地，這方面的探索在推進(jìn)中，還需進(jìn)一步發(fā)力。

標(biāo)簽： 限購(gòu) 房地產(chǎn)利益