房地產市場回暖西部領跑 房地產市場緣何率先回暖?

隨著二季度GDP的轉正，中國經濟穩步復蘇的趨勢基本確立。在眾多的分項經濟指標中，有關房地產的系列數據表現尤為亮眼——上半年房地產投資累計增速率先轉正，70個大中城市房價自3月開始也逐步回升……其中，西部地區的房地產投資、熱點城市房價增速更是領跑全國。在新冠肺炎疫情大考下，房地產市場緣何率先回暖?西部地區憑什么領跑?下半年市場回暖趨勢能否延續?記者近日就此展開調研。

房地產市場回暖西部地區領跑

即便已是房地產行業見多識廣的老兵，王先生依然不敢相信，在疫情陰影還未散盡的上半年，他所在的公司參與的一樁成都房地產項目，土地竟能拍出每平方米19000多元的高價。

“要知道周邊樓盤單價才20000多元。”他告訴記者，現在“面粉”的價格都快趕上“面包”了。

然而，19000多元，還不是成都的最高地價。公開資料顯示，7月初，成都市高新南區新川板塊曾以每平方米20700元的土地成交樓面價刷新成都地價紀錄。

成都房地產市場的火爆是整個西部房地產市場的一個縮影。

國家統計局數據顯示，上半年，全國房地產開發投資62780億元，同比增長1.9%。其中，東、西部地區房地產總投資額分列全國前兩位。包括四川在內的西部12省(市、自治區)總投資14242億元，雖然絕對投資額僅相當于東部地區33940億元總盤子的42%，但是其7.6%的同比增速，比經濟發達的東部地區要高5.3個百分點。

在銷售方面，1月至6月，西部地區商品房銷售面積同比下降5.6%，同比降幅比全國低2.8個百分點，僅比東部地區高0.2個百分點。

根據國家統計局公布的數據，6月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格同比增速在10%以上的7個城市中，有5個在西部。寧夏銀川以15.7%的同比增速高居榜首。

全國共性與區域特性利好并存“加熱”西部房市

疫情大考之下，房地產市場緣何率先回暖，房地產企業投資的動力何在?西部地區緣何領跑?對此，華龍證券分析師羅潔、浙商證券分析師李超等20多位市場分析人士、專家都提到了一個因素，即“疫情期間被抑制需求的短期集中釋放。”

一位房地產中介人員告訴記者，4月份以來陸續出手購房的客戶，很多都是在半年之前就有買房意向，因疫情突發而暫時擱置了購房計劃。另外，上半年這一批購房者，多數收入受疫情影響較小，看好房地產后市，以改善性購房為主。

國家統計局數據顯示，6月份，70個大中城市中，有32個城市144平方米以上新建商品住宅銷售價格同比增速高于90平方米以下房型。

此外，中銀證券分析師張曉嬌等認為，上半年宏觀層面的貨幣政策相對寬松，市場對房價上漲預期較強，對房地產市場供需兩端均形成一定支撐。

華泰證券研究員張繼強等表示，前端投資的大幅走強，顯示房企信心增強、擴張步伐有所加快，而資金面充裕提供了有力支撐。

在地方層面，上半年多地出臺的人才引進政策也有助于暖房市。

“拿地對地產投資也有重要支持。” 李超說，上半年多省市出臺政策在土地出讓環節呵護市場和企業，主要涉及增加優質土地供應、取消限制性規定、延期或分期繳納土地款和延長竣工期限。

具體到西部地區，專家認為，除了受上述共性因素影響，城鎮化空間依然較大，人口的流入，城市群發展和國家層面推動的區域發展規劃等，對當地房地產市場具有多重拉動效應。

國家統計局數據顯示，2019年，在西部12省(市、自治區)中，除重慶、內蒙古，其他省(市、自治區)城鎮化率均低于60%，不及全國60.6%的平均水平;在西部地區就業的農民工有6173萬人，比2018年增加180萬人，增長3.0%，占農民工總量的21.2%;與此同時，省(市、自治區)的常住人口也多呈正增長。

據專家介紹，近年來，不少西部地區輸出的農民工，離開打拼多年的東部沿海地區回到西部后，并不是回自己的農村老家，而是選擇在附近省會城市、區域中心城市等買房安居。

今年5月，我國發布《中共中央、國務院關于新時代推進西部大開發形成新格局的指導意見》提出，提升并發揮國家和區域中心城市功能作用，推動城市群高質量發展和大中小城市網絡化建設，培育發展一批特色小城鎮。有序推進農業轉移人口市民化。

不少開發商看重城市群的經濟前景，提前拿地布局。中國宏觀經濟論壇發布的報告顯示，百強房地產企業今年上半年的土地取得主要集中在長三角、珠三角、京津冀、長江中游和成渝五大城市群，占到拿地規模的60%。

銀川、成都等多個西部房價明顯上漲的城市，都與上述業界關注的熱點相關。但隨著房地產市場的回暖，炒房投機難免摻雜其中，帶來行業亂象。

下半年市場上行空間猶存

據記者梳理，從全國范圍來看，截至目前，杭州、東莞、寧波、內蒙古、鄭州、深圳、南京等多個城市出臺房地產調控政策，穩定剛需，打擊炒房。

“7月份樓市政策再次強化‘房住不炒’的主基調。后續地產投資的復蘇節奏料將繼續放緩。”國海證券分析師靳毅說。

與靳毅的判斷類似，在記者調研的20多位市場分析人士、專家中，大多數人都認為，下半年房地產市場將保持回暖態勢，但復蘇的步伐可能會收緩，房地產投資、房價上行壓力有所增加。

國盛證券首席宏觀分析師熊園預計，全年房地產投資增速有望達到5%左右。李超則預計全年地產投資增速有望達到6%。

中國銀河證券研究院分析師許冬石認為，三季度開始，房地產單月投資增速可能穩定，預計全年房地產投資增速在7%左右。

“下半年房地產投資會繼續保持平穩的態勢，維持在5%到10%之間。”中銀證券首席經濟學家徐高表示。

對于西部地區而言，專家認為，支撐上半年房地產市場回暖的人口和區域性政策優勢，下半年仍將發揮作用。

植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認為，以今年上半年出臺《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》兩份文件為標志，我國城鎮化建設進入新時代，政策將引導和推動勞動力、土地、資本合理有序流動，完善要素市場化配置，加快提升全要素生產率，新型城鎮化建設步伐也會加快。

這意味著在城鎮化率明顯低于全國平均水平的絕大多數西部城市，房地產市場仍有進一步發展的空間。

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