存量房貸利率轉換倒計時 應該從中長期角度出發考慮利率長期變化趨勢

隨著7月20日LPR報價出爐，8月底前房貸是選固定利率還是“LPR+加點”浮動利率，成為非公積金貸款的“房貸一族”需要做出抉擇的一道題。

“從購房者角度出發，關于購房貸款是否要轉換為LPR動態利率，最核心的因素就是動態和靜態利率孰輕孰重的問題。”昆侖資產管理中心首席宏觀研究員張瑋在接受《證券日報》記者采訪時表示，購房貸款不同于一般的消費貸，屬于長期貸款，多數都是20年至30年的償付期。所以對于購房者來講，緊盯住眼前的利率變化是不夠的，應該從中長期角度出發，考慮利率長期變化趨勢。

據央行授權全國銀行間同業拆借中心公布數據顯示，目前5年期以上LPR為4.65%，連續3個月呈現“原地踏步”態勢。整體上看，自去年8月份LPR報價機制改革以來，在截至目前的12次報價中，5年期以上LPR共下降3次，累計下行15個基點。

LPR利率的變動情況，無疑直接關乎購房者的月供增減。中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者算了一筆賬，假定購房者選擇掛鉤LPR，由于重新定價日在明年1月1日，如果截至今年年底5年期LPR利率一直延續當前的4.65%水平，那么按照100萬元貸款本金、30年等額本息計算，購房者每個月的房貸月供將減少約90元。整體上看，LPR利率每降低5個基點，購房者月供可減少約30元，合計30年將減少房貸利息約10800元。

鑒于購房貸款的償付期較長，所以購房者在做選擇時，不僅要考慮當下，更要著眼于未來。部分接受《證券日報》記者采訪的購房者稱，目前看上去LPR浮動利率似乎更省錢。

比如家住北京市豐臺區角門東附近的王女士，就在今年3月份存量個人住房貸款定價基準轉換工作啟動后，于4月初將固定利率轉換成了LPR浮動利率，并且她原有的固定利率還是基準利率的八三折。

“選擇轉成LPR浮動利率，主要是因為我老公預期未來利率下行的概率更大，所以換成LPR肯定要合適一些。”王女士告訴《證券日報》記者，不只是她，她的妹妹以及身邊多位同事，目前也都陸陸續續地將原有固定利率轉成了LPR浮動利率。

但王女士也表示，選擇LPR浮動利率，是預計近幾年LPR利率還會下行，同時也是預計在未來十幾年或二十幾年的貸款期限內，LPR利率不會出現大幅上漲的情況。

而相較于王女士這樣的“積極型風險投資者”來說，也有一些享受了此前利率折扣的購房者表態稱，穩妥點沒壞處。

家住北京市朝陽區的紀女士就對《證券日報》記者表示，雖然短期看LPR利率走低的可能性會更高，但這主要是近兩年的經濟形勢所致，如果未來中國經濟逐步好轉，LPR浮動利率也存在上漲可能。所以從個人角度來說，與浮動利率相比會更看好固定折扣利率，相當于提前鎖定了未來的房貸利率，風險要小一些。

張瑋分析稱，當前國內宏觀經濟面臨的是周期性經濟下行以及疫情所致的雙重影響，致使實體經濟受到了一定程度的沖擊，這也是今年以來LPR連續下調的直接原因。而在政策節奏上，國務院常務會議明確指出，要進一步通過引導貸款利率和債券利率下行等政策，推動金融系統全年向各類企業合理讓利1.5萬億元。隨后央行方面進一步表示，在這1.5萬億元的讓利中，通過利率下行實現金融市場或金融體系對實體經濟的讓利規模約9300億元，包括債券利率、再貸款、再貼現利率等。這可以理解為，在經濟下行壓力增大時，需要包括銀行在內的金融系統將一部分利潤讓渡給實體經濟，但其實這種“讓渡”在某種程度上帶有“借”的成分。所以，通過調低LPR貸款利率來實現金融對實體經濟的讓利，更多屬于短期行為，而考慮到房貸屬于中長期貸款，不排除購房者在還房貸的后半階段迎來經濟上行周期的可能，由此引發LPR利率隨之上漲。

58安居客房產研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，整體上看，對于存量購房者來說，是否選擇轉換LPR浮動利率，主要應從兩個維度進行考量：一是對于未來風險的可接受程度，即為風險冒進型還是風險穩健型;二是考慮貸款本身的剩余還款期限。如果剩余時間較短，相對來說LPR浮動利率會更適合。此外，對于前期房貸利率為上浮型的購房者來說，選擇LPR浮動利率同樣會更有優勢一些。

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