房地產(chǎn)銷售增速延續(xù)回升態(tài)勢 政策更應因城施策精準調(diào)控

后疫情時代，隨著基建項目快速推進，挖掘機和重卡銷量連續(xù)兩月增速60%以上，房地產(chǎn)銷售增速延續(xù)2020年5月回升態(tài)勢，30個大中城市商品房成交面積增長9.4%，顯著高于4、5月，對內(nèi)需支撐明顯。

不過，在中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院、經(jīng)濟學院、中誠信國際信用評級有限公司聯(lián)合主辦的中國宏觀經(jīng)濟論壇(CMF)宏觀經(jīng)濟熱點問題研討會上，中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員、CMF主要成員、住建部政策研究中心原主任秦虹表示，在市場恢復的過程中，頭部企業(yè)、大型城市優(yōu)勢明顯，資源聚集效應進一步加劇，房地產(chǎn)市場的超級分化格局進一步得到強化。這種市場格局下，結構性風險更加凸顯，調(diào)控的定力和對精準度的要求進一步提升。

“2020年兩會政府工作報告再提房住不炒、因城施策和促進房產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策要求。房住不炒是大基調(diào)，因城施策則充分考慮到了超級分化的市場格局。這充分表明了，未來我國房地產(chǎn)市場行業(yè)將在較長時間內(nèi)呈現(xiàn)出‘市場超級分化’與‘政策堅定調(diào)控’并存的特征。”秦虹表示。

市場結構待調(diào)整

當前房地產(chǎn)市場銷售面積與銷售額增速基本同步，但此前兩者相差6%-10%，反映出當前總量的恢復主要依靠打折促銷、購房補貼，以及核心地段、核心城市的一二手房價倒掛，通過降價推動了銷量增長。

在秦虹看來，疫情之后，房地產(chǎn)市場在市場占有率、融資成本、土地儲備格局、企業(yè)盈利能力以及不同城市的房地產(chǎn)市場等方面，均出現(xiàn)了超級分化的格局

數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，在全國商品房銷售面積仍是負增長的情況下，按全口徑銷售額計算，排名前3大房企的門檻提高了8.9%，前10大房企提高了6.2%，頭部房企市場占有率進一步提高。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)。在防控地產(chǎn)過度金融化與防范金融系統(tǒng)性風險政策下，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道收緊，融資難度普遍增大，融資規(guī)模和融資成本都顯示出越來越大的差別，“馬太效應”越加凸顯。

同時，企業(yè)的土地儲備也越來越拉開差距。土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的重要體現(xiàn)，企業(yè)規(guī)模越大，獲地的能力越強。2020年1-4月，僅排名前30的房企拿地數(shù)量占到前50名企業(yè)拿地數(shù)量的84%。2020 年 1-5 月，前10 企業(yè)拿地總額3415 億元，占TOP50 企業(yè)的 36.9%。房地產(chǎn)大企業(yè)在復產(chǎn)復工、增加投資的能力方面遠遠高于中小企業(yè)。

不僅拿地數(shù)量多，大企業(yè)在地價方面的優(yōu)勢也很明顯。從樓面地價均值看，前10企業(yè)的土地成本顯著低于排名11-50企業(yè)，前者約為后者的30%-50%。2020年1-4月，前10大房企拿地的平均樓面地價也遠遠低于其他規(guī)模房企，說明了土地成本在企業(yè)間的分化。

地級以上城市，大企業(yè)覆蓋率遠高于中小企業(yè)。這為后期更高的盈利水平留足了更多的空間。

報告顯示，這種分化不僅只在企業(yè)間，也反映在城市層面。由產(chǎn)業(yè)和人口的集聚特點所決定，不同城市房地產(chǎn)市場的供求格局差距很大，部分城市供求關系緊張，仍需采取限價控價的措施。而另外一些城市，由于經(jīng)濟活力不足和新增人口減少，房地產(chǎn)市場需求減弱，交易低迷，房價面臨下跌壓力，特別是一些非重點都市圈的三四線，還需依靠打折優(yōu)惠，以價換量獲得銷售回款。

這也導致了庫存的差異化。截至2020年3月末，一線城市短期庫存去化時間為12.6個月，較去年四季度末提升0.1個月;二線代表城市短期庫存去化時間為10.6個月，較去年四季度末提升0.6個月;三四線代表城市短期庫存去化時間為13.6個月，較去年四季度末提升0.9個月，自2018年6月以來持續(xù)提升。

在植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長連平看來，房地產(chǎn)市場的快速分化對于整個行業(yè)而言存在很多積極影響，比如，一些經(jīng)營不善的弱小房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出了市場，使得市場結構更加合理，這對整個市場抗風險能力的提高是有好處的;同時這種分化有助于降低行業(yè)成本;此外有了一些比較大的規(guī)模企業(yè)之后，可以更加有規(guī)模地進行管理，便于市場管理的規(guī)范化。

調(diào)控應該因城施策

由于房地產(chǎn)對貨幣政策高度敏感，因此在當前寬松貨幣政策下，房地產(chǎn)市場調(diào)控是堅定的，為防止投機炒房仍堅持了比較明確的金融抑制政策，嚴查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。從今年兩會關于房地產(chǎn)政策也可以看出，高層重申“房住不炒”的定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“過去很多年房地產(chǎn)市場被認為會出現(xiàn)下跌，但是這種預期并沒有實現(xiàn)，目前看來，當前房地產(chǎn)市場即便處于頂峰狀態(tài)，很多城市還會出現(xiàn)上漲，這也顯現(xiàn)出我國房地產(chǎn)市場的復雜性。”中國人民大學經(jīng)濟研究所所長、CMF聯(lián)席主席，中誠信集團董事長毛振華指出。

在他看來，房子本身不是一個一般的消費品，它具有投資品的功能。這種性質(zhì)影響了房地產(chǎn)價格規(guī)律的運行。短期來看，房地產(chǎn)出現(xiàn)大幅快速下降的風險是非常小的。然而在某些人口和產(chǎn)業(yè)流失比較嚴重的地區(qū)，特別是在四五線城市，房價下行存在非常大的可能性。

“在這個時點研究中國房地產(chǎn)的發(fā)展方向，要考慮到貨幣擴張給資產(chǎn)市場帶來的一些影響。除此之外，我國的城市化率也會影響到房地產(chǎn)市場。當城市化空間在與基本面相吻合時，一旦貨幣環(huán)境相對寬松，往往會在資本市場首先體現(xiàn)出來。”新時代證券副總裁兼首席經(jīng)濟學家潘向東說。

不過，在摩根大通中國首席經(jīng)濟學家朱海斌看來，房地產(chǎn)市場通過總量帶動的時代早已過去，房地產(chǎn)市場面臨更多的是結構性調(diào)整。盡管2020年房地產(chǎn)再次顯示了非常強的韌性，但未來房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的貢獻可能會越來越弱，此外未來我國房地產(chǎn)市場的需求是走弱的。未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展動力更多來自結構性的轉(zhuǎn)變。

“當下我們改革的主要方向集中在農(nóng)村土地改革、戶籍改革和新一輪城鎮(zhèn)化的改革，從宏觀來講未來中國可能會尋找一些新的支柱產(chǎn)業(yè)來取代房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，這對房地產(chǎn)市場是最大的一個挑戰(zhàn)。”朱海斌說。

值得注意的是，房地產(chǎn)的調(diào)控應該因城施策，不要一刀切，不同的城市未來的走勢不一樣，面臨的困境也可能不一樣。在進行房地產(chǎn)調(diào)控的時候，不能僅僅從房地產(chǎn)本身考慮，還要看到房地產(chǎn)跟地方債務是密切聯(lián)系在一起的，一旦房地產(chǎn)發(fā)展起來，地方政府可能會有擴表的沖動。這需要各地政府把握好度，不能透支未來，埋下一些風險隱患。

“中國的房地產(chǎn)市場本質(zhì)上是行政性管控市場，不能簡單地把房地產(chǎn)價格的變化與整個國民生產(chǎn)的成本完全聯(lián)系起來;同時，中國的房地產(chǎn)市場是一個超級分割的多元化隱性的、房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)在還有許多住房無法進入二手房市場。目前建立在房地產(chǎn)市場基礎上的衍生品鏈條不是很長，主要是以房地產(chǎn)和土地為核心的資產(chǎn)證券化以及證券化之后的衍生品，風險波動性較小。中國是成長型經(jīng)濟體，房地產(chǎn)市場與日本、歐洲這種成熟型經(jīng)濟體的房地產(chǎn)市場有本質(zhì)的屬性差別。”中國人民大學副校長劉元春表示。

針對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，秦虹表示，仍然要以穩(wěn)房價為目標，因城施策，把握好房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏。同時，以都市圈為范圍，統(tǒng)籌房地產(chǎn)發(fā)展與調(diào)控。此外，要以城市更新為抓手，引導房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級;以控制風險為底線，儲備各類相機決策的政策措施;以量、價、金融等指標為核心，進行系統(tǒng)性市場監(jiān)測。(張智)

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