土地市場上半年出讓金超2萬億 下半年土地市場仍會火熱嗎?

編者按：

隨著一聲聲重錘落下，上半年土拍市場正式落幕。據統計，2020年上半年全國300城土地市場土地出讓金總額達到22657.9億元。

回頭來看，一季度疫情影響下，土地市場整體稍顯沉寂;進入二季度，土地市場回溫明顯，各地供地力度加大，房企拿地熱情高漲。

下半年，土地市場仍會繼續保持火熱嗎?

從年初上海超300億元黃金地塊的出讓，到廣州一日上架12宗地塊的“史詩級土拍”，再到杭州、武漢、福州等多地單日土拍收金超百億元，上半年的土地市場一片火熱。

這背后是各地加速優質地塊供應和相對寬松的信貸環境，房企拿地熱情被點燃。中國指數研究院(下稱“中指院”)披露的上半年房企拿地數據顯示，1-6月過半數房企拿地不輸去年，50家代表房企月均拿地均值為1716.3億元，略高于2019年月度均值。

不過，受訪專家向記者表示，下半年隨著推地節奏加快，預計土地供應規模充足，市場由此將會逐漸回穩，而經歷了“報復性”拿地的房企，未來也可能會趨于謹慎理性。

拍地高潮頻現

在一季度疫情的影響下，除了2月底上海拍出總價310.5億的黃金地塊外，土地市場整體顯得有些沉寂。中指院數據顯示，一季度全國300城推出、成交土地面積分別同比減少14%、23%，出讓金總額亦同比減少10%。

但進入二季度，各地政府明顯加大土地供應力度。其中，核心城市優質地塊集中放量住宅用地推出3.6億平方米，同比增長11.6%。

4月，上海出臺的相關政策中便提出加快經營性用地出讓節奏，適當增加年度土地供應量。5月18日，廣州一日內集中出讓12宗地，上演了“史詩級土拍”，單日攬金超過230億元;而今年以來，南京住宅用地供應力度突破了近5年新高，其中6月，以132億元總價集中掛牌10宗包含住宅用地屬性的地塊。

大批優質地塊的出讓，引起了房企的熱搶。諸葛找房數據中心分析師陳霄表示，“疫情期間積壓的土地需求集體釋放，房企拿地熱情高漲。”

中指院數據顯示，金地重倉長三角核心城市，1-6月，分別以71億元、94億元的拿地金額成為南京拿地冠軍、上海拿地亞軍;持續深耕大本營的濱江集團以272億元的拿地金額成為杭州拿地榜首;合生創展則在北京分鐘寺豪擲180億元，并成為北京前6個月拿地總額冠軍。

市場的火熱也持續推高溢價率。克而瑞數據顯示，6月，全國300城土拍溢價率約為17.2%，環比上漲1個百分點，熱點二三線城市優質地塊土拍熱度不減，廈門、寧波再出單價地王。而此前，土拍溢價率已經歷了連續5個月的上漲。

盡管高溢價率地塊頻繁出現，但整體來看，土地成交溢價率較2019年仍保持在低位。克而瑞發布的研究報告顯示，2019年上半年，全國300城土地成交溢價率平均約為17%，其中4月份溢價率高達23%，此后隨著各地“限地價”的推進，成交溢價率在五六月回落至20%以下。

另據中指院數據，上半年全國300城住宅用地成交樓面價5154元/平方米，同比上漲16.5%，平均溢價率16.5%。

杭州領跑全國

具體來看，疫情對土地市場影響較為短暫，整體恢復迅速，一二線熱點城市率先復蘇，長三角熱點城市土地市場火熱。

中指院數據顯示，上半年全國300城土地市場土地出讓金總額為22657.9億元，土地出讓金超過1000億元的城市有4個，分別為杭州、上海、北京和廣州，比去年同期增加3個城市;土地出讓金在500億-1000億元的城市有11個，分別是蘇州、重慶、南京、福州、溫州、武漢、寧波、成都、佛山、南通、無錫，較為集中于長三角地區。

另據億翰智庫提供的數據，2020年以來，其跟蹤的50家典型房企在長三角和珠三角地區投資占比合計53.7%，長三角地區占比達到32.1%。

值得一提的是，杭州上半年以1814.1億元的土地出讓金位居全國首位，超過上海的1350.5億元、北京的1143.7億元。

事實上，近年來杭州在土地出讓方面一直位居全國前列。中原地產研究中心數據顯示，2017年杭州土地出讓金首次超過2000億元，2018年達到2501億元，2019年則增加至2836億元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，杭州賣地積極是由于亞運會概念，基建力度大，多少需要各類資金支持;而城建發展下，對供地也有積極的作用，這都會帶動土地市場交易的活躍。此外，杭州地價本身并不便宜，也使得整體土地交易金額相對較大。

武漢“硝煙”重燃

作為曾經華中區域的熱點城市之一，隨著疫情的陰霾逐漸散去，武漢土拍市場又變得火熱起來。

6月以來，武漢的土地供應速度明顯加快。繼“6·18”以64.73億元拍出9宗地塊后，6月30日，武漢又成功出讓9宗地塊，一日攬金243.82億元，為上半年的土拍收官之戰畫上圓滿的句點。

值得注意的是，位于東湖新技術開發區的兩宗地塊，均受到一眾房企熱捧，最終以接近100%的超高溢價率成交。

業內普遍認為，此次武漢土拍之所以引來眾多房企瘋搶，雖與地塊本身的質量直接相關，但另一方面也是由于東湖新技術開發區今年供地減少，更加顯得土地稀缺。

5月20日，武漢市自然資源和規劃局公布了《2020年度市級國有建設用地供應計劃的批復及附表》，相比前兩年，東湖高新區供地計劃同比削減近四成。2018年-2019年供地均為2000畝左右，而2020年幾乎減半，直接降至1270畝。

此外，由于此前疫情嚴重，武漢土地市場延遲出讓的尷尬場景不斷上演，也為此后武漢土拍市場火熱埋下了伏筆。

盡管曾冰封倆月之久，但武漢市場上半年出讓土地收入在各大城市排行榜中并不落后。根據中國指數研究院最新發布的2020年1-6月城市土地收入排行榜，武漢以444億元位列第14名，超過深圳、西安、鄭州等多個土拍熱門城市。

6月30日上演的土拍大戰中，除了幾宗高溢價地塊之外，南山、實地、美好置業和華僑城等房企都有收獲。其中，中海力壓大華，豪擲144億元拿下漢陽歸元片區地塊，無疑是當天的重頭戲。

事實上，除了中海以外，自武漢逐漸復工復產以來，融創、招商局、金茂、龍湖等均與武漢簽下了重大項目。如6月4日，中國金茂斥資50億元簽約武漢長江TOD綜合體項目;同日，龍湖簽約武漢地鐵，涉及TOD及產城融合發展。

合富研究院高級分析師殷一戌在接受媒體采訪時表示，當前武漢的拿地政策是，拿地保證金比例普遍降20%，50%土地款可以延期一年交，此外預售條件也得到放寬，項目只要開發到三分之一就可以拿預售證。這相當于交土地金尾款之前，項目已經可以達到預售，開發商手上的資金占用非常少，于是拿地熱情也高了許多。

一位長江證券資深分析師也向《國際金融報》表示，武漢土拍市場以及樓市之所以能夠快速復蘇，并且有持續火熱的勢頭，除了武漢本身具有潛力，也與今年武漢在疫情過后，調整指標、下調保證金比例等寬松的土地政策和樓市政策密切相關，這也是能夠吸引眾多開發商加大戰略投資的重要因素。

下半年走勢或趨于穩定

除了土地市場供應加速之外，貨幣政策放寬、銷售回暖，使得房企資金得到補足。

億翰智庫數據顯示，2020年三四月，房企信用債融資規模均超過1000億元，同時典型房企的融資成本也普遍下降，萬科、華潤置地最低融資成本僅在2.5%左右，保利、濱江、金地的融資成本也低至3.5%以下。

58安居客房產研究院分院院長張波進一步分析，部分城市在土地政策上也給予了一定放松，包括付款、準備金要求層面的降低，一定程度上提升了房企拿地的意愿度。

房企高漲的拿地熱情在上半年拿地金額方面得到了充分反映。

中指院披露的上半年房企拿地數據顯示，1-6月，50家代表房企月均拿地均值為1716.3億元，略高于2019年的1706.9億元;其中，27家房企2020年1-6月月均拿地金額超過2019年月度均值，奧園、龍光、首開前6個月月均拿地金額較去年增加一倍以上，逆勢拿地擴儲。

不過，這樣的火熱情況在下半年或會得到緩和。

陳霄認為，近兩個月的土地市場熱度主要是前期積壓的需求釋放的結果，下半年房企拿地可能會趨于謹慎理性。嚴躍進則提出，若銷售市場情況還不錯，那么部分房企依然會積極拿地。

億翰智庫分析指出，從全國土地供應與成交量來看，下半年普遍高于上半年，因此預計下半年土地供應與成交雙升;但在疫情沖擊影響得到消化后，政府供給端的紓困政策預計會逐漸退出，企業拿地成本提升，熱情下降，同時疊加“房住不炒”，地產行業仍將面臨“嚴控資金流入房地產”的狀況。

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