我國(guó)地產(chǎn)信托額度仍嚴(yán)格受控 未來(lái)松動(dòng)也不易

地產(chǎn)信托額度松動(dòng)了嗎?

連日來(lái)，有豪宅瞬間售罄與各地地王再現(xiàn)的消息頻出，在新冠肺炎疫情影響尚在持續(xù)的背景下，這個(gè)問(wèn)題極易牽動(dòng)人心。

根據(jù)證券時(shí)報(bào)記者多方了解，地產(chǎn)信托額度并未松動(dòng)，而且監(jiān)管部門一再向信托公司強(qiáng)調(diào)，“房地產(chǎn)信托額度務(wù)必不能超過(guò)2019年底。”

業(yè)界資產(chǎn)觀察人士對(duì)此表示，大基調(diào)不變的情況下，短期之內(nèi)房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策放松比較困難，信托融資渠道還將受限。從房地產(chǎn)行業(yè)看，短期受到疫情的沖擊較為明顯。目前各地房地產(chǎn)政策多是扶持性的，以抵御疫情沖擊，而個(gè)別政策影響房地產(chǎn)調(diào)控大基調(diào)的文件也都很快撤銷了。銀行信貸方面，松動(dòng)主要針對(duì)按揭貸款，開發(fā)貸尚沒(méi)有看到調(diào)整跡象，考慮到監(jiān)管部門仍較重視房地產(chǎn)金融監(jiān)管，預(yù)計(jì)后續(xù)不會(huì)有大的政策調(diào)整。

地產(chǎn)信托額度未松動(dòng)

針對(duì)自2018年以來(lái)狂飆突進(jìn)的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，2019年5月中旬，銀保監(jiān)會(huì)祭出《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡(jiǎn)稱“23號(hào)文”)后，強(qiáng)調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，嚴(yán)格限制了前端融資模式的發(fā)展。

在此之后，地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模有所收縮，但仍未達(dá)到監(jiān)管預(yù)期。

2019年下半年開始，監(jiān)管部門密集進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求信托公司嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。其中《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)信托部關(guān)于進(jìn)一步做好下半年信托監(jiān)管工作的通知》(信托函〔2019〕64號(hào))，也即“64號(hào)文”，也明確表示要加強(qiáng)房地產(chǎn)信托合規(guī)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，之前銀保監(jiān)會(huì)口頭傳達(dá)的監(jiān)管精神是，2019年年末的房地產(chǎn)信托規(guī)模不得超過(guò)6月30日，今年逐步調(diào)整為，地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模不超過(guò)2019年底。

一位中型信托公司內(nèi)部人士向記者透露，該司地產(chǎn)額度一直沒(méi)有放松，而且由于自去年下半年地產(chǎn)額度收緊便沒(méi)有實(shí)際項(xiàng)目落地，該司2019年12月末的地產(chǎn)額度比2019年6月末的額度又小了不少。“今年銀監(jiān)部門又口頭通知，一季度地產(chǎn)信托額度不得超過(guò)2019年底，且任何時(shí)點(diǎn)都不能超過(guò)。監(jiān)管通過(guò)控制信托預(yù)登記審批端口，嚴(yán)格控制各家公司額度。”

另有兩家大型信托公司相關(guān)人士坦承，其所在公司接到的監(jiān)管口令也是地產(chǎn)信托額度不得超過(guò)2019年12月末，這依然是當(dāng)下最為嚴(yán)格的監(jiān)管指令。

預(yù)計(jì)未來(lái)也難以松動(dòng)

近段時(shí)間以來(lái)，樓市回暖跡象愈發(fā)明顯。

深圳大面積豪宅僅僅15秒被搶購(gòu)一空。土地市場(chǎng)方面，全國(guó)不少市區(qū)出現(xiàn)新地王，如3月10號(hào)上午，廣州拍出了史上最貴的住宅用地;再如3月11日，常州武進(jìn)誕生新地王。

克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，在整體疫情按照當(dāng)前態(tài)勢(shì)繼續(xù)得到控制的前提下，預(yù)計(jì)疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響在3月將繼續(xù)延續(xù)，但有望在二季度開始恢復(fù)正常。具體來(lái)看，銷售方面，受疫情影響積壓的一、二手房購(gòu)房需求將陸續(xù)轉(zhuǎn)為新增銷售，整體銷售體量有望快速恢復(fù);新開工方面，在地方放寬預(yù)售審批要求的利好下，房企預(yù)計(jì)將于窗口期加緊項(xiàng)目開工以盡快預(yù)售回籠資金，因而新開工面積有望在二季度快速回升;土地購(gòu)置方面，隨著核心城市土拍復(fù)常，整體增速有望低位回升，但考慮到房企拿地仍舊謹(jǐn)慎，降幅難見大幅收窄;開發(fā)投資額在以新開工、施工面積為主要支撐下有望在下半年得到回升。

業(yè)界資產(chǎn)觀察人士對(duì)此表示，“大基調(diào)不變的情況下，短期之內(nèi)房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策放松比較困難，信托融資渠道還將受限，這樣有利于信托公司的客戶選擇和定價(jià)。從房地產(chǎn)行業(yè)看，短期受到疫情較為明顯的沖擊，連續(xù)兩個(gè)月銷售情況不好，部分房企資金鏈承壓。目前各地房地產(chǎn)政策多是扶持性的，以抵御疫情沖擊，而個(gè)別政策影響房地產(chǎn)調(diào)控大基調(diào)的文件也都很快撤銷了。銀行信貸方面，松動(dòng)主要針對(duì)按揭貸款，開發(fā)貸尚沒(méi)有看到調(diào)整跡象，考慮到監(jiān)管部門仍較重視房地產(chǎn)金融監(jiān)管，預(yù)計(jì)后續(xù)不會(huì)有大的政策調(diào)整。”

另有某大型股份行信貸審批部門人士向記者表示，“截至目前，銀行信貸直投房地產(chǎn)這方面數(shù)據(jù)沒(méi)有明顯變化，且預(yù)計(jì)往后也不會(huì)有明顯變化。可以確定的是，基建是今年銀行信貸資金的投向重點(diǎn)，小微實(shí)體企業(yè)也是。但國(guó)家層面對(duì)地產(chǎn)政策態(tài)度非常明確，應(yīng)該不會(huì)有資金金融支持這么直接的舉措。”(方妮)

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