一季度樓市三大指標均呈同比下跌態勢 房企到位資金創新低

全國商品房銷售額繼續下滑、房企到位資金繼續下滑、新開工面積的降幅更是超過了兩成……一如外界預料，4月18日國家統計局發布的2022年1-3月份全國房地產開發投資情況數據驗證了小陽春的失約，樓市的下滑依然在路上。

銷售：跌幅擴大 政策見效還需時間

根據國家統計局公布的數據來看，2022年一季度全國商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%;其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額29655億元，下降22.7%;其中，住宅銷售額下降25.6%。

“數據呈現了同比下跌態勢且跌幅繼續擴大。”貝殼研究院高級分析師潘浩認為，造成當前現象的主要原因在于高基數和疫情反復對長三角、大灣區、東北區域產生了較大的疊加影響。盡管逾70個城市發布了積極政策，但市場和信心的修復還需時間，需求端的釋放和松綁政策將更有助于當前市場的底部修復。

不過市場對松綁政策也并非毫無反應。官方版數據中并沒有給出單月指標，但從機構的統計來看，3月的市場已經開始反彈：根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年一季度40城新房銷售面積為4312.68萬平方米，環比下跌25.84%，其中3月單月40城新房銷售面積為1447.65萬平方米，環比上漲16.59%。二手房方面，監測重點10城二手房成交17.4萬套，較去年同期下降42.3%，但從3月單月成交來看，3月份二手房成交達年內峰值，成交6.8萬套，環比上漲57.1%，同比下跌46.4%。

數據可見，3月份市場銷售已經在逐漸好轉，雖然同比仍在下降，但是環比在上漲。“隨著松綁樓市調控的城市逐漸擴圍，預計在年中銷售數據有望迎來同比轉正的可能。” 諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄分析道。

對于房地產市場未來走勢，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉也表示，盡管當前房地產銷售還在下降，但隨著多地適度開放限購限售、降低公積金使用門檻等，部分地區房地產銷售降幅在收窄。隨著房地產長效機制的完善，積極滿足房地產住房需求，全國房地產銷售下行態勢會得到緩解。

融資：到位資金創新低 房企壓力仍存

盡管銷售端在一季度末已經開始反彈，但并沒有反映到房企的資金端。

國家統計局數據顯示，2022年1-3月份，房地產開發企業到位資金38159億元，同比下降19.6%。創近年來新低。其中，國內貸款5525億元，下降23.5%;利用外資10億元，下降7.8%;自籌資金12395億元，下降4.8%;定金及預收款12252億元，下降31.0%;個人按揭貸款6369億元，下降18.8%。

從各項指標來看，國內貸款、定金及預收款、個人按揭貸款等同比均下滑，且同比跌幅呈擴大趨勢。房企資金鏈總體仍較緊張且未見好轉。除受銷售端影響外，房企還面臨著到期債務壓力大等難題的困擾。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，資金面總體上表現并不好，對于當前各地的金融寬松政策有著反思意義，說明此前一系列的政策放松對于緩解房企資金壓力有限。建議相關部門近期要加強對房企的調研，密切了解既有寬松資金的流動方向，讓房企真正感受到流動性改善、資金成本降低的利好。

“除了銷售反彈慢之外，現在困擾房企資金層面的另一個問題就是地方政府的超量監管。”華東某民營房企融資副總裁向北京商報記者介紹，以該公司的項目為例，目前無論是一二線城市，還是更下面的地方，地方政府一律采用全額預售資金監管的政策，即所有購房者的首付款、封頂后貸款均進入監管賬戶。“這個監管的量遠超建安成本，好一點的地方封頂開始分階段放款，嚴的地方干脆就耗到交房，這對于房地產這種天量資金的行業并不適合。”這位負責人直言，建議在預售資金監管方面，可以考慮以建安成本為標尺，盡快給超量監管的資金放款。

投資：增速繼續下滑 信心仍未恢復

國家統計局數據顯示，2022年1-3月，全國房地產開發投資27765億元，同比增長0.7%，其中住宅投資20761億元，增長0.7%。開發投資增速繼續下滑，連續12個月回落，且增速水平創近20個月新低。

自年初以來，從中央端到地方端頻頻釋放利好信號，截止至目前全國超70城松綁調控，但是從數據表現來看，當前開發投資增速位于5%以下的水平，且接近零軸，開發投資數據依舊偏冷，房企的投資信心仍未見明顯恢復。對此陳霄表示，從政策端傳遞到投資端仍需要一定的時間。同時，近期以來新冠疫情反復進一步加劇了行業下行壓力，預計4月份開發投資增速仍難見回升。

上述華東房企的負責人也坦言，投資下滑一方面來源于銷售端的壓力，另一方面來自前期暴雷企業帶來的信心損傷。“目前市場對暴雷企業的物業收購價格很低，市場都想壓資產價格，在這個環境下，大家都在對賭可能會更低。”

嚴躍進也提到，一季度房地產市場面臨較大的壓力，包括一些既有政策的效應還沒完全釋放、房企和購房者的信心偏弱、疫情等帶來了新的干擾帶來偏弱的數據，預計二季度對于房地產的政策會進一步放松，以此防范房地產開發投資指標失速或進入負區間。(記者 盧揚 實習記者 孫永志)

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