深圳樓市調(diào)控再出新招：建立價格引導(dǎo)機制 房價“異動”必監(jiān)管

繼7月15日的重磅樓市調(diào)控政策之后，深圳再度從房地產(chǎn)市場活動的監(jiān)督管理方面出手，以實現(xiàn)穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期等目標(biāo)。

9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法(修訂征求意見稿)》(以下簡稱《意見稿》)公開征求意見。

《意見稿》主要修訂內(nèi)容包括：在二手房交易方面，明確完善房地產(chǎn)市場價格監(jiān)管機制，并建立存量商品房價格引導(dǎo)制度;在房屋租賃方面要求加強租賃房屋管理，實行實名租賃、建立租賃租金監(jiān)管制度等。

隨著深圳房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，此前的相關(guān)辦法已經(jīng)不能很好地滿足市場監(jiān)管需求。并且，在堅持“房住不炒”的背景下，除了運用供給側(cè)和需求端調(diào)控等手段之外，深圳還有必要在市場監(jiān)測、價格監(jiān)管與引導(dǎo)、市場信息披露等方面摸索形成一套行之有效的舉措。

深圳市司法局在《意見稿》的起草說明中就提到，此次修訂工作，彌補房地產(chǎn)市場監(jiān)管空白，完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管制度，不斷提升深圳房地產(chǎn)市場監(jiān)管的法治化水平。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，《意見稿》對于土地交易、住房交易、價格管控、租賃市場等進行了相關(guān)規(guī)定，尤其是價格方面的監(jiān)管內(nèi)容比較詳細(xì)，這是后續(xù)各個市場參與主體需要關(guān)注的地方。

房價“異動”必監(jiān)管從去年到今年，深圳的房地產(chǎn)市場，不止一次出現(xiàn)抱團炒作房價等行為。

2019年12月，深圳住建局就曾發(fā)布通告稱，將對部分集體惡意炒作房價的小區(qū)暫停辦理二手房網(wǎng)簽手續(xù)，不僅是因為其漲幅明顯超過了近期市場成交價，更是因為部分業(yè)主惡意串通集體抬高掛牌價格，嚴(yán)重?fù)p害了購房者利益。

今年5月，有媒體報道寶安區(qū)TATA公寓、鴻榮源壹方中心，龍華區(qū)金亨利首府、星河丹堤部分二手房掛牌價格虛高。深圳市住建局5月22日會同寶安區(qū)住建局對TATA公寓、鴻榮源壹方中心周邊的房地產(chǎn)中介機構(gòu)進行現(xiàn)場檢查，部分掛牌價明顯高于近期真實成交價的房源全部下架。

除了試圖通過出售獲利之外，掛高價還有什么邏輯?21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者在今年4月獲得的深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會的一份內(nèi)部資料指出，據(jù)業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)反饋，全市范圍內(nèi)的確存在部分業(yè)主(甚至聯(lián)合)將房源報價大幅抬高，以期通過“高評高貸”方式，通過經(jīng)營抵押貸款(經(jīng)營貸利率相比房貸利率低)，或轉(zhuǎn)按揭的方式予以高位套現(xiàn)。

今年年初，深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒曾指出，在穩(wěn)房價方面，對于深圳二手房，探索建立樓盤指導(dǎo)價格機制。

此次的《意見稿》就提出，市主管部門和市場監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易價格監(jiān)測制度，并可以根據(jù)房地產(chǎn)交易價格異常波動情況，適時采取必要措施穩(wěn)定房地產(chǎn)交易的價格水平。

對于部分區(qū)域、項目存量商品房交易價格出現(xiàn)異常情況的，深圳市主管部門可以會同市場監(jiān)管等有關(guān)部門對相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價機構(gòu)、房屋租賃企業(yè)，采取約談、書面報告、風(fēng)險提示、暫停業(yè)務(wù)開展等措施。

對于二手房交易，《意見稿》指出，市主管部門建立合理價格引導(dǎo)機制，定期發(fā)布全市商品住房項目合理成交價格。對于社會關(guān)注度較高、價格波動較大的存量商品住房項目，市主管部門及時發(fā)布合理成交價格，引導(dǎo)市場理性交易。

住房租賃的租金也被納入了指導(dǎo)范疇。《意見稿》提出，由市主管部門建立房屋租賃參考價格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型房屋的租賃參考價格。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，此次《意見稿》的核心是價格政策，尤其是房價“異動”必管，二手房價格引導(dǎo)、公布租賃參考價格等，并且對監(jiān)管對象、處理方式等進行了明確，這說明后續(xù)的監(jiān)管會更加全面。

多管齊下，二手房降溫今年以來，深圳的二手房市場出現(xiàn)了又一輪火爆行情。國家統(tǒng)計局的“70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)”顯示，6月深圳二手房價格同比上漲14.3%，遠(yuǎn)高出同期北上廣的漲幅。

成交量也處在高位。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，盡管受疫情影響，上半年深圳二手住宅合計成交4.4萬套，同比增長41.20%。

有深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，這一輪的火爆行情讓人始料不及，這也是為什么政府在7月15日出手調(diào)控的原因。

此次被稱作“新深八條”的調(diào)控措施中，涉及提高購房門檻，調(diào)整豪宅稅、打擊假離婚買房等，其中最為“嚴(yán)苛”的一條規(guī)定為：深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。

8月底，在深圳本地市屬國企深業(yè)集團旗下上市平臺深圳控股的中期業(yè)績發(fā)布會上，深圳控股董事會主席呂華介紹，據(jù)公司的觀察，大約有20%到30%的潛在業(yè)主失去了購房資格。

深圳的二手房成交由此迅速降溫。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者介紹，以7月15日為分界線，下半個月的實際成交比上半個月下跌了50%以上。

深圳中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從過戶情況看，8月深圳二手住宅成交套數(shù)為11322套，環(huán)比下滑15.6%;成交面積為97.5萬平方米，環(huán)比下滑15.0%。由于過戶成交與實時成交之間存在時間差，8月過戶房源主要來源于前兩個月的成交，因此過戶套數(shù)雖有回落，但依然相對處于高位。

Q房網(wǎng)的數(shù)據(jù)則顯示，截至9月6日，深圳的二手房過戶量連續(xù)三周環(huán)比下跌，9月6日當(dāng)周的日均值較峰值回落了四成。

“新深八條”主要側(cè)重于需求端調(diào)控，但實際上，在實施細(xì)則里，深圳住建局已經(jīng)對二手房價格監(jiān)管提出了三條措施：定期對外發(fā)布熱點片區(qū)、熱點樓盤二手住房合理成交價格;中介機構(gòu)不得受理并對外發(fā)布掛牌價格明顯高于所在樓盤合理成交價格的信息;全市中介機構(gòu)每月給市住建局報送本機構(gòu)上一月居間成交的二手商品住房成交價格等相關(guān)信息。

嚴(yán)躍進表示，對價格的規(guī)范管理，對于二手房市場的穩(wěn)定有著積極作用。后續(xù)全國其他城市也應(yīng)該學(xué)習(xí)深圳模式，在二手房方面進行價格引導(dǎo)，來規(guī)范市場交易和定價。(王帆)

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