前8個月商品房銷售額增速轉正 “三條紅線”影響隱現

9月15日，國家統計局發布數據顯示，今年1-8月，全國房地產銷售額96943億元，同比增長1.6%，今年以來增速首次“轉正”。

這得益于近幾個月來良好的市場走勢，5月到8月，全國房地產銷售面積和銷售額連續四個月同比增長。其中，8月的銷售額漲幅達到27%，銷售面積增長13.7%。

房地產是從疫情中恢復最快的行業之一。在投資端，從今年6月開始，全國房地產投資累計增速就已“回正”。前8月的房地產投資增速升至4.6%，而同期的固定資產投資(不含農戶)增速為-0.3%。

寬松的貨幣環境，對疫情壓抑的需求釋放形成刺激，被認為是市場回暖的主因，這也使得房地產業的多個指標向好。但近期以來，不少城市出臺樓市調控政策，對投資需求進行抑制，以“三條紅線”為主的融資管理政策，也將給企業決策帶來影響。已經到來的“金九銀十”，似乎又將面臨一絲不確定性。

多項樓市指標向好

今年前8月，全國商品房銷售面積98486萬平方米，雖然同比下降3.3%。但與年初39.9%的降幅相比，已大幅收窄。

由于價格提升，前8月全國房地產銷售額仍然增長了1.6%。根據國家統計局此前發布的數據，今年二季度以來，全國70個大中城市的新房和二手房價格呈現整體上漲態勢。其中，東部地區的市場銷售恢復較快，也在一定程度上提升了整體交易均價。

國家統計局新聞發言人付凌暉表示，近期房地產市場的回暖，有前期疫情中一些壓抑性需求釋放的因素，也有金融增加對實體經濟支持力度的原因，引導了市場利率下行，中長期利率有所降低，客觀上也降低一些購房者負擔，這也有利于整個房地產市場的恢復。

但付凌暉也指出，“總的來看，無論投資還是銷售狀況來講，仍然處于比較低的水平，并沒有恢復到正常的狀態。”

盡管如此，近幾個月來，一些區域市場仍然出現了過熱現象。在部分二三線城市，因供應不足、(一二手房)價格倒掛等原因，市場出現搶購現象，并推動部分城市房價過快上漲。

8月26日，住房和城鄉建設部在北京召開部分城市房地產工作會商會，沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市政府及所在省(自治區)住房和城鄉建設廳負責人參加會商。根據統計局的數據，這些城市的房價漲幅相對較大。

由于疫情發生后央行多次向市場釋放流動性，資金成本走低，今年上半年的融資環境相對寬松，加之銷售回暖帶來的利好，房企的資金狀況有所改善，今年1-8月份，房地產開發企業到位資金117092億元。

但在土地市場上，房企仍然維持著謹慎的態度。今年前8月，房地產開發企業土地購置面積11947萬平方米，同比下降2.4%，降幅比1-7月份擴大1.4個百分點;土地成交價款7088億元，增長11.2%，增速回落1.0個百分點。

由于多項指標走勢向好，8月的房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為100.33，連續兩個月位于100點的合適景氣水平之上。

“三條紅線”連鎖反應

房地產市場保持平穩運行，還有賴于政策層面的及時調整。

據貝殼研究院統計，7月以來，全國共44個省市61次推出房地產相關政策。其中，常州、沈陽、杭州、東莞、無錫、深圳、南京、寧波、大連、成都共10城發布了有關規范房地產市場發展的限售、限購政策，并提高貸款和房產轉賣門檻，防范市場過熱，進一步深入抑制投資需求。

貝殼研究院高級分析師潘浩向21世紀經濟報道記者表示，這一輪操作對于全國其他城市也將起到警示作用，或將在一定程度上減緩成交量的恢復以及價格上漲的速度。

但對于房企來說，真正的問題是對融資審慎管理帶來的一系列連鎖反應。

8月20日，住建部和人民銀行召開重點房地產企業座談會，12家房地產企業負責人參加會議，形成了“重點房地產企業資金監測和融資管理規則”，即“三條紅線”：剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。根據房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，相應實施差異化債務規模管理。

21世紀經濟報道了解到，9月，這一措施已在部分房企中啟動試點，未來還將逐漸推廣至全行業。

按照國泰君安的統計，上市房企中有超過四成位于紅檔和橙檔，這部分企業的去杠桿壓力較大。因此，通過降價促銷的方式回籠現金，應是不少企業的短期選擇。

9月初，恒大啟動大范圍降價。雖然恒大有在“金九銀十”實施促銷的慣例，但此舉仍然引發了關于“去杠桿”的討論。北京某房企人士向21世紀經濟報道記者透露，出于沖擊年度業績的目的，公司通常會在四季度實施促銷，但今年可能會提前，因為“下半年融資環境明顯收緊了”。

該人士認為，與往年相比，融資政策的變化使房企更有降價促銷的動力，但由于需求端也頗受政策影響，因此今年的“金九銀十”雖可期待，但也不會過于火爆。

與此同時，企業的擴張步伐也有可能放緩。多位受訪者認為，將融資規模與負債率、現金流掛鉤，意味著借助高杠桿進行快速擴張的時代將徹底終結。因此，未來的拿地和并購行為都將降溫。

潘浩指出，新政將可能帶來一系列的連鎖反應，并影響未來房地產的數據表現。在銷售端，房企出貨意愿依然強烈，成交量有望繼續提升，但價格會保持穩定;在融資端，政策的收緊將使得房企的到位資金增速有所放緩;在投資端，房地產開發投資增速、新開工面積增速以及土地購置面積增速或將持續放緩或下行。

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