融資緊縮開發商資金危機項目停滯 金融機構被動“債轉股”項目難推進

本輪地產調控已持續多年，由于融資環境持續高壓，加上宏觀經濟承壓，房地產行業的洗牌重組已是山雨欲來風滿樓。

“現在明顯感到行業門檻提高了很多，一些小公司玩不轉了。”一位地產公司人士對21世紀經濟報道記者表示。

今年以來，人民法院網公告的房地產開發商破產文書已有500余件，雖然有部分重疊，并且很多破產案件起始于更早之前，但是同口徑比較，這一數據維持在高位，去年全年為450余家。

鑒于房地產行業高資金周轉、高負債的屬性，行業洗牌波及面十分廣泛。一方面，牽涉到大量購房者，另一方面又涉及多家銀行、信托等債權機構，甚至還有通過結構化設計的私募股權、信托產品、資管計劃等融資形式，其中牽涉到大量個人投資者。

據21世紀經濟報道記者了解，最近一兩年來，多家信托公司無奈接手了不少燙手山芋，被動“債轉股”，成為大量地產項目的股東。

但金融機構并非開發商，處置和管理地產項目不是其業務能力所在，接手項目股權之后進度緩慢在意料之中。然而對于消費者，交付購房款項后交房遙遙無期，可能產生各種矛盾。不僅如此，這一過程中還暴露出房地產交易過程中的一些制度漏洞。

開發商資金危機項目停滯在房地產開發行業，項目所處地段是市場評估其價值的一個重要考量依據。但在嚴峻的資金危機面前，位置再好的項目也可能遭遇問題。近期，上海地區多名購房者向21世紀經濟報道記者反映，一個區位頗有優勢的項目出現了問題，位于上海浦東御橋板塊，貼近中環。

一位購房者表示，2019年4月與上海海東房地產有限公司(下稱“海東房地產”)簽訂購房意向合同，購置了該開發商在上海的頤盛云景苑項目的期房，2019年6月交了七成房款，共計500多萬元，正式與海東房地產簽訂網簽預售合同，8月份辦理銀行貸款獲得通過。

隨后，海東房地產母公司三盛宏業集團爆出資金鏈危機，股權相繼被凍結。海東房地產90%股權被轉至三盛宏業債權人之一的民生信托。海東房地產也就停止了房子的抵押撤銷和產權預告。

據記者了解，該項目共有198戶，均是2019年2月-8月期間購買的期房，按照原來約定，今年12月20日為交房時間。但隨著開發商陷入資金鏈危機，項目本身已處于停滯狀態。

7月8日，海東房地產出具的一份承諾書顯示，鑒于海東房地產公司、上海大友經濟發展有限公司開發的頤盛云景苑小區所涉多處房屋被其他債權人查封，并且海東房地產、大友經濟發展公司及母公司三盛宏業涉及較多訴訟和仲裁案件，共同承諾：協調民生信托、渤海銀行積極引入第三方通過代建方式積極推進項目建設(渤海銀行是該地產公司的開發貸銀行)，重組計劃預計在7月31日前完成;督促渤海銀行向代建方增加授信5億元;承諾于8月31日前完成全體業主的撤抵押并完成預告登記手續。

截至目前，承諾時間已過，但業主們表示，撤抵押的工作沒有解決，截至目前仍有60%的業主房產處于抵押未解除狀態。

“首付款都交了，現在很擔心，一旦公司真的宣告破產，我們業主都不是第一債權人。項目本身也沒有推進的跡象。”上述購房者表示。

在此過程中，業主們還發現另一個問題，此前支付的購房首付款，最終并非進入到購房合同中約定的監管銀行賬戶，而是流至另外的賬戶。

21世紀經濟報道記者在一份業主與開發商的溝通視頻中看到，海東房地產的代表承認部分購房首付款被母公司挪用。

而且，這并不是該公司的唯一一個項目，該開發商在上海的其他項目以及全國其他地區的項目，均面臨同樣困境。

記者就相關問題多次致電、發送信息至海東房地產、民生信托相關負責人，截至發稿，均未獲回復。

債主變股東項目處置難該項目中的涉事地產商三盛宏業成立于1993年，2002年總部遷至上海，歷經多次股權變更、增資擴股，在2019年陷入破產邊緣之前，注冊資金超過10億元。從規模上看，該地產商2018年位于中指院百強房企第54位。

陷入危機前夕，該公司還曾公開表示，將圍繞集團“三年千億”的戰略目標，2019年公司將“確保600億銷售額，爭取800億銷售額”。與此同時，該公司的債券開始違約，行權遭遇勸阻回售;公司的股權也被法院凍結。

該公司的經歷或許是近幾年中小型開發商遭遇的一個縮影。從融資角度來看，2016年前后是公司債券發行的大年，該公司發行了大量私募債，同時通過信托、融資租賃、私募股權等方式大量融資。截至2018年底，有息負債已經達到300多億。

但近幾年來，監管部門對房地產融資維持高壓狀態，尤其是對銀行和信托機構的涉房貸款業務，通過約談、窗口指導等形式進行嚴格監管。導致機構對房地產的輸血愈發謹慎，而此時，這類開發商的債務已經累積到一定規模，只能通過融資租賃或其他成本更高的融資方式續借滾動，最終導致債務危機爆發。

民生信托是該開發商的債權人之一，此番接手90%的項目股權，搖身變成了股東。這也是當前發生在信托機構中的普遍現象。21世紀經濟報道記者查閱工商資料變更記錄發現，多家信托公司都以新進者的身份成為了大量房地產開發商的股東。

比如民生信托除了躋身海東房地產股東以外，去年還接手合肥文一地產公司持有的瑜陽房地產開發有限公司90%股權;接手武漢原綠創變置業公司持有的武漢原綠英赫置業有限公司的股權，持股比例66.67%等。

一位信托公司旗下房地產股權管理機構人士向記者表示，信托公司原本以債權融資方式為主，這種情況一般不會主動去接盤，更多是被動債權轉為股權。“信托不是開發商，本身缺乏項目處置和管理能力，就算被動接盤了，應該也不會去管理。”

從這個角度而言，項目的處置推進很難順利。一位接近海東房地產的人士告訴記者，項目之所以推進緩慢，主要是各利益相關方很難達成一致。“政府牽頭的債委會當然希望盡快落實，但是各方利益很難達成一致。一方面信托和銀行等不同債權人對引入哪家代建方有分歧，另一方面對于引入代建后的撤資比例意見也不統一。”(方海平)

標簽： 金融機構 融資緊縮