無錫樓市新政補漏政策缺口 長三角迎新一輪調控升級

為了遏制投機炒房，補漏政策缺口，8月30日，江蘇無錫發布《市政府辦公室關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)。

此次發布的《通知》進一步升級了限購政策，在現有住房限購政策的基礎上，增加了對離異家庭購房套數的限制，規定夫妻離異后2年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭在本市市區范圍內擁有住房套數計算。在滿足合理住房需求的同時，防止通過“假離婚”手段獲取購房資格。

與此同時，無錫新政對于房屋交易的稅費內容、貸款政策等也有收緊，并且嚴厲打擊炒作學區房概念、哄抬二手住房價格行為。

事實上，疫后的長三角區域，杭州、上海、南京等重點城市樓市率先啟動，緊接著這幾個城市周邊的寧波、南通、常州、徐州、無錫等地也相繼出現樓市、地市火爆的局面。

此前的8月26日，住房和城鄉建設部(以下簡稱“住建部”)在北京召開部分城市房地產工作會商會，會議要求，切實落實城市主體責任，提高工作的主動性，及時采取針對性措施，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。

值得關注的是，此次會議，沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等6個城市也參加了會商。其中，“被約談”的常州今年6月二手房價漲幅0.8%排名全國第12，全省第3，超越南京、無錫。

長三角調控升級無錫限購升級，在業內人士看來是意料之中。綜合無錫當地市場人士與業內分析機構研判，有以下三個原因：

首先，6月以來，無錫土拍市場屢創新高，外來房企大舉進入無錫土拍市場，德商、禹洲、大發等首進無錫。一個事實是，近五年來，無錫地價熱度逐步抬升，地價上漲越來越快。2019年，無錫市土地供應總量為47906.73畝，出讓金總額為732.69億元，同比增長21.14%;2020年無錫計劃出讓住宅用地520公頃(其中商品住宅用地300公頃)，50公頃商服用地。預計2020年度普通住宅用地出讓面積比上年度增加不少于50公頃。

土地市場放量，房企聞風而動。6月初，無錫河埒口板塊一幅地塊，引發世茂、卓越、建發、中海、銀城、三盛、金科和保利等20家開發商報名爭搶，最終經過激戰3小時、154輪競價后，被三盛集團18.52億元競得，樓板價19542元/平方米，刷新無錫地價紀錄。

8月無錫土地市場緣何火爆?除了中小房企在都市圈周邊城市的戰略布局需求之外，無錫樓市大賣、房價上漲也助攻了一把。7月以來，無錫新房、二手房成交量雙雙上漲，多個樓盤價格上調，有的板塊甚至出現無房可售的局面。實際上，無錫房子并沒有出現供不應求的局面。2020年6月，無錫市商品住宅可售面積481.44萬平方米，環比上升2.6%，按照平均近6個月銷售情況，出清周期為11.35個月，較上月縮短0.6個月。

其次，市場壓力很大，信貸政策并沒有寬松。M2增速重回11%的高位，2020年上半年的新增貸款創新高。資金成本方面，2020年上半年，降息2次：數據顯示，2020年至今，實體利率(1年期LPR)累計下調30個基點，從4.15%降到3.85%;樓市利率(5年期LPR)下調15個基點，從4.8%降到4.65%。但是個人信貸并未同步松綁，今年的樓市首付比例、房貸基數都沒有減弱信號出現。尤其是“三條紅線”政策的出臺，目前市場上從信貸到資金都有收緊信號，無錫也不例外。熱錢從哪來?這是目前監管層頗為關注的問題。

最后，資金違規流入房市一直是監管重點。不久前證監會集中曝光了258家非法配資平臺機構。目前就是嚴防熱錢流入股市、樓市。7月11日，繼6月23日印發《關于開展銀行業保險業市場亂象整治“回頭看”工作的通知》之后，中國銀保監會再次發出“部分資金違規流入房市股市，推高資產泡沫”預警。

無錫并非孤例，放眼全國，上海、杭州、深圳、成都單盤均出現超高認籌數量與房源比，南京江北出現大規模搖號。這些高能級城市周邊城市也開始火起來。無錫的調控升級并非長三角首例。業內人士指出，無錫更側重于政策打補丁。

一名業內人士指出，此輪長三角一波二三線城市調控升級，有市場共性也有差異化。南通主要是因為城市能級提升帶來的投資熱度的提升，也帶動了銷售提升，去年下半年到今年上半年，南通市場幾乎沒有降溫。

由于蘇州、南京城市競爭非常激烈，拿地地價趨高，房企利潤受到擠壓，開始尋覓其他利潤高地。從投資輪動角度來講，無錫、常州、徐州在江蘇的算弱二線強三線城市，在這一個梯隊里的重點城市，這些城市也開始熱起來了。6月以來，常州一手房漲幅加快，多個新開樓盤價格在1.6萬元/平方米以上，多個2萬元/平方米的高價盤入市;今年土拍中，常州已經誕生15幅樓板價超過1萬元/平方米的地塊，地價上漲明顯。與其他城市一樣，常州樓市也存在一二手房持續漲價、土拍過熱、信貸寬松等現象。

無錫和徐州同樣也類似，地價上漲，某種程度上也帶動了整個銷售市場的活躍。

需求端或萎縮住建部在8月26日會議上提出要高度重視當前房地產市場存在的突出問題，始終繃緊房地產市場調控這根弦。要堅持問題導向，精準施策，從源頭上解決問題。住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供應，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房。

調控升級之下，需求端或出現萎縮。常州一名本地人張麗，看中的樓盤將會在近期拿預售證，但她預感項目還沒開盤常州就會出新政。張麗名下已經有一套房，如果常州出新政，涉及到二套房首付的話，她支付能力就會出問題，那么就有可能放棄購買。

以寧波為例，2020年6月，寧波新建住宅環比漲幅1.33%，超越上海、杭州、東莞等城市，居全國之首。6月寧波二手房均價漲幅月環比1.6%，在核心城市中排名第二，在全國62城中也排名第四，均價一路走高，6月底達到了23671元/平方米。

6月24日，12家房企涌入寧波，經過6小時495輪鏖戰，最終綠城以32520元/平方米奪得鄞州區JD07-05-08(明樓地段)地塊，刷新寧波樓板價紀錄。

7月6日晚上10點，寧波市四部門聯合印發《關于進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，提出穩定房地產市場的“十條”新政。新政擴大寧波限購范圍，并調整住宅用地出讓競價規則，嚴格控制樓面地價。隨后寧波樓市成交量開始萎縮，一二手房庫存上漲，出現供過于求的局面。

無錫限購升級之后，樓市成交量會否面臨下滑?前述業內人士指出，逐步升溫的無錫樓市釋放出一個收緊的信號，接下來的九月份將會是一個政策消化期，無錫土地市場和房市整體會趨于平穩，價格不會有太大的浮動。

下半年，房企迫于資金回籠的壓力，必定會加速出貨。包括世茂、旭輝等頭部房企以及中型房企均在中報業績發布會上明確三季度要加速供貨，那么加上此前的城市庫存，此輪調控升級的長三角二三線城市，又將面臨去庫存問題。

對于上半年加速拿地的房企而言，除了降杠桿、擴融資保證資金安全之外，還要面對這一輪調控升級之后可能發生的市場需求端萎縮。

8月31日，新力控股中期業績發布會上，公司聯席董事長、行政總裁兼執行董事陳凱指出，未來行業投資性需求會被擠壓，房企利潤會受到擠壓，行業的競爭格局也將發生較大變化。(唐韶葵)

標簽： 樓市新政