國有五大行房貸利率統一"換錨" 轉換方式可與銀行協商

這幾天，房貸族曲女士被一個問題困擾——選固定利率還是浮動利率?這道“必選題”到了該給出答案的時候了。

昨天，工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、郵儲銀行五家國有大行均發布公告稱，將于8月25日起對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換為LPR。是接受這樣的默認轉換，還是選擇固定利率，市民在年底前可與銀行協商調整一次。

房貸統一調整 用戶無需操作

還沒來得及將自己房貸合同的定價轉換為參考LPR的浮動利率?房貸族不用著急了，距離房貸合同轉換的最后期限還有不到20天，五家國有大行昨天集體發布公告稱將統一對尚未將房貸定價基準批量轉換。

各銀行公告均表示，將于2020年8月25日起，對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換為LPR。也就是說，2020年1月1日前已發放或已簽訂合同未發放，且截至2020年8月24日(含)，尚未辦理定價基準轉換的存量浮動利率個人住房貸款(含個人商用房貸款，不含公積金貸款和公積金貼息貸款)，五大行將統一自2020年8月25日起批量轉換，用戶無需自己進行任何操作。

記者梳理發現，各家銀行都規定如果不希望轉換為LPR定價，可與銀行提前聯系或者轉換后協商撤銷。根據各家銀行公告，批量轉換完成后，若對轉換結果有異議，可于2020年12月31日(含)前通過手機銀行自助轉回原合同定價方式或與貸款經辦行協商處理。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，各家銀行此次規定了“批量轉換”的概念，通俗來說就是“8月底房貸都要默認調整為LPR定價方式”，有效提高了存量貸款“換錨”的工作效率。

LPR定價與固定利率各有千秋

人們在申請房貸時，都很關注能否有“折扣”——即能否在基準利率上打折。例如，基準利率為4.9%，打九折后，實際執行的利率為4.41%，這其中，基準利率就是房貸的“定價基準”。

此次轉換的核心，就在于“定價基準”發生了變化，由此前的按照“基準利率”定價，變為參考“LPR”定價，也就是隨貸款市場報價利率變化而調整。與基準利率相比，LPR的市場化程度更高，能及時反映市場利率變化。

2019年底，央行發布公告稱，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，原則上應于2020年8月31日前完成。轉換后，市民的房貸選項可以是LPR定價的浮動利率，也可以是固定利率。

選擇固定利率或浮動利率有何區別?銀行工作人員介紹，固定利率還款的優勢在于計算方便，包括還款總額以及每個月還本付息的金額都是固定的，同時不會受未來外界因素影響發生比較大的變化。不過如整體利率環境下跌，固定利率還款還是會維持相對比較高的利率，LPR還款方式正好相反，會隨著外部經濟環境靈活浮動。

應選更適合自己的轉換方式

“究竟如何轉換，還是基于個人對未來利率走勢的判斷。”嚴躍進說，如果認為未來利率大概率降低，就可以選擇轉換LPR定價。如果認為未來利率大概率上升，就可以選擇固定利率。

記者留意到，雖然近3個月來LPR報價均保持不變，但總體來看房貸利率有一定降息幅度。從LPR機制推出以來，5年期以上LPR利率已累計下降了20個基點，從4.85%降到了4.65%，以首套房貸100萬元貸款30年為例計算，每月房貸可以少還120多元。

LPR未來走勢如何?中國民生銀行首席研究員溫彬認為，利率下降更多是傾向于1年期LPR利率，由于國家政策是保持房地產市場總體平穩，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。中長期LPR走勢受到經濟形勢、通脹水平、就業情況、國際收支狀況等多因素影響，目前難以預測。

溫彬建議，房貸族應根據自身情況，包括貸款價格、貸款期限、貸款余額等，綜合選擇更適合自己的利率轉換方式：如果此前房貸利率價格折扣力度大，月供剩余時間比較長的話，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，也便于做好家庭的收支安排;如果月供剩余時間較短，貸款余額也不大，LPR一旦反轉，可以通過提前還款方式來規避利率波動的風險，則可以選擇浮動利率。(潘福達)

標簽： 房貸利率