頭部房企多元化擴土儲 多家上市房企“闊氣”出手

7月以來，不同梯隊的房企在拿地上出現分化。土儲充裕的龍頭房企采取靈活的拿地方式;二三梯隊的房企表現更為積極，更注重擴大規模及全國性戰略布局。

今年下半年的土地市場，一開局即亮點紛呈：濱江集團、金隅集團等上市房企頻斥巨資拿下優質地塊，屢屢創下行業紀錄;萬科、中海地產等則以TOD模式、簽署合作協議等新方式，積極備戰后市。

在克而瑞分析師謝楊春看來，經過二季度的“小陽春”，7月以來不同梯隊的房企在拿地上出現分化。土儲充裕的龍頭房企采取靈活的拿地方式;二三梯隊的房企表現更為積極，更注重擴大規模及全國性戰略布局。

多家上市房企“闊氣”出手

107.38億元——這是杭州史上第三貴的地塊成交價，也是年內全國第四宗破百億元的土地成交價，由浙江上市房企濱江集團拍下。

相關土地出讓公告顯示，該地塊為杭州文暉地塊，占地面積161.1畝，可建面積29.85萬平方米，項目可售貨值或超150億元，是杭州市中心10年來出讓面積最大的一宗宅地。7月31日，該地塊吸引了濱江集團、融創中國、中海地產、融信中國、陽光城、廈門建發等開發商參與競拍，經過2個多小時82輪的競價之后，濱江集團以總價107.38億元、樓面價35971元/平方米成功競得，溢價率為21.8%。

根據公告要求，該地塊未來的商品住房銷售精裝限價為5.17萬元/平方米。目前杭州文暉板塊附近在售的新房項目僅有中海望廬，其高層均價為4.82萬元/平方米。

對于此次交易，濱江集團相關負責人表示：“取得該地塊有利于鞏固公司在杭州‘大本營’的地位，也是為公司明年的銷售儲備貨值。”

通過頻頻出手，濱江集團今年已新增22個土儲項目，完成年初計劃的70%。“公司積極拿地，一方面是出于快周轉戰略的考慮，結合實際情況來看，在政策允許的前提下，上半年的新增土儲基本可在年內開盤銷售，實現回籠資金;另一方面是出于對今年土地市場的研判，目前公司已取得的地塊規模和地段，均符合布局城市核心區域的土儲戰略。”上述負責人表示。

同日，金隅集團以8.58萬元/平方米的樓面價競得上海一宗宅地，這是今年以來全國成交單價最高的地塊。該地塊位于上海市楊浦區江浦社區，屬于市中心板塊的稀缺住宅用地，共吸引7家房企參與競拍。經過90余輪的競拍，由金隅集團以69.2億元的總價競得。除去5%的保障房配建，實際樓面價高達9萬元/平方米。

今年在土地規模擴充上不斷出手的還有中海地產。8月3日，中海地產耗資79億元拿下北京亦莊河西區不限價宅地，這是北京今年以來總價最高的地塊。這宗地塊所處區域，是北京經濟技術開發區河西區近10年逐漸發展起來的居住區，周邊配套較為完善，規劃建筑面積20.15萬平方米，采用“限地價、競自持”的出讓方式。中海地產以23.44%的溢價率將其收入囊中，樓面價為4.04萬元/平方米。

“盡管7月以來房企拿地規模、成交量、溢價率均有所下降，但一二線城市的優質地塊特別是核心地段競爭依然激烈，此類項目未來發展方向普遍具有較大的想象空間。”謝楊春分析。

頭部房企多元化擴土儲

除了在招拍掛公開市場頻頻出手，龍頭房企在增加土儲方式上各顯其能。

萬科加快了通過TOD模式充實土儲的步伐。6月29日，萬科與深鐵集團簽署備忘錄，擬成立合資公司，以探索粵港澳大灣區及其他重點城市的TOD大型項目建設模式，圍繞“合作獲取地鐵項目上蓋及周邊土地，并實施項目開發”等內容展開。

7月底，萬科與武漢地鐵集團簽署戰略合作協議，共同探索打造地鐵TOD產城融合示范項目，之后又以7.46億元的成交價拿下成都行政學院站TOD 66%的股份。

萬科董事長郁亮在今年的股東會上直言，萬科在地產開發上有2個重點方向：城市更新和TOD。雖然在業績上尚未充分體現，但未來潛力較大，將為傳統開發業務帶來新的增長曲線。

多元化的拿地策略令萬科迅速獲得豐富的土儲。公司7月新增開發項目29個，占地面積合計232.4萬平方米，需支付權益價款212.33億元。今年上半年，萬科平均每月新增項目僅7.67個，單月拿地金額均低于200億元。

同樣以TOD模式擴充土儲的龍湖集團，今年上半年已在長沙、東莞、武漢、杭州和西安等地獲得5個TOD項目。近期，龍湖集團相關負責人表示，市場火熱時，公司會采取收并購結合TOD地鐵上蓋物業的方式拿地。

除了TOD模式，部分上市房企還通過戰略合作的方式參與城市更新，擴充土地儲備。中海地產于7月29日與上海黃浦區人民政府正式簽訂合作框架協議，由中海地產對黃浦區建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新項目五幅土地進行開發建設，預計投資規模近600億元，這是中海地產發展史上投資規模最大的項目。

“隨著公開出讓的土地越來越少，房企結合TOD、城市更新、舊改等方式，能夠以更低的土地成本獲取更優質的城市資源。”地產研究人士嚴躍進表示，此類項目具備一定的門檻，特別是TOD模式，涉及交通、住宅、商業運營、公共空間等方面，要求房企具備一定的產業發展實力。(劉禮文 )

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