國(guó)內(nèi)五大地產(chǎn)龍頭經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)整體回歸正軌 但銷售均價(jià)集體下滑

國(guó)內(nèi)五大龍頭房企已從疫情沖擊中上岸，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)整體回歸正軌。

8月5日，融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)發(fā)布最新營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，今年1~7月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約2475.2億元，較去年同期微跌3%;累計(jì)合同銷售面積約1776.2萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)1.5%。

年初業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)行政總裁汪孟德曾表示，集團(tuán)一季度受疫情影響較大，但正努力在二、三季度追回銷售量。今年融創(chuàng)可售貨值約8200億元，銷售目標(biāo)6000億元，至此已完成全年目標(biāo)的41.25%。

盡管已基本追平去年業(yè)績(jī)，但在龍頭房企中，融創(chuàng)目前“回血”程度最低。位于其前的碧桂園(02007.HK)、中國(guó)恒大(03333.HK)、萬(wàn)科A (000002.SZ)、保利地產(chǎn)(600048.SH)，同期業(yè)績(jī)變動(dòng)幅度分別為-0.98%、23.9%、-0.9%、-2.4%。

“宇宙房企”碧桂園經(jīng)歷半年業(yè)績(jī)低谷后，終于在7月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額542.8億元，同比增長(zhǎng)27.52%，系今年來(lái)單月最高增幅。上半年，碧桂園單月同比增速為-0.44%、-49.97%、4.23%、3.76%、3.29%、0.93%。

冠軍寶座來(lái)得并不輕松。受疫情影響，今年碧桂園曾一度跌落至行業(yè)第三，直至5月?lián)屖蘸蟛胖鼗劁N冠，目前累計(jì)權(quán)益銷售額3212.3億元。按9066億可售貨值及67%目標(biāo)去化率計(jì)算，碧桂園已完成年度銷售目標(biāo)的53%。

因牽手泰禾賺足眼球的萬(wàn)科，也終于隨著疫情消退追回業(yè)績(jī)。據(jù)其8月4日發(fā)布的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，前七月該集團(tuán)合同銷售面積2471萬(wàn)平方米，合同銷售金額3795億元，較去年同期的3821.9億元僅一步之遙。

今年2~4月，萬(wàn)科銷售業(yè)績(jī)顯示均為下降，直到五月份才錄得正增長(zhǎng)。最近三個(gè)月，萬(wàn)科銷售額同比增速分別為5.7%、10.5%、22.47%，隨著線下售樓處逐漸開放，萬(wàn)科積極推貨，業(yè)績(jī)上漲勢(shì)頭不斷拉大。

與其他龍頭的畫風(fēng)截然不同，恒大今年銷售攻勢(shì)極為迅猛。截至前7個(gè)月，恒大合約銷售金額約3991.4億元，較去年同期增長(zhǎng)約23.9%;累計(jì)合約銷售面積4401.9萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)約46.6%。

全國(guó)樓盤75折特大優(yōu)惠、最低價(jià)購(gòu)房、無(wú)理由退房，一系列營(yíng)銷措施讓恒大在低溫的2月便實(shí)現(xiàn)同比107.8%的漲幅，此后銷售漲幅始終保持在兩位數(shù)。按該集團(tuán)內(nèi)部目標(biāo)8000億計(jì)算，恒大目標(biāo)完成率達(dá)49.89%。

恒大業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)，一定程度上以犧牲利潤(rùn)為代價(jià)。今年7月份，恒大銷售均價(jià)錄得9337.29元/平方米，而在2017年~2019年同期，這一數(shù)據(jù)分別為10048元/平方米、10813元/平方米、10543元/平方米。

不僅是恒大，今年以來(lái)，五大龍頭房企銷售均價(jià)集體下跌。以碧桂園為例，截至7月底，該集團(tuán)銷售均價(jià)錄得8404.76元/平方米，較去年同期下降597元/平方米;萬(wàn)科同期銷售均價(jià)15358元/平方米，較去年下降155元/平方米。

保利還未公布7月運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，但據(jù)國(guó)盛證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，上半年該集團(tuán)銷售均價(jià)15047元/平方米，較去年同期下跌2.5%;融創(chuàng)前七月合同銷售均價(jià)約13940元/平方米，也較去年同期下跌4.5%。

對(duì)此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，銷售均價(jià)下滑源自幾個(gè)維度的因素：一些房企的城市戰(zhàn)略布局發(fā)生變化，三四線以下城市占比較多，城市市場(chǎng)分化帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性差異，會(huì)拉低整體銷售均價(jià)。其次，從項(xiàng)目類型看，除去傳統(tǒng)意義上的住宅地產(chǎn)，一些房企銷售中文旅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等占比較多，也可能因一些投資回報(bào)率低、價(jià)值相對(duì)不高的項(xiàng)目產(chǎn)品，拉低整體結(jié)構(gòu)性的成交均價(jià)。

與此同時(shí)，受今年疫情影響，高周轉(zhuǎn)房企資金壓力較大，對(duì)項(xiàng)目銷售和資金回款要求高，因此會(huì)采取一系列降價(jià)促銷策略。典型如恒大，從春節(jié)前的常規(guī)性促銷持續(xù)至春節(jié)后的非常規(guī)促銷，銷售借此實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)。

“其它房企雖然未像恒大這樣全國(guó)性促銷，但在局部市場(chǎng)上會(huì)有相應(yīng)的促銷動(dòng)作。”郭毅認(rèn)為，基于房企滾動(dòng)開發(fā)對(duì)項(xiàng)目公司的業(yè)績(jī)要求，項(xiàng)目很可能會(huì)在疫情影響下以價(jià)換量，最終導(dǎo)致整體合約銷售均價(jià)下滑。(孫夢(mèng)凡)

標(biāo)簽： 地產(chǎn)龍頭 經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)