一二線城市率先復(fù)蘇 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖

隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)業(yè)復(fù)市的持續(xù)推進(jìn)，二季度以來房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資62780億元，同比增長(zhǎng)1.9%;商品房銷售面積同比增長(zhǎng)-8.4%，降幅較1-5月收窄3.9個(gè)百分點(diǎn);價(jià)格方面，6月70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，價(jià)格微漲，北上廣深四個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅回落。此外，從政策層面看，由于部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲，近期如深圳、東莞、杭州等地紛紛出臺(tái)調(diào)控新政，堅(jiān)持房住不炒的定位，維護(hù)市場(chǎng)供需平衡，維持市場(chǎng)秩序。

一二線城市率先復(fù)蘇

受新冠肺炎疫情影響，今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)成交情況如何?國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月，全國(guó)商品房銷售面積69404萬平方米，同比下降8.4%。其中，住宅銷售面積降幅最小，顯示為7.6%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房次之，下降20.7%;辦公樓降幅最大，下降26.5%。在銷售額方面，1-6月全國(guó)商品房銷售額為66895億元，下降5.4%。其中，住宅銷售額下降2.8%，辦公樓銷售額下降28.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降25.5%。

土地購(gòu)置面積增速也在提高。數(shù)據(jù)顯示，1-6月同比下降0.9%，降幅較1-5月大幅收窄7.2個(gè)百分點(diǎn)。分城市等級(jí)看，6月一二三線城市土地購(gòu)置面積同比增速均提高，尤其是一線城市增長(zhǎng)了90.6%。

財(cái)信研究院副院長(zhǎng)伍超明對(duì)記者表示，隨著房地產(chǎn)融資政策的邊際緩和，后期土地購(gòu)置面積增速有望提高，但在“房住不炒”和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”政策的引導(dǎo)下，預(yù)計(jì)土地購(gòu)置面積增幅有限，投資增速的反彈力度也有限。

從供給端來看，二季度以來去庫(kù)存進(jìn)程也在加速，如存銷比(待售面積與近3個(gè)月平均銷售面積之比)趨于回落。伍超明表示，一季度受疫情影響明顯，商品房庫(kù)存增加，但5、6月銷售面積增速轉(zhuǎn)正，庫(kù)存去化加速，存銷比從4月的5.3倍降至6月的3.2倍。

雖然庫(kù)存去化加速，但下半年仍存在積壓和滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至上半年，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為47916萬平方米，同比增長(zhǎng)6.0%，庫(kù)存去化周期為12.8個(gè)月。

“總體來看，今年上半年住宅庫(kù)存特點(diǎn)總結(jié)為‘庫(kù)存規(guī)模同比上升、去化周期明顯擴(kuò)大’，類似壓力和疫情帶來的沖擊有很大關(guān)聯(lián)，未來銷售市場(chǎng)仍面臨很多不確定性，要防范此類壓力在下半年延續(xù)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示，從上半年銷售市場(chǎng)的表現(xiàn)看，一二線城市率先復(fù)蘇，交易相對(duì)較好，而三四線城市則表現(xiàn)平平。

資金狀況有所改善

上半年受疫情等因素影響，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性相對(duì)寬松，房地產(chǎn)企業(yè)迎來融資窗口期，企業(yè)資金來源增速趨于提高。

從房企資金情況看，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金83344億元，同比下降1.9%，降幅比1-5月收窄4.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款13792億元，同比增長(zhǎng)3.5%;利用外資46億元，同比增長(zhǎng)8.0%;自籌資金26943億元，同比增長(zhǎng)0.8%;定金及預(yù)收款26474億元，同比下降7.0%;個(gè)人按揭貸款13202億元，同比增長(zhǎng)3.1%。

從資金來源細(xì)項(xiàng)數(shù)據(jù)來看，6月其他資金(由個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款兩部分組成，且定金及預(yù)收款占比達(dá)到約7成)、自籌資金、國(guó)內(nèi)信貸、利用外資增速均出現(xiàn)反彈，國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，利用外資更是連續(xù)兩個(gè)月正增長(zhǎng)。“由于‘其他資金’在房地產(chǎn)資金來源中比重最高，約占50%左右，所以其對(duì)房地產(chǎn)資金來源增速有決定性作用。”伍超明認(rèn)為，預(yù)計(jì)年內(nèi)“其他資金”還會(huì)繼續(xù)提高。但從全國(guó)整體看，房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)處于穩(wěn)定觀察期，房企融資環(huán)境也不會(huì)出現(xiàn)“大水漫灌”現(xiàn)象。

進(jìn)入下半年，隨著償債高峰的到來，房企發(fā)債力度也在進(jìn)一步加大。Wind數(shù)據(jù)顯示，7月以來，房企海外債計(jì)劃發(fā)行數(shù)量已達(dá)22只，計(jì)劃發(fā)行規(guī)模達(dá)66.15億美元，單月發(fā)行規(guī)模三連升，并創(chuàng)下2月以來新高。同時(shí)，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行也開始回歸高位。7月以來，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)債計(jì)劃發(fā)行數(shù)量39只，計(jì)劃發(fā)行規(guī)模495.08億元，發(fā)行規(guī)模創(chuàng)5月以來新高。

華泰證券研報(bào)認(rèn)為，央行的關(guān)注點(diǎn)正在由短期保增長(zhǎng)向中期防風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)再平衡，流動(dòng)性最寬松的階段已經(jīng)過去，進(jìn)而房?jī)r(jià)上漲預(yù)期有望收斂，無論是銷售端還是融資端，房企到位資金可能有所弱化。“預(yù)計(jì)下半年利率水平下降空間減小，而且從房地產(chǎn)防范金融風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，各類低息資金進(jìn)入樓市會(huì)面臨管控。”嚴(yán)躍進(jìn)說道。

調(diào)控力度持續(xù)升級(jí)

7月以來，包括杭州、東莞、寧波、深圳等房?jī)r(jià)有所上漲的城市都陸續(xù)出臺(tái)了調(diào)控新政。其中，深圳出臺(tái)的調(diào)控新政被認(rèn)為是“史上最嚴(yán)”，具有風(fēng)向標(biāo)的意義，其政策主要包括限購(gòu)限售條件升級(jí)、收緊豪宅稅和信貸、嚴(yán)查惡意哄抬房?jī)r(jià)等;杭州的調(diào)控主要集中在“限售”，最典型的表現(xiàn)在于“人才購(gòu)房要求五年內(nèi)不得上市交易”;東莞的調(diào)控主要集中在“限價(jià)”，即取得預(yù)售證后10日內(nèi)一次性公開全部銷售房源。同地區(qū)新房房?jī)r(jià)3個(gè)月漲幅不得超過10%，分期銷售的新房，房?jī)r(jià)不高于上一期同類房?jī)r(jià)的5%;寧波的調(diào)控涉及限購(gòu)區(qū)域擴(kuò)大、嚴(yán)控地價(jià)等諸多方面。

“調(diào)整商品住房限購(gòu)年限等政策都比較嚴(yán)，可抑制一些投資者尋求通過落戶途徑購(gòu)買商品住宅，緩解短期的供需矛盾。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師王小嬙在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示，“事實(shí)上，多地調(diào)控收緊是市場(chǎng)過熱的必然結(jié)果，房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵詞仍是‘房住不炒、因城施策、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展’。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雖然部分城市調(diào)控力度再度加大，但這不是市場(chǎng)最主要的矛盾和焦點(diǎn)。從房企的心態(tài)看，如何在下半年加快銷售、彌補(bǔ)上半年出現(xiàn)的銷售虧空，才是最核心的內(nèi)容。當(dāng)然，如果在今后一個(gè)時(shí)期“住房消費(fèi)”等可以受到更大的關(guān)注，則有助于減輕房企的庫(kù)存壓力。

“進(jìn)入下半年，在房住不炒、因城施策的主基調(diào)下，市場(chǎng)過熱的城市仍會(huì)跟進(jìn)收緊調(diào)控政策，但整體來看，在全國(guó)開發(fā)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)增速并未恢復(fù)到歷史同期水平的背景下，下半年政策全面收緊的概率不大，總體仍延續(xù)溫和窗口期。”王小嬙說道。(彭婷婷)

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