房貸究竟要如何選擇 哪種更劃算？

“你的房貸做LPR轉(zhuǎn)換了么?”“如果轉(zhuǎn)成固定利率是不是更好?”“究竟要如何選擇?”

如果你的個人住房貸款是商貸，已于2020年1月1日前發(fā)放，或已簽訂合同但未發(fā)放，且屬于浮動利率、參考貸款基準利率定價，那么，你正在面臨以下選擇——

將貸款的定價基準轉(zhuǎn)換為LPR加減點，還是轉(zhuǎn)為固定利率?

這兩者有何區(qū)別?哪種更劃算?具體如何操作?需要注意哪些問題?

首先要提醒的是，上述轉(zhuǎn)換工作雖已于3月1日正式啟動，但將持續(xù)至8月31日，借款人仍有充足時間了解相關情況，在充分調(diào)研基礎上，結(jié)合自身需求做出合適的選擇。

“定價基準”生變

提及LPR，不少人表示“一頭霧水”，更不明白“房貸做LPR轉(zhuǎn)換”的邏輯和原理。實際上，把握住“定價基準”這一概念，便可對此次轉(zhuǎn)換“豁然開朗”。

人們在申請房貸時，都很關注能否有“折扣”——即能否在基準利率上打折。例如，基準利率為4.9%，打九折后，實際執(zhí)行的利率為4.41%，這其中，基準利率就是房貸的“定價基準”。

此次轉(zhuǎn)換的核心，就在于“定價基準”發(fā)生了變化，由此前的按照“基準利率”定價，變?yōu)閰⒖?ldquo;LPR”定價。

什么是LPR?它的全稱為“貸款市場報價利率”，簡單來說，是中國人民銀行綜合18家具有代表性的商業(yè)銀行市場報價，形成的貸款市場報價利率，每月20日(遇節(jié)假日順延)對外公布一次，目前包括1年期、5年期以上兩個品種。

那么，為何要將房貸的“定價基準”從基準利率轉(zhuǎn)為LPR?“與基準利率相比，LPR的市場化程度更高，能及時反映市場利率變化。”央行相關負責人說，為深化利率市場化改革，進一步推動LPR運用，央行此前已正式發(fā)布公告，要求實施存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換工作。

上述負責人表示，目前，大部分新發(fā)放貸款已將LPR作為定價基準，但存量浮動利率貸款的定價基準仍主要是貸款基準利率，而非LPR。2015年10月以來，貸款基準利率一直保持不變，但2019年8月以來，LPR已多次下降。

“因此，為保護借貸雙方權(quán)益，央行明確自2020年3月1日開始，推進存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換。”該負責人說。

值得注意的是，此次轉(zhuǎn)換工作并不局限于房貸，還涵蓋企業(yè)貸款、個人消費貸款等。就房貸來看，僅包含商業(yè)性個人住房貸款，以及組合貸款中的商貸部分，不涉及公積金個人住房貸款;同時，固定利率貸款、2020年底前到期的個人住房貸款、已參考LPR的浮動利率貸款也無需轉(zhuǎn)換。

LPR還是固定利率？

值得注意的是，轉(zhuǎn)換的選項并非只有LPR一個，借款人也可將房貸轉(zhuǎn)為固定利率。那么問題來了，這兩者有何區(qū)別?哪種更劃算?

多位業(yè)內(nèi)人士表示，兩種轉(zhuǎn)換方式各有優(yōu)勢，具體如何選擇取決于借款人自己的判斷，特別是對未來利率走勢的判斷。如果你認為未來LPR會下降，那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價會更好;如果認為未來LPR可能會上升，那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會有優(yōu)勢。

“需要注意的是，在基準利率的定價方式下，一般按比例浮動，如基準利率上浮10%、下調(diào)15%等;在LPR的定價方式下，則按照加減點數(shù)來浮動，如LPR加40個基點、減30個基點。”中國工商銀行北京分行相關負責人說。

他介紹，假設你目前的房貸為10年期、利率為基準利率打七折，轉(zhuǎn)換為LPR以后，并不是在LPR的基礎上打七折。

“轉(zhuǎn)換前，貸款基準利率是4.9%，打七折后的實際執(zhí)行利率是3.43%，轉(zhuǎn)換成LPR后，貸款的實際執(zhí)行利率依然為3.43%，但利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準加點。”該負責人說，轉(zhuǎn)換后，10年期貸款參照2019年12月20日公布的5年期以上LPR，為4.8%，因此，該筆貸款的定價方式轉(zhuǎn)換為：在5年期以上LPR的基礎上減137個基點，即減去1.37%，加點數(shù)值為“-137”，該數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

如果借款人選擇轉(zhuǎn)為“固定利率”，那么在整個合同的剩余期限內(nèi)，他的房貸都將執(zhí)行3.43%這個利率。

如果借款人選擇轉(zhuǎn)為參考LPR定價，其房貸利率水平將按照“5年期以上LPR-1.37%”來確定。

那么問題來了，眾所周知，LPR每月20日對外公布一次，相應的房貸實際執(zhí)行利率也會每個月變化一次嗎?

答案是否定的，這里涉及“重定價日”和“重定價周期”兩個問題。前者是指，你和銀行約定的利率調(diào)整日子，即“何時調(diào)整”，通常為每年的1月1日，或每年與貸款發(fā)放日相對應的日期;后者則是指“多久調(diào)整一次”，即調(diào)整頻率，通常為一年。

也就是說，從轉(zhuǎn)換后到第一個重定價日前，上述借款人的房貸利率仍是3.43%，從第一個重定價日起，其房貸利率變成“當時最新的5年期LPR-1.37%”，以后每個重定價日都以此類推。

多渠道辦理 實時生效

不難看出，如果未來LPR會持續(xù)下降，那么把房貸利率轉(zhuǎn)換為參考LPR定價會更劃算。目前從多家商業(yè)銀行的反饋看，對LPR持下降預期的借款人較多，選擇LPR選項的人數(shù)多于選擇固定利率的人數(shù)。

需要注意的是，根據(jù)監(jiān)管層部署，轉(zhuǎn)換工作原則上要于2020年8月31日前完成，如果借款人有轉(zhuǎn)換需求，建議在此時間節(jié)點前與相應金融機構(gòu)協(xié)商。

此外，如果貸款存在共同借款人，需要所有共同借款人均同意變更后，才能實施定價基準轉(zhuǎn)換。

如何辦理呢?以工行為例，該行目前提供手機銀行、智能柜員機、短信銀行等多種受理渠道。“疫情期間，建議借款人通過手機銀行辦理，如果確實需要線下辦理，建議等到疫情結(jié)束后。”該行相關負責人說。

從線上辦理渠道看，借款人可登錄工行手機銀行APP，按照“最愛、全部、存貸款、利率基準轉(zhuǎn)換、一鍵轉(zhuǎn)換”路徑點擊，按提示操作辦理即可。

“如果你是借款合同中的共同借款人，且已在工行預留手機號，在主借款人發(fā)起定價基準轉(zhuǎn)換后，你將收到工行95588發(fā)送的定價基準轉(zhuǎn)換變更確認短信，此時，你可以直接回復該短信完成定價基準變更確認。”上述負責人說，這一銀行短信功能預計將于4月中旬上線。

至于轉(zhuǎn)換的生效時間，通常情況下是“實時生效”。例如，在手機銀行辦理定價基準轉(zhuǎn)換時，如果合同清單中某一筆合同的右上角顯示“已按LPR定價”，則說明已經(jīng)變更成功。

但是，如果你的貸款存在共同借款人，則需要所有共同借款人在主借款人發(fā)起變更的當天24點前完成變更確認，定價基準變更才能生效。

相應地，銀行會在定價基準變更成功或失敗后，向借款人在該行預留的手機號發(fā)送短信提醒，建議借款人及時留意相關信息。

最后要提醒的是，根據(jù)央行政策要求，將定價基準轉(zhuǎn)換為LPR后，不可再轉(zhuǎn)回按照基準利率定價，也就是說，定價基準只能轉(zhuǎn)換一次，借款人應在審慎思考后作出理性選擇。

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