張波：土地市場溢價率走低疊加流拍數量增多 是市場降溫的直接體現

今年以來，房地產市場降溫態勢也在土地市場引發連鎖反應。雖然供應的持續增加帶動了市場整體成交量以及成交價格的上漲，但土地市場溢價率的降低以及土地流拍數量的增多，無不顯示出土地市場涼意十足。

中原地產研究中心的統計數據顯示，截至2018年12月26日，全國50個大城市合計賣地金額為3.616萬億元，其中，熱點城市賣地金額漲幅明顯放緩;從土地溢價情況來看，熱點城市溢價率基本在10%左右，明顯低于2015年至2017年平均30%的溢價率。除此之外，土地流拍數量再創新高。僅以一線、二線城市為例，截至目前，一線、二線城市住宅土地年內流標369宗，是近6年來最高水平，同比上漲156%。

“土地市場溢價率走低疊加流拍數量增多，是市場降溫的直接體現。”昨日，58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，究其原因，這主要是受三大因素共同作用。

具體來看，一是基于對未來房價預期的判斷。今年8月份，住建部提出“穩房價、穩地價、穩預期”的要求，并且此前還明確提出要“堅決遏制房價上漲”，受此影響，房企對未來市場預期表現得較為悲觀，在此情緒主導之下，土地市場趨冷屬于預料之中。二是受限價政策影響，導致部分城市出現新房、二手房價格倒掛現象，這在一定程度上直接影響到土地溢價率，甚至導致土地流拍現象不斷發生。三是開發商資金成本壓力大。2019年房企面臨的最大壓力依然是融資難問題，雖然年內央行多次宣布定向降準，但由于監管層對于進入樓市的資金進行嚴格監管，因此，在拿地方面就會顯得捉襟見肘。

中國銀行國際金融研究所研究員李赫認為，造成土地溢價率走低的原因，除了受限價政策影響外，各地配建的保障性住房、競拍自持面積等限制性政策，也是造成市場迅速降溫的原因。從土地市場流拍數量來看，除了政策、預期、資金鏈等方面影響外，現階段拍賣地塊附帶條件過多、優質地塊較為稀缺，也是造成流拍數量增長的因素之一。

僅以12月24日北京底價成交的一宗懷柔地塊為例。據悉，該地塊為懷柔區廟城HR00-0014-6019等地塊R2二類居住用地、B1商業用地、S4社會停車場用地、A33基礎教育用地、U22環衛設施用地。從上述介紹中不難看出，該地塊不僅屬性相對復雜，包括大量的商業用地，從地理位置來看，更是處于北京的遠郊區，因此，房企競拍積極性較低。

雖然土地流拍數量明顯增多，但從供應角度來看，數量也同步上升。

中原地產研究中心的數據顯示，今年以來，各城市土地供應數量明顯增多，尤以一線城市最為亮眼。具體來看，11月份四個一線城市土地供應數量為87宗，而12月份以來截至27日，四個一線城市土地供應累計達到59宗。從全年情況來看，一線城市土地供應數量累計達到677宗。

合碩機構首席分析師郭毅在接受《證券日報》記者采訪時表示，從目前情況來看，一線、二線城市及部分經濟較為發達的三線城市基本面相對保持穩健，無論是從土地出讓數量還是房價，有望在企穩之后于明年出現小幅上漲，預計明年三線、四線城市的房地產市場增量需求將有所減少，房價難以維持此前的增速，土地出讓規模也將相應收縮。

“總的來看，明年土地市場將繼續呈現分化局面。”郭毅分析稱，一些調控政策有所放松、同時經濟層面有相應的產業支撐、能夠對外來人口形成吸聚效應或積極采取人口引進措施的城市，將會成為未來房企重點布局的城市;而產業薄弱，樓市庫存高企、去化緩慢，地方政府也未能拿出有力手段提振樓市的城市，土地市場將延續冷清局面。

李赫表示，從2017年的“地王”頻現、到2018年的底價流拍，可以看出土地市場經歷了一波從高峰到低谷的周期，預計在房地產市場“三穩”的背景下，2019年土地市場將進一步回歸理性。

張波對記者表示，由于目前“去庫存”接近尾聲，預計2019年房企在三線、四線城市拿地會變得更為謹慎且理性，同時，房企在拿地策略上或更重視城市群的進入戰略。(杜雨萌)

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