樓市疲軟下的獨特現象：多城千萬以上高端住宅熱銷-當前獨家

在樓市銷售整體放緩的當下，高端住宅卻走出了獨特行情。

近日，克而瑞統計的數據顯示，今年前五個月，總價超1000萬元的新房成交量同比上漲，特別是杭州、廈門、東莞、佛山、成都幾個城市，總價1000-3000萬的高端住宅成交量同比上漲超120%，顯著好于去年同期。

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高端住宅的熱銷，與當下住宅改善需求較大、新房一二手價格倒掛等因素不無關系，但值得注意的是，高端住宅市場也相對獨立，對整個樓市的影響也有限。

大面積、高端住宅熱銷

經歷了2、3月的階段性復蘇后，4、5月，我國樓市成交動能持續放緩。近日，國家統計局發布的數據顯示，1~5月，我國商品房銷售面積同比下降0.9%，跌幅比1~4月擴大0.5個百分點，跌幅連續收窄后，1-5月份首次反彈。1~5月，我國住宅銷售面積同比增長2.3%，但漲幅較1~4月降低0.4個百分點。

不過值得注意的是，改善和高端住宅韌性較強，成交量持續上漲。近日，克而瑞統計的數據顯示，2023年前5個月，其統計的城市中，總價1000-3000萬、3000-5000萬、5000萬以上的新房高端住宅成交套數同比持續增長，漲幅分別為45%、13%和35%。

具體來看，總價1000-3000萬的高端住宅成交套數最多的城市為上海，今年前5個月成交6313套，其次為北京、杭州、深圳、廣州，分別成交3915套、2734套、2123套、2083套。從增長幅度來看，今年前5個月，杭州、廈門、東莞、佛山、成都總價1000-3000萬的高端住宅成交量漲幅靠前，同比上漲超120%，顯著好于去年同期。

從單價來看，今年前五個月，上海、北京、廣州單價10~15萬元/平方米的新房成交量同比上漲，漲幅超過70%；單價15萬元/平方米的新房高端住宅，北京成交套數最高，今年前五個月共成交559套，同比上漲5490%，其次是上海，共成交201套，同比上漲27%。

以面積段來看，西安、鄭州兩個城市住宅大面積戶型成交量占比穩中有增。5月西安160-200平方米戶型成交占比增至18%，環比上漲5個百分點，漲幅在各面積段戶型中居首，而剛需市場則持續萎縮。今年前5月鄭州120平方米以下剛需戶型受市場波動影響較大，成交量下降最為明顯，而面積在120平方米以上的改善戶型成交量波動幅度則較小。

今年以來，記者在佛山、中山等地走訪時發現，相同的新房項目，大戶型的單價普遍比小戶型高，盡管如此，大戶型的房源銷售情況也比較好。例如佛山某新房項目，200平方米以上的大戶型開盤不久就已告罄，該項目的現場銷售對第一財經表示，主要因為現在市場上的大戶型比較少，而近幾年客戶改善的購房需求比較大。

二手房市場上，高端住宅的成交量也比較亮眼。以深圳為例，樂有家研究中心統計的數據顯示，今年以來，深圳總價1500萬以上的二手高端住宅成交占比持續上升，尤其是到4月份，樓市成交量整體放緩，高端住宅成交占比加速上漲，6月成交占比7.5%，創新高。

熱銷背后的因素

對于改善、高端住宅熱銷的原因，克而瑞表示，一方面是一二手價格倒掛，存在顯著的套利空間；另一方面，豪宅擁有高附加值或獨一無二配套資源，譬如學區、景觀等。

以上海為例，近期開盤被緊急叫停的云錦東方項目，雖然備案價16.49萬元/平方米，創上海市新房備案均價新高，但是由于該項目周邊二手房均價已超過20萬元/平方米，大戶型套利空間高達2000多萬元，從而出現“一房難求”的盛況；又如今年6月中旬開盤的深圳海德園項目，均價約12.6萬/平方米，周邊同品質二手樓盤均價約20萬元/平方米，只要買到就能至少賺取600萬元的差價，開盤當日，海德園237套住宅全部告罄。

天津在售的樓盤中，今年5月來訪、認購居前的項目包括仁恒星源世紀、龍湖樘樾、天保九如品筑，這幾個項目均有學區資源加持。北京5月熱銷的項目——北京豐禾嘉會西北側也規劃有北京小學、西側規劃有北京八中優質教育資源。

另外，高端住宅熱銷與其保值增值性較強也有一定關系?？硕鹗崂砹?020年以來銷售金額、面積TOP50的項目，其中，僅3成沒有漲價，而未漲價項目中剛需占比8成以上，而價格漲幅顯著的前三名基本都是新房成交均價在10萬元/平方米以上的高端住宅項目。

樂有家則表示，后疫情時代，大家對于高品質居住空間的追求也更高，因此，高端住宅供不應求。此外，在全球通脹，貨幣貶值的大環境下，優質豪宅依然是富人們抵抗通脹，保值增值的首選。

民生證券的研究報告顯示，高端住宅以及“大剛改”住宅價格比較抗跌，相比之下，“小剛改”住宅價格抗跌能力則處于弱勢。“小剛改”價格相對偏弱主要因為居民收入預期存在不穩定性，產業布局調整帶來相關就業壓力，另外，“小剛改”存在稀缺性，但前期投機氛圍濃厚。

不過，盡管高端住宅熱銷，但是其對當前低迷的樓市影響有限。

克而瑞研究中心觀點認為，少數項目熱銷對于當前低迷的市場行情而言只能算是“星星之火”，后期熱度傳導、由點及面難度較大。當前剛需剛改購買力壓縮、信心不足的基本境況未得到根本性扭轉，故而后續樓市整體復蘇動能仍將不足。

58安居客研究院的研究報告認為，當前樓市的支撐主要來源于改善和高端住宅需求，但這兩個版塊，尤其是高端住宅版塊相對于樓市而言，具有較高的獨立性，雖受市場與經濟宏觀影響相對較小，但其體量不足以支撐房地產市場的企穩。

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