花十萬可以買八套房的鶴壁，真實的樓市是什么境況？| 樓市地理

一座“鶴字頭”城市又因為房價火了，這次不是鶴崗，而是河南小城鶴壁。

近日，有人用“十萬元買八套房”，讓鶴壁沖上熱搜。相關報道顯示，一名網店經營者最初為尋找倉庫，先后在多個城市購入低價房產。在鶴壁，他曾買下八套房產，總計花費十萬元，最便宜的一套才一千塊。對此，不少網友驚呼鶴壁房價之低，也有本地人現身稱，這在當地并不普遍。

(相關資料圖)

真實的鶴壁到底是怎樣的？記者在房產信息平臺上看到，鶴壁當地確實有總價四萬、五萬的房子，但多是山城區面積較小的老舊房源。從均價看，鶴壁的房子并沒那么便宜，5月鶴壁新房均價5343元/平方米，二手房市場各平臺房源不同，但掛牌均價都超過了6000元/平方米。

“買房如買菜”，在鶴壁并非普遍的現實，但作為一個由老工業城轉型而來的城市，鶴壁也有自己的進步與煩惱。去年，鶴壁商品房銷售額105.18億元，下降14.9%；今年一季度，鶴壁地區生產總值259.26億元，同比僅增1.4%。摘掉“一煤獨大”的帽子后，鶴壁還有很長的發展路要走。

買房真的如買菜？

鶴壁是一座美麗的城市，有適合露營的野地小溪，也有炊煙裊裊的傳統村落。不過，最近鶴壁受到廣泛關注，則是因為當地低廉的二手房價。

相關報道顯示，一名網店經營者2020年開始，在河南鶴壁陸陸續續買了12套房子，最開始買的那8套一共花費十萬元，最便宜的一套1000元，加上中介費才2000元。這些房源中，有的是有70年產權的老舊房，沒有物業費，每個月只需支付少量衛生費，有的則還沒有房產證。

沖上熱搜后，關于鶴壁是否“鶴崗化”的討論掀起，此前名不見經傳的小城成為低房價“網紅”。

公開信息顯示，鶴壁位于河南省北部，因相傳“仙鶴棲于南山峭壁”而得名，1957年建市，現轄浚縣、淇縣、淇濱區、山城區、鶴山區5個行政區和鶴壁國家經濟技術開發區、市城鄉一體化示范區、寶山經濟技術開發區3個功能區，是中原城市群核心發展區14個城市之一。

這里生態環境良好，是中國人居環境范例獎城市、國家森林城市、國家衛生城市，城鎮化率60.1%、居全省第三。云夢山、朝歌古城、淇河沙灘、戰國古長城......社交媒體上，有不少關于鶴壁旅游的帖子。

在這種城市，買房真的像買菜一樣便宜嗎？實際情況并非如此極端。記者查閱全國房價行情網發現，鶴壁2023年4月掛牌均價為6099元/平方米，平均總價為73萬元；而被拿來對比的鶴崗，4月掛牌均價為2187元/平方米，平均總價為19萬元，鶴壁的房子均價遠高于鶴崗。

新房均價更低一些，不過大多也超過5000元/平方米。安居客平臺顯示，鶴壁5月新房均價5343元/平方米，環比上月持平，而鶴崗的新房均價在3100元/平方米左右；貝殼平臺也顯示，鶴壁淇濱區三個主流樓盤價格分別為8000元/平方米、6500元/平方米、6800元/平方米。

值得注意的是，雖然房價并未如蔥，鶴壁樓市發展依然面臨一定挑戰。

鶴壁2022年統計公報顯示，全年全市房地產開發投資70.31億元，比上年下降23.3%，其中，住宅投資64.28億元，下降19.4%。商品房銷售面積178.45萬平方米，下降14.0%，其中，住宅175.33萬平方米，下降10.5%。商品房銷售額105.18億元，下降14.9%。

鶴壁市新型城鎮化規劃（2021—2035年）的通知也顯示，2020年鶴壁常住人口城鎮化率、戶籍人口城鎮化率分別達到60.98%、41.1%，高于全省平均水平5.5個、5個百分點。雖然城鎮化建設加快推進，取得顯著成績，但同時也存在一些不容忽視的問題、面臨新的挑戰。

首先，城鎮化率增長趨勢放緩。受周邊大城市虹吸效應影響，鶴壁人口存在流失現象，加上近幾年生育率下降，2020年全市常住人口較2010年減少3100人。2017～2020年，全市常住人口城鎮化率分別提高1.46個、1.2個、1.14個、1.1個百分點，增幅逐年下降。

其次，城鄉融合發展仍有差距。市主城區綜合競爭力不強，中心地位、輻射帶動能力、承載能力有待提升。兩縣經濟總量雖然占全市的半數以上，但綜合實力不強，主導產業、龍頭企業和特色優勢不突出，高質量發展水平有待提升。部分鄉鎮區域中心作用不明顯，基礎設施不完善，治理水平有待提升。

再者，縣區之間發展不夠平衡。截至2020年底，淇濱區、山城區、鶴山區常住人口城鎮化率均已達到83%以上，處于較高水平；淇縣達到58.1%，位居其中；而浚縣常住人口城鎮化率僅為37.05%，低于全市平均水平23.9個百分點，與最高的山城區相差49.2個百分點......

易居研究院研究總監嚴躍進表示，鶴壁和鶴崗有一定相似性，總體屬于人口凈流入或城市知名度偏弱的城市，二手房的盤活效率較低，同時低價二手房供應相對比較多。但兩者也有差異之處，鶴崗的問題和人口外流有關，鶴壁雖然也有人口外流，但和當地區縣較少也有關系，區縣少的地級市，往往樓市表現偏疲軟。

轉型后的鶴壁仍存挑戰

不溫不火的樓市，是鶴壁生存發展的縮影，曾經的煤炭之城，正處于轉型后急需動能的新時期。

雖然現在被稱為“花園城市”，但鶴壁最初是靠煤炭“起家”的。公開信息顯示，鶴壁煤炭工業史非常悠久，早在一千多年前的宋代，鶴壁就已經開始井下采煤。1957年，鶴壁以煤立市，大力開采煤炭資源，幾個月內創造出十幾項全國煤炭系統記錄，可謂名副其實的因煤而建、因煤而興。

不過，產業結構偏重、煤炭資源減少、環境污染等傳統工業固有問題，也成為鶴壁需要擺脫的擔子。為推動產業升級轉型，鶴壁著手改造傳統產業，推動電子電器、化工新材料、食品加工、鎂基新材料4個傳統優勢產業實現數字化、智能化、綠色化改造,提升其“含新量”“含金量”“含綠量”。

鶴壁市人民政府官網一篇文章表示，鶴壁市“四優”產業的發展歷程，證明了優勢產業不是落后產業，傳統產能也不是落后產能，關鍵在于提檔升級、拉長鏈條、形成生態。

該文還稱，鶴壁市新興產業已經“小苗成大樹”，2022年當地數字經濟交易額達到147億元、比上年增長124%，戰略性新興產業增加值占規上工業比重提高到14.1%，煤炭產業占生產總值比重下降到5%以下，實現了從“一煤獨大”到“多業并舉”的轉變。

華西證券表示，鶴壁的電子工業為中國載人航天計劃提供了通信設備技術支持，世界上最大的射電望遠鏡FAST核心部件由鶴壁制造。作為全球最大的金屬鎂基地，鶴壁的金屬鎂新材料還應用于磁浮列車、智能手機、航空航天及導彈領域，是中國中部地區重要的現代化工基地、鎂加工基地和食品產業集群。

值得注意的是，從地區生產總值及增速看，轉型后的鶴壁提升空間仍然不小。

克而瑞河南區域表示，河南各地級市經濟基本面相差懸殊，經濟基礎堅實、增長動力強勁的城市系省會鄭州，頭部地市洛陽、南陽尾隨其后，中游地市為許昌、周口、新鄉，經濟總量有限的尾部城市則是鶴壁、濟源，頭部與尾部的城市GDP規模差距在15 倍以上。

鶴壁2022年統計公報顯示，全年全市生產總值1107.04億元，比上年增長4.3%。其中，第一產業增加值86.44億元，增長6.6%；第二產業增加值625.75億元，增長4.9%；第三產業增加值394.84億元，增長2.9%。放到河南全省，鶴壁1107.04億元的生產總值位于第17位，僅比濟源多301億元，三門峽、漯河、濮陽、焦作等城市，GDP總量都在鶴壁前列。

2023年一季度，鶴壁地區生產總值初步核算為259.26億元，比上年同期僅增長1.4%。其中，第一產業增加值13.38億元，增長2.4%；第二產業增加值142.16億元，下降2.4%；第三產業增加值103.72億元，增長6.9%。同期，河南7個城市GDP增速超5%，GDP總值最小的濟源增速也有3.85%。跨上千億門檻的鶴壁，急需找到增長新動能。

鶴壁市新型城鎮化規劃（2021—2035年）顯示，到2025年，全市常住人口城鎮化率要達到65%以上，年均增速提高1個百分點左右，5年累計新增城鎮常住人口10萬人左右。到2035年，城鎮化進入成熟期，全市常住人口城鎮化率保持高于全國、全省平均水平，基本實現新型城鎮化。

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