“激活老人購房需求”背后，寧波正步入深度老齡化社會 | 樓市地理

在各地提振樓市的政策中，有地方瞄準了進城農民，有城市寄希望于多孩家庭，還有城市把聚焦點放在了老年群體身上。

近日，寧波出臺促進消費十大措施，其中“激活老年人的購房需求”一項引發社會廣泛關注。

在普遍印象中，寧波是一個“不缺錢”的地方。寧波是浙江的副省級市、計劃單列市，在GDP總量上緊追省會杭州，是浙江省唯二穩坐“萬億俱樂部”的城市之一，其2022年GDP超過了1.57萬億，人均GDP則達到16.39萬元，比浙江平均水平高出38%。

【資料圖】

不過，在寧波各項高速發展的產業中，房地產業逐漸成了“拖累”。根據寧波統計局數據，去年全年寧波房屋施工面積同比下降10.4%，商品房銷售面積下降29.7%。去年寧波全市政府性基金預算收入為1205億元，負增長24％，主要原因便是“土地出讓收入減少”。

與此同時，寧波正在進入深度老齡化社會，預計到2025年時，10個寧波人中有3個都是60周歲以上的老年人。

屢出新政刺激市民購房

近期浙江經濟體量第二大城市寧波，因鼓勵老年人加入“買房大軍”而走紅網絡。

事情的起因是這樣的：5月6日，寧波多個金融監管部門和機構聯手出臺了十項促進消費的措施，涉及家居、汽車、餐飲、文旅、體育等許多方面，其中在購房消費方面，新政提出，要全力支持居民首套和改善性住房需求，推廣二手房按揭貸款“帶押過戶”模式，支持銀行機構在風險可控前提下，放寬房貸年齡限制，激活老年人購房需求。

盡管只是文件中的一句話，卻“一石激起千層浪”。一般來說，購房置業的主力群體是中青年，而老年人因為失去勞動力、還款能力不夠穩定等因素，過去就連金融政策對老年人購房都不太支持。寧波為何偏偏要激活老年人的購房需求？

實際上，此前寧波就已經有部分銀行調整了針對老年人的房貸政策，過去大多數銀行對于貸款人“年齡+貸款年限”之和的限制為65歲至70歲，但今年年初部分銀行將年限限制調整到了最高80周歲。

一名資深房產中介對第一財經表示，這樣做的主要原因有兩點，一是方便老人與子女共同辦接力貸，降低進入樓市的門檻，讓一些群體能夠舉全家之力“上車”；二是去年以來出現提前還款潮，銀行房貸額度也愈發寬松，銀行壓力比較大，因而放寬了年齡限制。

該中介人士透露，在辦理老年人貸款這方面，銀行對風控的要求還是比較高的，一般會要求額外條件：一是無不良信貸記錄；二是除退休金外最好還有其他收入；三是可以和子女一起辦理接力貸。

其實除了激活老年群體買房需求，寧波今年以來還多次出臺新政刺激樓市。

針對人才購房，今年4月21日，寧波市住房公積金管理委員會印發《關于對引進人才等住房消費加大住房公積金支持力度的通知》，宣布在寧波就業并繳存住房公積金的本科和碩士畢業生公積金貸款額度可分別上浮20%、30%；高級及以上層次人才公積金最高貸款限額上浮50%。

今年2月3日，寧波海曙區還曾推出總額2000萬元的“購房送汽車、家電消費券”活動，市民購房最高可送價值18萬元的消費券。

土地收入降低

總體來看，寧波不斷出臺刺激樓市的政策，還是與其2021年下半年以來樓市的疲軟有關。

2021年上半年寧波的新房市場還屢現“千人搖”，堪稱一房難求，但是當地發布“416調控政策”后樓市就開始降溫、轉冷，在經過2022年一整年的低谷后，目前處于震蕩期。

據寧波市房產市場管理中心發布的數據，2022年，寧波主城區新建商品住宅成交30472套，同比下降約52%；二手商品住宅成交量32015套，下降約28%。

到了今年一季度，由于疫情期間積壓的購房需求在二、三月份充分釋放，寧波樓市迎來一波回暖。今年1-3月，寧波市區新房合計成交100萬平方米，同比上漲25%；二手住宅一季度合計成交130萬平方米，同比上漲109%。

這一波需求補漲讓寧波樓市暫時“回血”。截至去年年底時，寧波市六區的新房庫存去化周期已經高達17.8個月，經過今年前三個月的消化，寧波的去化周期降到了14.6個月。

不過，3月份之后，寧波樓市的復蘇節奏卻放緩了。根據國家統計局寧波調查隊的調研，73%的調研房企認為售樓處來訪量減少，55%的調研經紀機構認為帶看量減少。

4月，寧波市六區新房成交備案2547套，環比下降34%，全市新開盤項目6個，整體去化率僅24%。

而二手房在短暫回溫后，掛牌量變得超大，根據寧波房地產交易信息網數據，目前市六區房源掛牌住宅數已達10萬套，按照2022年全年二手網簽套數平均水平計算，去化周期在3年左右，性價比不高的二手房源成交難度高。 

樓市的狀況與土地市場的熱度息息相關。過去，作為長三角重要的二線城市，寧波非常受拿地房企的青睞。2022年以來，盡管寧波土地拍賣仍有一定溢價率，但是過往盛景不再。

回顧2022年寧波集中供地，四個批次溢價率分別為6%、4%、9%，10%，絕大多數拿地企業是央國企和地方國資，全年集中供應的涉宅土地出讓金收入為578億元，較上一年780億元同比減少了26%。

其中值得注意的是，2022年寧波第四批次的供地是在2023年的1月份開拍的，原本掛牌了6宗地塊，但在開拍之前，3宗宅地因無人報名而終止出讓，總起拍價也從最初的74億元降到了45億元。

根據寧波市政府公開的《寧波市2022年預算執行情況和2023年預算草案的報告（摘要）》，其2022年全市政府性基金預算收入1205億元，僅完成預算的85%，負增長24％，導致負增長的主要原因是土地出讓收入減少。

2023年寧波首批10宗涉宅地也已完成出讓，其中4宗地達到封頂價進入搖號階段，剩余6宗全部底價成交。

盡管GDP只比杭州少了0.3萬億，但是從2017年到2021年，寧波5年賣地收入總和僅為4360億元，只相當于杭州的三成。

在供地上，寧波2023年變得更加積極，近日發布了2023年度國有建設用地供應計劃，供應總量同比上漲約12.8%，其中住宅用地計劃為655公頃，保持了供應的穩定性。

到2025年三成人口都是老年人

寧波是我國東南沿海一個經濟實力不容小覷的城市，其擁有悠久的港口經濟和工商業歷史，這使得寧波具備了高城鎮化率，也讓寧波較早進入了老齡化社會。

根據公開數據，寧波轄海曙、江北、鎮海、北侖、鄞州、奉化6個區，寧海、象山2個縣，慈溪、余姚2個縣級市，全市陸域總面積9816平方公里，2022年末全市常住人口達到961.8萬，人口城鎮化率達到了78.9%。

和其他諸多二線城市不同，寧波早在1987年進入人口老齡化社會，是國內進入人口老齡化較早、老齡化速度較快、程度較深的地區。

寧波市人民政府官網顯示，截至2021年年底，寧波60周歲及以上戶籍老年人口達到了162.6萬，占戶籍總人口的26.3%，其中65周歲以上老年人口121萬，占戶籍總人口的19.6%，已逼近深度老齡化。60周歲及以上戶籍老年人口占比率高出全國7.4個百分點，高出浙江全省2.6個百分點。

可以對比的是浙江省會杭州，杭州雖然也進入老齡化社會，但是比寧波擁有更年輕的人口結構，同樣截至2021年12月底，杭州60歲及以上老年人口占總人口數的比例為23.1%，比寧波低3.2個百分點。

寧波市人民政府官網稱，預計到2025年，寧波的戶籍老年人口將接近200萬，占比為30%左右，這意味著10個寧波人中，3個是老年人。

與此同時，作為東部沿海富裕城市，寧波給予老年人口不錯的養老待遇，企業退休人員養老金自2005年以來實現“十八連漲”，城鄉居民養老保險基礎養老金標準居浙江全省第一。

如果兩年后寧波的三成人口都是老年人，那么激活老年人購房需求也是其進入深度老齡化社會后的無奈之舉。

除了寧波，近一年來多個一二線城市也已出手放寬對老年人的購房限制，比如去年8月北京推出了三個項目試點建設“全齡友好住宅”，為老年人群在首付、貸款等方面給予住房政策支持；今年2月，杭州也放寬對老年人購房的年齡限制，多家銀行延長貸款年限至75周歲，最高延至85歲。在四川成都、廣西南寧，甚至有個別銀行推出了“百歲貸”，即“老人年齡+貸款年限”最高可達到100歲，其實質仍然是接力貸，要求子女和父母共同還款。

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