環球熱點評！樓市復蘇基礎不穩，多城積極出手護盤，業內呼吁政策加碼

近來，各地的樓市政策又顯得密集起來，其中有不少高能級城市釋放了支持措施。

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例如上海、杭州、合肥等多地提高多孩家庭公積金貸款或租房提取額度，蘇州支持公積金“商轉公”，多城再對限購予以局部放松等。據貝殼研究院不完全統計，4月重點城市出臺提振政策15次，政策出臺數量較上月有所增加。

當下樓市復蘇進程出現反復，政策亦尚有發力空間。業內認為，二季度以來，高能級城市及時發出積極信號，有助于改善市場預期。經濟學家任澤平指出，當前房地產的復蘇通道開啟，但樓市尚未完全恢復，仍需實質有力的措施推動樓市復蘇延續，在堅持“房住不炒”前提下，提振市場信心。

圖片攝影：任玉明

高能級城市再出手

自2022年臨港新區結合人才政策放松限購至今，上海未再公開發布樓市的支持政策。但五一節前夕，上海官方宣布實施多子女家庭住房公積金支持政策，符合相關政策的多子女家庭購買首套住房，最高貸款限額在此前的基礎上上浮20%，最高可達144萬元。

廣州則在4月底創新提出“一手房帶押過戶”。中指院指出，原先辦理在建工程抵押的一手房，需開發企業將房源解押后方可為買家辦理過戶，若開發商資金緊張，部分房源或無法辦理解押手續，可能導致買家過戶受阻；新規下，賣方在未提前償還舊貸款、辦理注銷抵押登記的情況下，可與買方辦理交易過戶，并完成抵押權變更登記，從而降低企業籌資還貸壓力，提升一手房交易效率。

4月上旬，北京住建委亦提出，多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策由房山區試點。中泰證券指出，該舉措是對此前北京2023年重點任務清單中完善“一區一策”調控措施的落實，這也意味著一線城市“一區一策”的步伐加快，通過精細化調控支持房地產穩健發展或將成為一線城市政策風向的主旋律，有望強化行業復蘇韌性。

與一線城市嚴守“四限”政策不同，熱點二線城市持續降低入市門檻，逐步縮小限購區域，著力在需求端“開源”。

在2022年經歷了短暫限購放開的蘇州，近日對吳中區的購房門檻進行降低，將非蘇州市戶籍購房的社保繳納要求從6個月降低到3個月，且不需連續繳納；鄭州則在二環外取消了限購，限購區域外的房產套數，不計入限購數量；杭州在錢塘區進行了限購政策優化，外地戶籍居民只需1個月社保即可購買錢塘區首套新房或二手房。

作為增加需求的根本，杭州還在加大力度“搶人”。在5月8日起施行的戶籍新政中，杭州放寬了落戶要求，如符合要求的大專生可直接落戶、技能人才落戶的社保要求由原先的1年變為6個月、放寬投靠落戶條件等。

在許多城市重點發力的公積金政策方面，土地市場熱度頗高的合肥也加入了“提取公積金作首付款”的行列。值得一提的是，包括長沙、蘇州、沈陽等在內的許多城市也啟動了“商轉公”，推動存量貸款利率下降。

在與棚改關系密切的房票方面，亦有眾多省會城市推出相關政策。4月以來，南京、南昌公布了房屋征收補償房票安置政策；廈門的首張紙質房票及首張轉讓房票已在5月7日開出。

據貝殼研究院不完全統計，4月，重點城市出臺提振政策15次，政策出臺數量較上月有所增加，優化力度持續加碼。該研究院認為，進入二季度，市場交易出現趨勢性回落，消費者觀望情緒加重，高能級城市在此時釋放積極信號，將有助于改善市場政策預期，引導市場信心恢復。

仍需實質有力的措施

盡管相較于2022年許多高能級城市松綁限售、限購等措施而言，當前各類政策的力度并不算大，但在中指研究院市場研究總監陳文靜看來，多項政策的效果累計疊加，仍可對購房者置業預期和市場成交的恢復產生一定積極影響，特別是熱點城市。

有身在蘇州的房地產從業者就提及，近期落地的公積金商轉貸政策有效降低了存量貸款利率，可以讓前兩年不少購房者“6字頭”的房貸利率轉化成現行的低利率，由此解決一部分二手房拋售心理，減少拋盤，起到穩定市場的作用，也有助于減弱市場的悲觀情緒。“不然每天賣出100套二手房、新掛牌200套，新房也沒法賣了。”

事實上，在樓市復蘇基礎并不牢固的當下，業內普遍認為，即便效用不明顯，但“政策不能停”，短期內房地產政策保持寬松狀態，對穩定購房者置業信心和預期至關重要。

任澤平在展望2023年樓市發展的文章中指出，當前房地產至暗時刻已過、復蘇通道開啟，市場出現小陽春但后勁略有不足，進入4月后環比放慢，樓市尚未完全恢復，信心未完全提振，樓市成交與2019-2021年同期水平仍有一定差距，恢復基礎不牢，需要實質有力措施推動樓市復蘇延續，在堅持“房住不炒”前提下，提振市場信心。

除了銷售復蘇尚不算牢固，中信證券指出，當前企業信用環境也顯然未完全修復，不少民營企業和混合所有制企業融資仍然不通暢，保交付任務也尚未完成。接下來的政策既需要防范二次信用風險，又需要考慮未來可能存在的超調風險。在此背景之下，保持政策穩定，落實此前關于支持剛需改善、保交付保民生保穩定的說法至關重要。

有不少受訪業內人士認為，當下政策仍有放松的空間。例如蘇州近期的限購放松只針對吳中區，“還留有空間”。福州當地的房企人士也稱，當地僅將公積金的首付比例降至了2成，商貸還沒降，同時二套首改按首套算等政策也可予以放開，“這都是以前有過的”。

任澤平也建議，短期各地可下調二套房首付比、給予適當補貼、降低交易稅費，同時改變此前過嚴的限購限貸限價措施、恢復到正常市場狀況等。從長期來看，他認為，要通過“城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、租購并舉”等構建新模式，促進長期平穩健康發展。

不過很明顯的是，政策不會再回到過去的老路上了。“房地產存在一條高線帶低線，房價波浪式上漲刺激低線開發投資的老路。”中信證券指出，但這種投資刺激的路徑是低效和不可持續的，當前的政策是在尋求高質量發展。

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