地產新勢力：八子爭鋒，“中建系”地產版圖浮出水面

從土地拍賣到銷售市場，一股新的地產勢力正在崛起，它們中有資金較穩健的央國企，有此前偏居一隅深耕的地方房企。在地產江湖洗牌大勢下，這些企業正成為塑造行業新格局的重要力量。

“中建系”地產航母的悄然起航，在這股浪潮中極具代表性。作為全球規模最大的投資建設集團之一，中國建筑擁有較高的國民知名度，該集團業務遍布國內及海外一百多個國家和地區，在2022《財富》世界500強榜單排名第9，在2022《財富》中國500強榜單排名第3。

房屋建筑工程、基礎設施建設與投資，是中國建筑兩大主要業務，近三年的營收貢獻分別在六成、兩成左右。但近兩年來，中國建筑旗下房開業務的存在感越來越強，雖然對集團總營收的貢獻一直未超過兩成，不過其兩大地產平臺、尤其是中建地產，向上發展的勢頭不容忽視。

(資料圖片)

過去一年，囊括中建東孚、中建壹品、中建玖合、中建智地等品牌的中建地產平臺，實現合約銷售額1472億元，新增土地60宗，新增土地儲備750萬平方米，購地金額740億元，銷售及拿地情況都優于不少房地產企業，多個品牌已躋身行業權益銷售百強之列。

架構龐雜的中建系地產業務，其來路歸途到底如何？能否在地產變局中闖出一片新天地？

中建八子風頭漸盛

5月6日，北京掀起土拍大戰，豐臺青塔及大興西紅門地塊線下開拍，分別吸引了17家、11家房企參與，雖然沒有此前42家房企搶奪一塊地的盛況，但房企同樣摩拳擦掌、競爭激烈。

值得注意的是，在這兩塊地的意向房企中，均出現“中建系”公司的身影。中建二局旗下地產公司中建玖合，報名參拍豐臺青塔地塊；中建三局旗下地產公司中建壹品，參拍了大興西紅門地塊。

一周前北京另一場土拍中，中建玖合還參拍了通州梨園鎮東小馬地塊；同一天，中建一局旗下地產公司中建智地，以底價拿下朝陽孫河地塊，總價40.4億元，銷售指導價7.98萬元/平方米。

中建智地、中建玖合、中建壹品......“中建系”地產公司頻頻刷臉土拍市場，并揮灑真金白銀拿地，逐漸成為一股不可忽視的力量。與此同時，在諸多土地拍賣中，中建地產與中海地產常常同時出現，即同屬一源又伴有競爭關系。如此龐雜的“中建系”地產巨艦，到底是如何形成的？

故事要從十年前那場重組說起。公開資料顯示，中國建筑屬于整體上市，旗下有中海地產、中海宏洋以及其他地產企業（中建股份地產事業部、中建地產、中建國際等)。此前，中建系對地產的內部分工是，中海地產專注商業和中高端住宅開發，中建地產主要開發中端住宅和保障房。

行業研報曾表示，中建和中海在發展過程中，不可避免地會出現交叉，開始有同業競爭和資源空耗現象，進行重組聯合非常必要，有利于集中優化內部資源，在土地、人力、資金資源上形成合力。中建系、保利系、中糧系、魯能系等重組案，均屬于此類集團內部資源整合。

2013年，中國建筑宣布整合正式拉開帷幕，擬將中國建筑房地產事業部、中國中建地產有限公司及中建國際建設有限公司運營的房地產發展業務注入中海地產。2015年，中建股份將30個相關物業項目正式注入中海地產，后者共支出338億元，這場規模龐大的重組案正式完成。

從實際效果看，該重組對中海地產益處頗多。克而瑞曾表示，這次業務整合，使中海地產獲得集團地產資源的大量傾斜，成為中建系房地產開發的業務骨干；融入中端和保障房等業務后，還拓寬了業務范圍和發展規模。此后，中海地產逐漸成為地產界亮眼的頭部企業。

不過，當時中國建筑注入中海地產的資產包，并不包括中建八大局地產。如今，中建智地、中建玖合、中建壹品、中建地產廣州、中建信和、中建地產(天津)、中建七局地產、中建東孚，在官方年報中被統稱為中建地產，俗稱“中建八子”，與中海地產同屬于中建旗下房開平臺。

一直以來，中海地產都是中建系知名度較高的焦點企業，中建八大局及各自的地產品牌較為低調。尤其在地產行業上升期，各路全國性房企爭相斗艷，規模有限的中建八子更是不太為人所知。但隨著行業環境變遷，這些曾經的“幕后企業”，開始在公開市場競爭中大施拳腳。

掃貨土拍市場

“中建八子”在業內打出知名度，主要是從土拍市場開始的。

這一點，從中國建筑歷年年報中也可見一斑。在2019年度報告中，中國建筑在“房地產開發與投資業務”一欄，主要介紹了期內業務發展、盈利數據，以及中海地產的情況，中建地產并未被單列。到2020年，報告提到中建地產期內合約銷售額1327億元，同比增長14.7%。

此后的2021年，中建地產的拿地數據開始被重點提及，期內該平臺合約銷售額1238億元，新增土地儲備677萬平方米。而到2022年，中建地產實現合約銷售額1472億元，新增土地儲備750萬平方米，購地金額740億元，中建東孚、中建壹品等品牌也被重點列出。

中指研究院在報告中指出，2022年中建系公司多家進入拿地金額前100，包括中海地產、中海宏洋、中建玖合、中建東孚、中建三局、中建智地等，中建玖和拿地金額131億元、中建東孚拿地金額89億元、中建壹品拿地金額75億元、中建智地拿地金額51億元......

2023年前4月，中建系公司拿地未停止。中指研究院數據顯示，中建智地權益拿地金額58億元，僅比金地集團少2億元，行業排名第15，前四月新增貨值達到114億元；中建壹品拿地金額40億元，比華發股份少1億元，行業排名第19；中建東孚拿地金額14億元，行業排名第62。

中建智地近兩年在北京動作頻頻，拿下了朝陽、通州、房山、順義等十多宗地塊。今年來，中建智地40.4億元競得朝陽前葦溝002、003地塊、17.2億元拿下房山區良鄉地塊。銷售額也明顯增長，中指研究院數據顯示，中建智地1～4月銷售額75.2億元，同比增長36.5%。

中建八局旗下的中建東孚同樣風頭正盛。在北京2023年首場土拍中，中建東孚拿下朝陽小紅門地塊，正式進入北京房地產市場，當天同場競技還有華潤、金茂、龍湖等知名房企。目前，該公司地產項目已涉及上海、濟南、青島、天津等多個城市，今年前四月銷售額164.0億元，同比增長190.8%。

近年來積極的投資動作，在其銷售業績上也有所顯現。中指研究院數據顯示，2022年中建東孚銷售額505.2億元，中建壹品401.8億元，中建信和286.9億元，中建玖合204.4億元，中建智地203.8億元，中建七局112.1億元，均已躋身行業銷售業績百強行列。

克而瑞分析稱，行業跌宕起伏，反而給了部分企業崛起的機會。其中一類便是央企，他們背靠母公司此前在某些區域深耕，擁有較強資金實力和資源優勢。比如中建東孚、中建信和、中建智地等，都屬于中建集團的全資子公司，為建筑系下從事房地產開發的重要成員。

“從2022年銷售金額表現來看，央企類企業資金實力較強，布局城市注重高能級城市，起源城市省份的依賴度占比相對較低，未來發展較具潛力。”克而瑞稱，如中建東孚起源于濟南，但發展到當前，在上海、青島、天津等一二線熱點城市均有項目，2022年對起源省份的依賴度僅有33%。

不過，中建系地產公司也非全然沒有煩惱，首先依然要受行業大環境的影響。中國建筑在2022年報中便稱，由于部分房地產項目銷售價格下降、附近樓盤成交價格不理想，綜合考慮房地產項目預期銷售價格、銷售進度和最新的成本預算后，對部分存貨計提減值22.2億元。

其次，當前大多數房企都在回歸一二線城市，土地市場的競爭愈發激烈，對參拍房企的審核也更趨規范。日前北京對兩宗地塊發布補充公告，競買人資格要求更改為“同一集團成員企業不得同時報名競買同一宗地”，比如中建各局公司、首開旗下各子公司，便不可同時出現“圍獵”一宗地。

克而瑞表示，整體來看，央企中建東孚、地方國企大家房產、民營企業偉星房產等企業，在拿地上近三年有年均超百億價值的土地進賬，同時兼顧區域深耕與其他城市外拓，在產品線上已經實現標準化。經歷行業洗牌后，這些企業要想獲得更大發展的空間，需在投資布局、多元化輔助等多方面提升完善，有無持續拿地能力、產品升級能力也將成為重要考量。

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