視點！從“急跌急漲”到“急跌緩漲”，深圳樓市邏輯發生了哪些改變？

過去幾輪的樓市周期中，深圳扮演了樓市領漲的“急先鋒”的角色。以上一次樓市上行周期為例，2020年3月，疫情得到一定控制，深圳二手房月度成交量突破8000套，二手房價格環比上漲1.6%，高居國家統計局監測的70個重點城市第一名，一時間，“萬人搖”、“開盤秒光”、開發商捂盤惜售、業主臨時漲價，在深圳樓市上演。

三年時間過去，全國樓市經歷了下行周期，今年以來，在疫情影響因素消失，眾多樓市利好政策加持下，3月“小陽春”，不少熱點城市迎來了樓市成交量的大幅上漲，然而這一次，深圳樓市依然不溫不火，第一季度的一二手房成交數據乏善可陳。

【資料圖】

為什么這一次領漲的不再是深圳？

樓市緩慢修復

作為樓市晴雨表，二手房市場往往成為被關注的重點對象。近日，深圳市住建局統計的數據顯示，今年3月，深圳市二手房實際成交量為3949套，環比上漲57%。

相比住建局二手房實際成交量，深圳市房地產中介協會（下稱“深房中協”）公布的二手房“錄得量”以二手房買賣合同發起時間為口徑統計，因此更能及時反應樓市情況。深房中協數據顯示，今年3月，深圳二手房錄得量為4943套，環比增長率為39.2%，同比增長率為227.8%，創下近2年來二手房單月交易量新高，距離5000套榮枯線關口只差57套。

不可否認是，縱向對比，深圳樓市開始復蘇，樓市信心得到增強。不過，不管是“實際成交量”還是“錄得量”，都未能突破5000套“榮枯線”。

按照市場的普遍的說法，深圳二手房月度成交量低于5000套時，樓市信心低迷；5000-8000套時，供需相對平衡；超過8000套，樓市熱度漸起。按照這樣的邏輯，目前深圳二手房成交量仍處于低位運行階段。要知道，在2020年的高點，深圳二手房月度成交量達到了1.3萬套。

值得注意的是，當深圳二手房市場還在努力向5000套的“榮枯線”看齊時，今年3月，全國不少熱點城市的二手房月成交量已經突破萬套，迎來樓市成交高峰。

杭州貝殼研究院數據顯示，今年3月杭州市區（含富陽、臨安）二手房成交量達到了1.1萬套，而杭州上次月成交量破萬還是在兩年前；據成都市住建局統計，成都3月二手房備案成交量達2.8萬套，環比增長約47.88%，同比增長約103.41%，創下近7年來的月度新高；北京市住建委公布的數據顯示，北京二手房成交2.22萬套，高于正常狀態下的1.5萬套的水平；上海中原地產統計的數據顯示，3月二手房成交量也繼續上漲至2.4萬套。

盡管深圳樓市已經從去年的谷底有所回升，但相較于其他熱門城市的回暖速度仍有明顯差距。那么，是什么原因導致深圳樓市復蘇的勢頭小于上述熱點城市？

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪對第一財經表示，3月深圳二手房成交量未達到榮枯線水平，原因可能在于經濟復蘇帶來的購買力信心尚且不足，居民資金方面仍面臨一定壓力。另外，深圳樓市復蘇相對不明顯，背后可能與此前限制性購房政策頻頻出臺所留下的后遺癥有關。

深圳過去這一次樓市下行周期中，主要的樓市收緊政策有兩次。2020年7月，在樓市過熱的情況下，深圳在限購、限售、首付比例、豪宅稅界定等方面收緊了樓市政策，此后嚴查經營貸購房；2021年2月，深圳推出全國首創的政策——“二手房參考價體系”，此后，深圳二手房月度成交量徘徊在2000套左右。其中深度影響深圳二手房成交的“二手房參考價”政策，盡管此前有城市效仿，但至今仍然嚴格執行的，僅深圳一個城市。

“相比其他城市，如北京、上海，這一輪樓市政策的收緊調控中，不管是二手房參考價，還是入戶滿三年才能購房，深圳力度是最大的。”廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經表示，去杠桿對深圳樓市沖擊比較大，此前深圳樓市加杠桿在一線城市中最明顯，因此催生了樓市熱潮，當杠桿褪去，下跌的也幅度大，而且修復起來也比較慢。

李宇嘉認為，近年因為來深圳宅地供應增加到25%、人才房上市等因素，新房供給側開始放量，因此對二手房市場造成沖擊。“如果2020年大量新房上市，則會起到平滑市場、降溫樓市的作用，但現在大規模供應，作用將適得其反。”

與此同時，李宇嘉還提及，深圳二手房成交量未及5000套，這說明深圳二手房成交量依舊處于冷暖線下方水平，但要注意的是，過去十年深圳樓市漲多跌少，期間經歷了三波大的牛市，包括2013年、2015-2017年、2020年，而當前樓市大環境發生了變化，很難再回到過去的漲幅，以此前深圳樓市5000套的“榮枯線”去衡量深圳現在的樓市情況，參考意義已經不大。

后勁不足？

樓市雖然有周期，但這一次或許真的已經不同往昔。全國樓市成交量短期的上漲之后，動力不足開始顯現，深圳亦是如此。

3月下旬以來，深圳二手房成交量開始走弱。深房中協數據顯示，2023年第13周（3月27日——4月2日），深圳二手房錄得量為990套，環比減少3.2%，二手房錄得量再次下滑，自此，深圳二手房錄得量在連續五周超1000套之后跌破1000套。

與此同時，近期深圳二手房掛牌量持續攀升。深房中協數據顯示，截至2023年4月1日，四大行（樂有家、世華、貝殼找房、中原）公開掛盤出售房源13.8萬套（存重復房源），對比3月1日統計的10.5萬套環比增長率為31.5%。隨著市場需求的陸續釋放，3月市場的復蘇對業主的信心提振最為明顯，業主出售意愿增強。

不過與掛牌量攀升對應的，卻是掛牌價格的下降。樂有家研究中心統計的數據顯示，3月深圳掛牌均價再度回到下降區間，環比下跌0.6%。3月上旬出現少部分業主反價的現象，但下旬報價逐漸回歸理性，開始回落。

相比二手房的小幅上漲，深圳新房感受到的熱度似乎更微弱。經歷了1-2月的低谷后，3月深圳新房市場成交有所好轉，網簽量共3199套，環比上漲57%，恢復至2022年月均水平。對比過去12個月的數據，深圳新房市場依然波瀾不驚。

以上周末深圳新入市的兩個樓盤為例，深圳南山前海片區的萬科瑧灣悅二期、龍崗中心城片區的頤安都會四期兩個項目，開盤當天兩盤均去化超七成。值得注意的是，萬科瑧灣悅一期曾在2022年11月開盤，供應的套數、均價與二期相差無幾，當時開盤第一天的去化是九成；龍崗頤安都會上一次開盤是在2021年9月，推出房源375套，房源套數遠高于上周末推出的210套，彼時開盤當天就告罄。也就是說，上周末開盤的這兩個項目，熱度均不及從前。

李宇嘉表示，深圳新房交易同比與去年基本持平，主要原因在于新房供應量大，推盤多，且開發商近期開始收回之前的折扣，導致需求受到沖擊，這也說明需求對價格比較敏感。另外，近期人才房大規模入市，以及后續推盤大，全年新房供應量高達5.8萬套，而且中間有很多限價新盤，導致客戶選擇較多，在整體預期較弱的情況下，新盤交易偏低就在情理之中。

李宇嘉預測，深圳樓市二季度仍將延續低位企穩的態勢，難以出現大幅度反彈，新房、二手房交易量同比將實現正增長，增幅不能太樂觀，特別是新房市場，在海量供應、人才房沖擊下預計難以獲得明顯增長。

關容雪表示，由于近期國家方面表態積極推進“帶押過戶”，同時深圳又上調了公積金最高可貸額度，利好政策的出臺或將使得4月深圳二手房市場繼續維持一定的熱度，不過預計成交量相比3月將維持平穩或有小幅回落。

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